一项意在根治“恶意驱逐”问题的全新市政条例即将于2025年7月31日正式实施。多伦多市议会日前启动了一场公共教育宣传活动，向广大市民传达《租赁装修许可证条例》的核心内容。这项政策将要求房东在因房屋维修或翻新需要租户搬离前，必须依法申请许可证，并为租户提供经济补偿。

这项条例被广泛视为对当前租赁市场不平等局势的重大干预，意在遏制近年来屡见不鲜的“翻修驱逐”（renovictions）现象——即房东以翻新为由将租户赶走，随后以更高租金招租。

根据市政府的说明，新条例将确保租户在面对房东提出N13表格（即通知需因翻新或维修搬离）时，拥有更多选择权与保障。条例明确规定：

• 房东必须先获得市政许可，才能启动N13驱逐程序。
• 租户可选择在翻新完成后以原租金返回住所。
• 无论租户是否选择返回，房东均须支付一次性搬家费。

以一居室为例，搬家补偿金为1500加元；两居及以上单位，补偿金为2500加元。

“这项条例的目的，不仅仅是保护个人租户，更是为了捍卫整个城市的经济适用房体系，”多伦多市住房副市长Jennifer McKelvie在新闻发布会上表示，“我们不能再容忍那些利用法律漏洞牟利、却让家庭陷入流离失所的行为。”

“租金差额补贴”+“原租金复归”：租户保障升级

条例还提出了另一项重要条款——如果租户选择在房屋翻修完毕后不返回原址，房东需支付相当于三个月租金差额的遣散费。例如，如果新租金为每月2500加元，而原租金为1800加元，租户则可获得2100加元补贴。此外，房东必须向租户提供临时住所或补贴，以保障其在翻修期间的居住权。

房东是否可以随意拒绝租户返回？条例对此也给出明确规定：除非能提供合理且经批准的理由，房东不得拒绝租户迁回原住处，并不得收取高于原租金的费用。

房地产市场何去何从？多方反应不一

这一法规出台之际，正值多伦多租赁市场出现微妙变化。根据Harvey Kalles地产公司的经纪人Errol Paulicpulle观察，目前租金水平相比去年有所回落。“市场上出租房源变多，租户现在议价能力更强了。”

对此，新条例被部分业内人士解读为顺应市场趋势的“软着陆”措施，旨在稳定租金、抑制投机。但也有业主团体表示担忧，认为新规可能会抑制房东进行必要翻修的积极性，甚至迫使部分小业主退出市场。

“不是每一个装修项目都是恶意行为，”一位不愿透露姓名的小房东表示，“我们担心，条例执行不当会导致‘一刀切’的误伤。”

对此，市政府回应称，该条例不会干扰省级房东与租户委员会（LTB）的裁决程序，只是提供必要的前置许可机制。市府强调：“任何项目都需要在法律框架内操作，我们并不限制改善住房质量，而是防止权力滥用。”

从立法到落实：多伦多市府如何确保执行？

条例实施后，所有提交N13通知的房东必须事先取得“租赁装修许可证”，并提交详细的施工计划及租户搬迁补偿安排。市府将设立专门团队审核申请，并对翻新项目进行后续追踪，以确保其合理性与合规性。

此外，市政府还将开放市民举报渠道，对于违规驱逐、虚假装修计划等行为进行执法追责。市议会表示，一旦发现房东未按规定返还租户原单位或提高租金，租户可依法申诉并寻求赔偿。

结语：租赁市场的变局下，制度的“护栏”与“弹性”同样重要

在住房成本居高不下、城市发展日趋紧张的背景下，多伦多市的这项新规无疑将对本地租赁生态产生深远影响。它是制度层面的一次“护航尝试”，也为正在经受生活压力的租户群体提供了新的希望。

但如何在保护租户与鼓励房东合理改善之间取得平衡，仍考验着政策制定者与执行者的智慧。未来的实践效果，将成为评判这项条例成败的关键所在。

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温哥华，2025年4月24日 — 在一次具有历史意义的投票中，温哥华市议会全票通过了一项由原住民主导的开发计划，将在西格雷岬（West Point Grey）社区的杰里科土地（Jericho Lands）上建设13,000套新住宅，其中包括大量经济适用房。​

该开发计划由玛斯琴族（Musqueam）、史夸米殊族（Squamish）和茨莱尔-沃图斯族（Tsleil-Waututh）组成的MST原住民联盟与加拿大土地公司（Canada Lands Company）合作推进，旨在将这片90英亩的土地转变为一个高密度、混合用途的社区。​

根据市议会批准的政策声明，该项目预计将在未来25至30年内分阶段完成，最终可容纳约24,000名居民。​其中，30%的住宅将为经济适用房，包括20%的社会住房和10%的中等收入租赁住房。​

除了住宅外，开发计划还包括建设学校、社区中心、儿童保育设施以及约30英亩的公园和开放空间。​项目还计划与未来的SkyTrain千禧线延伸项目对接，设立杰里科站（Jericho Station），以提高居民的出行便利性。​

市议员皮特·弗莱（Pete Fry）在投票后表示：“这是我们城市历史上的一个重要时刻。这个项目不仅为原住民社区提供了发展的机会，也为整个温哥华带来了更多的住房选择。”​

然而，该项目也引发了一些当地居民的担忧，主要集中在建筑高度和社区密度上。​对此，项目负责人表示将继续与社区保持沟通，确保开发计划能够平衡各方利益。​

随着政策声明的批准，下一步将制定官方开发计划，并进行相关的技术研究和重新规划申请。​市政府表示，将继续与MST联盟和加拿大土地公司合作，确保项目的顺利推进。​

这一开发计划标志着温哥华在解决住房危机方面迈出了重要一步，也展示了原住民在城市发展中的积极角色。​随着项目的逐步实施，预计将为温哥华带来更多的住房选择和社区活力。

