一项意在根治“恶意驱逐”问题的全新市政条例即将于2025年7月31日正式实施。多伦多市议会日前启动了一场公共教育宣传活动，向广大市民传达《租赁装修许可证条例》的核心内容。这项政策将要求房东在因房屋维修或翻新需要租户搬离前，必须依法申请许可证，并为租户提供经济补偿。

这项条例被广泛视为对当前租赁市场不平等局势的重大干预，意在遏制近年来屡见不鲜的“翻修驱逐”（renovictions）现象——即房东以翻新为由将租户赶走，随后以更高租金招租。

根据市政府的说明，新条例将确保租户在面对房东提出N13表格（即通知需因翻新或维修搬离）时，拥有更多选择权与保障。条例明确规定：

• 房东必须先获得市政许可，才能启动N13驱逐程序。
• 租户可选择在翻新完成后以原租金返回住所。
• 无论租户是否选择返回，房东均须支付一次性搬家费。

以一居室为例，搬家补偿金为1500加元；两居及以上单位，补偿金为2500加元。

“这项条例的目的，不仅仅是保护个人租户，更是为了捍卫整个城市的经济适用房体系，”多伦多市住房副市长Jennifer McKelvie在新闻发布会上表示，“我们不能再容忍那些利用法律漏洞牟利、却让家庭陷入流离失所的行为。”

“租金差额补贴”+“原租金复归”：租户保障升级

条例还提出了另一项重要条款——如果租户选择在房屋翻修完毕后不返回原址，房东需支付相当于三个月租金差额的遣散费。例如，如果新租金为每月2500加元，而原租金为1800加元，租户则可获得2100加元补贴。此外，房东必须向租户提供临时住所或补贴，以保障其在翻修期间的居住权。

房东是否可以随意拒绝租户返回？条例对此也给出明确规定：除非能提供合理且经批准的理由，房东不得拒绝租户迁回原住处，并不得收取高于原租金的费用。

房地产市场何去何从？多方反应不一

这一法规出台之际，正值多伦多租赁市场出现微妙变化。根据Harvey Kalles地产公司的经纪人Errol Paulicpulle观察，目前租金水平相比去年有所回落。“市场上出租房源变多，租户现在议价能力更强了。”

对此，新条例被部分业内人士解读为顺应市场趋势的“软着陆”措施，旨在稳定租金、抑制投机。但也有业主团体表示担忧，认为新规可能会抑制房东进行必要翻修的积极性，甚至迫使部分小业主退出市场。

“不是每一个装修项目都是恶意行为，”一位不愿透露姓名的小房东表示，“我们担心，条例执行不当会导致‘一刀切’的误伤。”

对此，市政府回应称，该条例不会干扰省级房东与租户委员会（LTB）的裁决程序，只是提供必要的前置许可机制。市府强调：“任何项目都需要在法律框架内操作，我们并不限制改善住房质量，而是防止权力滥用。”

从立法到落实：多伦多市府如何确保执行？

条例实施后，所有提交N13通知的房东必须事先取得“租赁装修许可证”，并提交详细的施工计划及租户搬迁补偿安排。市府将设立专门团队审核申请，并对翻新项目进行后续追踪，以确保其合理性与合规性。

此外，市政府还将开放市民举报渠道，对于违规驱逐、虚假装修计划等行为进行执法追责。市议会表示，一旦发现房东未按规定返还租户原单位或提高租金，租户可依法申诉并寻求赔偿。

结语：租赁市场的变局下，制度的“护栏”与“弹性”同样重要

在住房成本居高不下、城市发展日趋紧张的背景下，多伦多市的这项新规无疑将对本地租赁生态产生深远影响。它是制度层面的一次“护航尝试”，也为正在经受生活压力的租户群体提供了新的希望。

