随着加拿大房地产市场持续波动，最新数据显示一个令投资者和政策制定者警觉的信号正悄然浮现。根据加拿大房地产协会（CREA）6月公布的数据，全国销售与新增挂牌比率（SNLR）骤降至49.3%，创下1995年以来最弱水平。

作为衡量市场供需平衡的重要指标，SNLR能够直观反映市场的买卖压力。一般而言，当该比率高于60%时，市场呈现供不应求，价格有较大上涨压力；介于40%至60%之间，则市场相对平衡；而低于40%时，买方市场主导，价格面临下行压力。

此次SNLR跌至49.3%，虽尚处于“平衡区间”下沿，但关键在于其急剧下降的趋势。据CREA统计，6月新增挂牌量同比增长8%，而销售增长仅为3.5%。挂牌量的增速几乎是销售的两倍，意味着房源供给快速积累，需求未能同步释放。更值得注意的是，这是该指标连续第四年下滑，累计降幅达23.8个百分点，为近三十年来最快速的需求平衡恶化。

这一变化让市场不禁回想起上世纪90年代中期的房地产崩盘。1995年，加拿大经历了历史上最严重的房价大跌，彼时市场供需失衡的速度与当前极为相似。CREA指出，自1988至1990年间出现的41%降幅尚未被超越，但当前的调整节奏正在逼近当年水平。

尽管市场警示信号显著，但专家普遍认为，这并非直接预示泡沫即将破裂，而更可能是市场正常的周期性调整和结构性转变的体现。蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特指出，当前全球经济不确定性、利率环境以及贸易摩擦等因素，均对加拿大房地产市场形成压力，导致需求趋于谨慎。

投资者应密切关注未来几个月的数据变化，尤其是销售速度和挂牌量的动态，以及政策调控的进一步动作。房市的“韧性”仍存，但历史警钟提醒市场参与者，稳健决策与风险管理不可忽视。

此次SNLR的骤降不仅反映市场内部力量的博弈，更折射出宏观经济环境和消费者心理的微妙变化。加拿大房地产市场未来的走向，将在很大程度上影响居民财富、金融系统稳定及整体经济健康。

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在高利率与市场观望情绪交织的大环境中，加拿大楼市大多数人选择“暂缓交易”，但在金字塔顶端，一场极其低调而凶猛的“财富游戏”正悄然展开。

2025年上半年，售价超过1,000万加元的多伦多地区超豪宅销售量同比暴涨200%，从去年同期的4套增至12套，创下历史同期新高。这一数字在整体豪宅市场普遍低迷的背景下格外刺眼。

“这是一场典型的‘富人对冲’，也是风险环境下的另类投资配置。” 苏富比国际地产加拿大区经纪主管Dianne Usher在发布《2025年中期奢华地产报告》时表示，“这类房产买家对价格敏感度较低，更看重稀缺性、地段隐私性和资产避险功能。”

非公开交易盛行：权贵的隐秘出手

苏富比指出，2025年上半年，多伦多市场中约三分之一的超豪宅交易并未通过公开挂牌完成，而是采用“暗盘交易”（Off-market deal）完成。这些房产通常分布在Forest Hill、Bridle Path与Rosedale等“豪宅带核心地段”，部分更来自演艺明星、退役球员或跨国企业家族信托名下。

“他们不希望媒体报道，也不希望邻居知道房子在出售。”Usher表示，这类非公开交易通常由经纪人通过私人关系撮合，成交周期更短，价格弹性却意外强劲。

腰部市场冻结：百万元段买家集体按下“暂停键”

与高端豪宅形成鲜明对比的是，售价介于100万至400万加元的高端住宅市场则显著放缓。报告显示，2025年上半年，加拿大全国此类房产成交量下降23%，至13,563套。多伦多地区的该区间房产销量也同比下滑13%。

这一趋势反映出腰部买家对宏观不确定性的高度敏感。“他们中的许多人依赖传统按揭贷款，当前高利率环境使得月供压力增大。此外，加拿大经济对美国走向的依赖，使这部分买家情绪更易受美联储政策影响。”苏富比报告写道。

供需错配：富豪“囤地”，刚需“搁浅”

在价格段越过1,000万加元后，房产更多被视为另类资产——类似私人飞机或艺术品。“对一部分富豪而言，豪宅的‘现金替代功能’比居住属性更重要。”多伦多房地产分析师Jon Bell表示，“他们对多伦多长期稳定的法制环境、教育资源和国际流动性高度信任。”

数据显示，顶尖学区如Leaside、Riverdale与Upper Forest Hill，仍是全球高净值买家的首选，不少购房者来自美国、英国和香港。

结语：一个市场，两个逻辑

这场市场分裂透露出加拿大楼市的结构性变化：顶层买家正将房地产作为避险港口，而中层买家则被挤出交易链条。

在利率高悬与政策回撤之间，房地产正不再是全民通吃的财富通道，而是开始回归其最本源的特性：属于极少数人“看得懂、买得起”的游戏。

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一个梦想中的家，仅在交房数小时内，就变成一场财政危机的牺牲品。