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在多伦多西端的国王西街（King West），一处被金属栅栏包围的建筑地基静静地沉睡着。锈迹斑斑的塔吊高悬其上，仿佛是这座城市曾经“共管公寓繁荣”的一尊纪念碑。原计划容纳250户的新公寓楼，如今成了鸽子的乐园——开发商已撤场，预售客户的订金被冻结，邻近居民早已麻木。

这一幕，仅是多伦多房地产故事的一个缩影。

根据房地产研究机构Urbanation的数据，截至2025年4月，大多伦多及周边地区已有近6000套共管公寓单位因各种原因陷入停滞、取消或被迫转型为出租用途。这一趋势预示着一个时代的终结：加拿大最大的城市正在失去它赖以维系中产阶级住房梦的核心支柱——共管公寓。

一夜之间的“崩塌”？

“这不是市场的自然冷却，这是一次结构性的断裂。”多伦多大学基础设施研究所所长马蒂·谢米亚齐基（Matti Siemiatycki）在接受采访时毫不讳言。

数据显示，仅2025年第一季度，大多伦多地区仅售出533套新公寓单位，创下30年来的最低记录。与此同时，28个原定项目中，有的取消、有的进入法院接管程序、更多则处于事实停摆。

是什么击碎了多伦多人关于“共管公寓”的城市神话？真的是高利率、低销售率，还是一种更深层次的市场疲态？

“崩盘”的多米诺骨牌

在过去十年里，多伦多的共管公寓曾是一种双赢模型：开发商通过预售获取资金，购房者则借此以较低门槛进入房地产市场。然而，随着持有成本上升、租金回报缩水，这一模型正迅速失效。

“开发商需要预售70%的单位才能获得建设融资，但现在很多楼盘连一半都卖不出去。”Urbanation市场研究经理迈克尔·涅兹戈达（Michael Niezgoda）表示，“买家观望情绪浓重，项目迟迟无法动工，最后只能烂尾或转租。”

对开发商而言，这意味着现金流的压力和资产的流动性危机。对普通购房者而言，则意味着预付的订金可能石沉大海，住房梦被推迟甚至永久搁浅。

城市的另一张面孔：出租转型与租金悖论

政策制定者并非毫无作为。为了鼓励出租房开发，多伦多市政府近年来推出了一系列税收减免、贷款担保等激励措施，一些开发商开始“战略性转向”，将原本规划为共管单位的项目改建为出租房。

但问题在于，这些新出租单位租金远高于市场平均水平。

“本来期待的是‘可负担出租’，结果却是‘豪华租赁’。”城市住房倡导组织Housing Now的协调员艾米莉·张（Emily Zhang）指出，“这对真正有需要的租户来说毫无帮助。”

数据显示，2025年3月全国平均租金环比下降2.8%，至2119加元。但在新建公寓中，月租轻松突破3000加元大关。“租得起的房源越来越少，租不起的新房却越来越多。”张说。

谁还在买？谁选择离场？

曾几何时，共管公寓被视为新移民、中产阶级甚至退休族群的理想选择。而如今，这一“入门级产品”正逐步丧失其吸引力。

根据Rates.ca近日公布的一项全国调查，仅11%的加拿大人仍视公寓为投资首选，而57%的人则明确表示“不会购买公寓”。理由包括管理费上涨、出租回报下降、开发商违约频发等。

“过去我们把它当成跳板，现在更像是陷阱。”一位匿名受访者、原本打算购买旺市一套一居室的年轻人说。“朋友劝我撤，我当时还犹豫。直到销售告诉我楼盘暂停，我才知道自己差点被‘收割’。”

一些中小型开发商的压力则更加直接。房地产公司The Zadegan Group的乔纳森·扎德甘（Jonathan Zadegan）表示：“没有人想做第一个降价者，但库存逼得你不得不妥协。卖不出去，每天都是亏钱。”

政府角色缺位？市场难题无解？

许多专家认为，现阶段政府的政策力度与节奏已难以应对共管公寓市场的系统性问题。利率未见松动、劳动力成本高企、建筑材料价格居高不下，都使得“平价开发”几乎成为不可能完成的任务。

“城市不能仅靠私人开发商提供所有住房，”谢米亚齐基强调，“我们需要非营利、合作社模式，需要公共土地信托。否则住房危机将持续恶化。”

他提到，目前多伦多市政府手中仍有大量未被激活的空地、旧工业用地，理论上可以通过公共介入迅速启动社会住房项目。

然而现实中，市政预算捉襟见肘，政府与开发商之间的合作关系也在逐步疏远。“市场不相信未来，市府不敢下注。”他说。

从多伦多到全国：一场更大的反思？

不仅仅是多伦多。温哥华、蒙特利尔、卡尔加里等地也在经历类似的“共管退潮”。

房地产学者认为，加拿大过去十年对房地产投资的过度依赖正在反噬经济。越来越多年轻人无法进入市场，越来越多投资者转投股市或他省，留下的是一地未完的水泥与焦虑。

“住房不仅是商品，更是权利。”温哥华城市规划顾问莎拉·李（Sarah Lee）说，“我们需要从根本上重新定义什么是‘可负担’，以及城市的增长究竟该服务于谁。”

写在最后：沉睡中的城市，是否还会醒来？

走在Queen Street西端，笔者数了数，仅两公里内就有5个被搁置的建筑工地。告示牌斑驳、临时围栏被风吹得咯咯作响，一如这座城市当下的心境——不确定、焦虑、等待一个遥不可及的拐点。

一位名叫David的居民路过时苦笑：“他们说2030年房市会复苏，我只希望那时候我还住在多伦多。”

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