但如何在保护租户与鼓励房东合理改善之间取得平衡，仍考验着政策制定者与执行者的智慧。未来的实践效果，将成为评判这项条例成败的关键所在。

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温哥华，2025年4月24日 — 在一次具有历史意义的投票中，温哥华市议会全票通过了一项由原住民主导的开发计划，将在西格雷岬（West Point Grey）社区的杰里科土地（Jericho Lands）上建设13,000套新住宅，其中包括大量经济适用房。​

该开发计划由玛斯琴族（Musqueam）、史夸米殊族（Squamish）和茨莱尔-沃图斯族（Tsleil-Waututh）组成的MST原住民联盟与加拿大土地公司（Canada Lands Company）合作推进，旨在将这片90英亩的土地转变为一个高密度、混合用途的社区。​

根据市议会批准的政策声明，该项目预计将在未来25至30年内分阶段完成，最终可容纳约24,000名居民。​其中，30%的住宅将为经济适用房，包括20%的社会住房和10%的中等收入租赁住房。​

除了住宅外，开发计划还包括建设学校、社区中心、儿童保育设施以及约30英亩的公园和开放空间。​项目还计划与未来的SkyTrain千禧线延伸项目对接，设立杰里科站（Jericho Station），以提高居民的出行便利性。​

市议员皮特·弗莱（Pete Fry）在投票后表示：“这是我们城市历史上的一个重要时刻。这个项目不仅为原住民社区提供了发展的机会，也为整个温哥华带来了更多的住房选择。”​

然而，该项目也引发了一些当地居民的担忧，主要集中在建筑高度和社区密度上。​对此，项目负责人表示将继续与社区保持沟通，确保开发计划能够平衡各方利益。​

随着政策声明的批准，下一步将制定官方开发计划，并进行相关的技术研究和重新规划申请。​市政府表示，将继续与MST联盟和加拿大土地公司合作，确保项目的顺利推进。​

这一开发计划标志着温哥华在解决住房危机方面迈出了重要一步，也展示了原住民在城市发展中的积极角色。​随着项目的逐步实施，预计将为温哥华带来更多的住房选择和社区活力。

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在多伦多西端的国王西街（King West），一处被金属栅栏包围的建筑地基静静地沉睡着。锈迹斑斑的塔吊高悬其上，仿佛是这座城市曾经“共管公寓繁荣”的一尊纪念碑。原计划容纳250户的新公寓楼，如今成了鸽子的乐园——开发商已撤场，预售客户的订金被冻结，邻近居民早已麻木。

这一幕，仅是多伦多房地产故事的一个缩影。

根据房地产研究机构Urbanation的数据，截至2025年4月，大多伦多及周边地区已有近6000套共管公寓单位因各种原因陷入停滞、取消或被迫转型为出租用途。这一趋势预示着一个时代的终结：加拿大最大的城市正在失去它赖以维系中产阶级住房梦的核心支柱——共管公寓。

一夜之间的“崩塌”？

“这不是市场的自然冷却，这是一次结构性的断裂。”多伦多大学基础设施研究所所长马蒂·谢米亚齐基（Matti Siemiatycki）在接受采访时毫不讳言。

数据显示，仅2025年第一季度，大多伦多地区仅售出533套新公寓单位，创下30年来的最低记录。与此同时，28个原定项目中，有的取消、有的进入法院接管程序、更多则处于事实停摆。

是什么击碎了多伦多人关于“共管公寓”的城市神话？真的是高利率、低销售率，还是一种更深层次的市场疲态？

“崩盘”的多米诺骨牌

在过去十年里，多伦多的共管公寓曾是一种双赢模型：开发商通过预售获取资金，购房者则借此以较低门槛进入房地产市场。然而，随着持有成本上升、租金回报缩水，这一模型正迅速失效。

“开发商需要预售70%的单位才能获得建设融资，但现在很多楼盘连一半都卖不出去。”Urbanation市场研究经理迈克尔·涅兹戈达（Michael Niezgoda）表示，“买家观望情绪浓重，项目迟迟无法动工，最后只能烂尾或转租。”