7月9日，科琳·汤普森（Coleen Thompson）完成了一笔对她而言意义重大的交易——在安省北部小镇福基耶-斯特里克兰（Fauquier-Strickland）购买了人生第一套房产。对于一位年近50岁的租房者来说，这原本应是通往稳定生活的新起点。

但她万万没想到，交房的当天，小镇政府宣布陷入财政赤字危机，并警告居民：如果不将地税提高约200%，镇政服务将在8月1日前全面关停。

“我看到市政Facebook贴文的时候完全崩溃了。” 汤普森回忆说，“过去几年我节衣缩食攒下首付，结果第一天就被告知要‘补贴破产的镇政府’。”

小镇财政黑洞：买房变“接盘侠”？

福基耶-斯特里克兰镇目前面临高达250万加元的运营赤字。在日前的特别议会中，镇长玛德琳·特兰布雷表示，她“没有具体的解决方案”，正等待与省级官员会谈。

据媒体披露，有居民的地税从每年2,300加元猛增至5,600加元。而相比城市中心，这类小镇本是因“低房价”而吸引退休者与首次置业者的热土。

然而，地税与基础服务直接挂钩。税收翻倍、财政空心化、企业逃离——三者正形成“恶性循环”，让不少购房者陷入一场毫无预警的财政收割。

“这不是孤例，这是系统性风险。” 40公里外的Val Rita-Harty镇镇长巴里尔指出，“越来越多北部乡镇正面临结构性财政不可持续。”

财政幻觉下的“小镇诱饵”

彭博社分析指出，在过去几年，许多加拿大人“逃离多伦多与温哥华”的高房价，选择向偏远地区迁移。这一“逆城市化”浪潮催生了数以千计的房产交易，却忽略了一个核心事实：地方政府收入基础脆弱，人口净流入却未能形成可持续税收来源。

在资源依赖、缺乏产业支撑的小镇中，新增居民意味着更高的公共服务成本，但如果没有对等的经济活动支撑，这将迅速拖垮财政体系。而买房者则往往成为最后的“接盘者”——用暴涨的地税，填补结构性亏空。

前政坛对手、曾参选镇长的丹·米肖批评当前镇府治理缺乏应对能力。他指出：“小镇并非不能自救，但前提是它得有规划，而不是一边加税一边说‘我们等省里来救’。”

后疫情时代的房地产新风险

加拿大央行多次警告，中长期利率环境正在重塑房地产逻辑。但目前看来，风险不只是来自利率或价格本身，而是来自“被忽视的治理单元”——那些财政体质薄弱、公共管理失效的小型市政单位。

对于像汤普森这样的购房者而言，真正的教训或许是：不是所有低房价都是“捡漏”，也不是所有小镇都能“养老”。

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曾几何时，加拿大城市高楼林立的公寓塔楼，既是北美地产神话的图腾，也是“中产财富梦”的承载物。但如今，一股逆流正强势来袭：楼未交，市已冷，投资者先逃。

根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）6月发布的最新报告，自2022年起，多伦多的公寓销售量在三年内锐减了75%，温哥华亦下降了37%。与此同时，库存总量却在猛增，三年内增长了400%。这意味着，公寓市场正在上演一场“量价剪刀差”的危机——成交量塌陷，库存堆积如山，价格支撑岌岌可危。

这一切，是如何发生的？

“这些房子，从来不是为人住的。”房地产经济学家Carl Gomez如此评价。他指出，加拿大主流开发模式已长期偏离“居住属性”，转而追逐“金融属性”——建造更多面积紧凑、利于出租转手的“投资型单位”，本质上已异化为对冲工具。

但疫情后的高利率打破了这场游戏。资本退潮后，投资者发现自己手上的单位不仅无法快速脱手，还在价格下滑中面临实质亏损。CMHC数据显示，2024年交房的多伦多预建项目中，投资者面临高达6%的资本损失，项目取消数量较2022年激增五倍。

这是一次市场失灵，更是一次集体心理的回撤。

“很多人从未经历过房价真正的下跌。”温哥华资深地产经纪Steve Saretsky指出。过去20年，加拿大房地产价格几乎年年上涨，这让“房地产一定赚钱”的信念在全民扩散，也催生了大量基于错误预期的投资行为。

如今，在这一信念崩塌后，后果正逐步显现：开发商开始撤离新项目；市面上大量“烂尾式库存”无人接手；资金链紧张者急于抛售，反而进一步压低市场价格。

更令人忧虑的是，这一轮调整并非终点。

CMHC预计，2024年多伦多将交付超过25,000套公寓，创下历史新高。若以目前销售速度估算，清空库存将需接近五年时间。而开发暂停又将为未来三至五年内的新供需失衡埋下隐患。

加拿大公寓市场的这场“幻灭式回调”，或许才刚刚开始。而对于许多曾抱持“投资保值”理念进入市场的中产家庭而言，现实才刚刚露出牙齿。

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