对开发商而言，这意味着现金流的压力和资产的流动性危机。对普通购房者而言，则意味着预付的订金可能石沉大海，住房梦被推迟甚至永久搁浅。

城市的另一张面孔：出租转型与租金悖论

政策制定者并非毫无作为。为了鼓励出租房开发，多伦多市政府近年来推出了一系列税收减免、贷款担保等激励措施，一些开发商开始“战略性转向”，将原本规划为共管单位的项目改建为出租房。

但问题在于，这些新出租单位租金远高于市场平均水平。

“本来期待的是‘可负担出租’，结果却是‘豪华租赁’。”城市住房倡导组织Housing Now的协调员艾米莉·张（Emily Zhang）指出，“这对真正有需要的租户来说毫无帮助。”

数据显示，2025年3月全国平均租金环比下降2.8%，至2119加元。但在新建公寓中，月租轻松突破3000加元大关。“租得起的房源越来越少，租不起的新房却越来越多。”张说。

谁还在买？谁选择离场？

曾几何时，共管公寓被视为新移民、中产阶级甚至退休族群的理想选择。而如今，这一“入门级产品”正逐步丧失其吸引力。

根据Rates.ca近日公布的一项全国调查，仅11%的加拿大人仍视公寓为投资首选，而57%的人则明确表示“不会购买公寓”。理由包括管理费上涨、出租回报下降、开发商违约频发等。

“过去我们把它当成跳板，现在更像是陷阱。”一位匿名受访者、原本打算购买旺市一套一居室的年轻人说。“朋友劝我撤，我当时还犹豫。直到销售告诉我楼盘暂停，我才知道自己差点被‘收割’。”

一些中小型开发商的压力则更加直接。房地产公司The Zadegan Group的乔纳森·扎德甘（Jonathan Zadegan）表示：“没有人想做第一个降价者，但库存逼得你不得不妥协。卖不出去，每天都是亏钱。”

政府角色缺位？市场难题无解？

许多专家认为，现阶段政府的政策力度与节奏已难以应对共管公寓市场的系统性问题。利率未见松动、劳动力成本高企、建筑材料价格居高不下，都使得“平价开发”几乎成为不可能完成的任务。

“城市不能仅靠私人开发商提供所有住房，”谢米亚齐基强调，“我们需要非营利、合作社模式，需要公共土地信托。否则住房危机将持续恶化。”

他提到，目前多伦多市政府手中仍有大量未被激活的空地、旧工业用地，理论上可以通过公共介入迅速启动社会住房项目。

然而现实中，市政预算捉襟见肘，政府与开发商之间的合作关系也在逐步疏远。“市场不相信未来，市府不敢下注。”他说。

从多伦多到全国：一场更大的反思？

不仅仅是多伦多。温哥华、蒙特利尔、卡尔加里等地也在经历类似的“共管退潮”。

房地产学者认为，加拿大过去十年对房地产投资的过度依赖正在反噬经济。越来越多年轻人无法进入市场，越来越多投资者转投股市或他省，留下的是一地未完的水泥与焦虑。

“住房不仅是商品，更是权利。”温哥华城市规划顾问莎拉·李（Sarah Lee）说，“我们需要从根本上重新定义什么是‘可负担’，以及城市的增长究竟该服务于谁。”

写在最后：沉睡中的城市，是否还会醒来？

走在Queen Street西端，笔者数了数，仅两公里内就有5个被搁置的建筑工地。告示牌斑驳、临时围栏被风吹得咯咯作响，一如这座城市当下的心境——不确定、焦虑、等待一个遥不可及的拐点。

一位名叫David的居民路过时苦笑：“他们说2030年房市会复苏，我只希望那时候我还住在多伦多。”

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在温哥华西区一栋上世纪50年代的独栋住宅前，52岁的Willow Yamauchi站在熟悉的门廊边，望着自家后院的樱花树绽放。这套她与丈夫在1999年以27.5万加元买下的房子，如今市值已超过280万。

“我们这一代靠工作买到房，很正常，”她说，“但我女儿呢？她跟我们一样努力，却根本没有机会。”

这种世代间的剧烈分化，正悄悄重塑加拿大社会结构。住房不再只是居住权，而成为代际财富传承的“分水岭”，甚至决定一个人是否仍属于中产阶级——除非你有父母“输血”。

一场无声的“身份再分配”

多年来，加拿大以其平等主义价值观和高社会流动性为傲。然而，在住房市场持续失控的背景下，这种社会流动正在发生结构性扭转。越来越多年轻人发现，即使努力工作、接受高等教育、节省开支，他们也无法复制父母的生活轨迹——尤其是在拥有住房这一关键“身份凭证”上。

“我们正在见证‘继承权社会’的成型，”UBC公共政策教授Paul Kershaw指出。他的研究显示，加拿大家庭财富中，超过三分之二集中在房产上。“谁的父母拥有房产，将深刻决定谁能进入中产阶级——而不再是学历、努力或职业。”

这不仅是财务问题，更是结构性的不平等。一方面，是拥有数百万资产、却往往无感于政策改变的“坐拥者”；另一方面，是为房租和房贷疲于奔命的年轻租房者。

“非市场买家”与系统性扭曲

住房市场本质上早已偏离传统供需逻辑。根据加拿大房地产协会（CREA）数据，2024年3月全国平均房价为72万加元，远高于年收入中位数。温哥华和多伦多尤甚，房价与年收入比高达11至13倍。

“这不是简单的房源短缺问题，”房地产研究员Jennifer Keesmaat分析道，“而是市场主导者不再是‘买来住’的家庭，而是拥有现金、资产配置意图的非市场买家。”包括投资客、海外资本、企业机构，甚至本地“升级换房”的已富阶层。

在这种结构中，首次购房者——尤其是年轻人——始终处于最不利的位置。他们既要承受高房价、高利率，又没有原始资本积累，结果只能望楼兴叹，甚至“默认自己不会有房”。

24岁的UBC学生Emily Chu说，自己已放弃购房梦想：“就算我工作再努力，积蓄也永远追不上房价涨幅。想买房？除非中彩票或爸妈出首付。”

“父母银行”：中产分裂的起点

研究显示，当前加拿大首次购房者中，超过40%依赖家庭资金支持，比例在温哥华与多伦多更高。这种“父母银行”（Bank of Mom and Dad）现象表面上是亲情互助，实质上却正在制造新的阶级壁垒。

经济学家Mike Moffatt指出：“从前你是通过收入阶层划分贫富，现在则取决于你是否出生在有房的家庭。”有继承权的家庭孩子有望“跳过努力阶段”，而其他人则陷入无房、无积蓄、无希望的循环。

而那些试图靠“外迁”换取机会的年轻人，如移居阿尔伯塔省者，也开始遭遇现实限制——2024年卡尔加里房价年涨幅已达15%，租金也随之上扬，局部“泡沫复制”正在全国蔓延。

政治话语的错位与现实拖延

随着联邦大选临近，住房议题再度成为各党拉票焦点。自由党主打“建房刺激”：每年新建50万套、设立“加拿大建房局”；保守党则强调“监管松绑”，通过奖励和惩罚机制压促城市提高供给。

然而，现实却颇为冷酷：加拿大当前年均住房完工量约为25万套，要达成CMHC提出的“6年内新增380万套”目标，几乎不可能。

更重要的是，当前政策几乎忽视了结构性因素——例如土地使用法规、地方自治壁垒、投机资本渗透、租赁市场投资回报低等长期积弊。住房建设过慢，非市场购买者不受限制，代际财富转移缺乏调节机制，这一切都导致年轻人持续在“接力赛”中跑不过上一棒。

被压缩的希望：当中产成为“幻想”

“过去你会相信，只要努力、节省、投资，终有一天能拥有自己的家。”28岁的Margareta Dovgal说，“现在，这更像是个幻想。”

她是典型的“努力一代”：毕业于本地大学，从事专业工作，收入中等偏上，却仍无法在温哥华买房。她正在考虑搬去更便宜的内陆城市，但也知道“永远离不开租房”。

她苦笑着说：“现在的生活方式，是我父母年轻时认为‘落魄艺术家’才会过的。”

在一个以住房拥有为衡量标准的社会结构中，买不起房不仅是经济限制，更是一种“社会身份剥夺”。住房不再只是栖身之所，而是中产资格的“入场券”。没有这张票，许多年轻人发现，自己已被“体面生活”的叙事彻底排除在外。

结语：一个正在转向“继承社会”的国家

当住房成为一项需要继承的特权，加拿大的平等梦想也正逐渐退场。对于没有“父母银行”的年轻人而言，中产阶级已不再是一个可通过努力争取的目标，而是一个出生决定的门票。

他们不会公开抗议，不会街头呐喊，但却在房东、银行、政策与希望之间默默妥协。而这种“静默绝望”，可能正是这个国家面临的最大社会危机。

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【温哥华，2025年4月18日】——当加拿大央行于本周三宣布维持基准利率2.75%不变时，许多家庭长舒一口气。但这口气还没喘完，新的压力已悄然逼近——据Rennie地产研究所最新发布的数据显示，大温哥华地区未售公寓库存预计将在2025年底激增60%，创下近年来新高。

这场有关利率、债务和住房供需的“三重冲击”，正将加拿大房贷家庭推上一个艰难的十字路口。

利率不降，“转折点”来了？

自2023年通胀攀升以来，加拿大央行已持续降息七次，自高点5%一路下调至当前的2.75%。但本周的“暂停键”，标志着一个新的阶段或许已经到来。央行并未释出进一步降息的信号，反而在声明中强调通胀目标“尚未完全达成”，市场也开始重新审视此前对持续宽松政策的预期。

皇家地产（Royal LePage）总裁Phil Soper将此时点称为“利率周期的转折点”，“我们已进入利率的稳定期，未来不会再看到明显的下降空间。”

通胀数据也支持这一判断。加拿大统计局本周公布，3月CPI年增率回落至2.3%，虽距央行2%的目标已不远，但仍处于警戒范围。这使央行有了暂缓进一步宽松的正当理由。

120万份按揭续期，市场的“沉默炸弹”

然而，在表面的利率稳定之下，是一组令贷款人不寒而栗的数据：2025年内，加拿大将有多达120万份按揭贷款到期续签，占全国家庭抵押贷款总量约四分之一。

“我们正在面对一场续约潮，在利率已经稳定、但仍远高于疫情前水平的环境下，这些房主可能要面对高出2-3个百分点的再融资利率。”NerdWallet Canada金融专家Clay Jarvis指出。

尽管央行未再加息，但不少房贷人的月供仍将显著上升，尤其是此前签下1.5%-2%超低利率、采用五年期固定贷款的业主。

固定还是浮动？“房奴”的风险考题

在贷款结构选择上，加拿大人正被迫重新评估自己的风险承受能力。

Ratehub.ca资深按揭分析师Penelope Graham指出，目前浮动利率（如3.95%）已与固定利率（低至3.79%）的差距趋近，但风险截然不同。“若你相信央行不会再加息，或许浮动利率值得尝试；但若收入不稳、不能承担月供上浮带来的现金流压力，固定利率依然是更安全的选择。”

现实中，更多人倾向保守。据RBC近期数据显示，约78%的新申请贷款人选择了固定利率方案——高于去年同期的62%。这反映出人们对经济前景的不确定感并未因利率下降而减轻。

房市遇冷：从“抢购”到“观望”

贷款市场的不安蔓延至房地产交易前线。

加拿大房地产协会（CREA）本周发布数据显示，3月全国房屋销售同比下降9.3%，环比下滑4.8%。其中大温地区最为明显。由于房贷收紧、人口流入放缓以及市场信心走弱，买家多处于观望状态，而卖家则因入市信心不足、价格下行预期而推迟挂盘。

更值得关注的是供应端的变化：根据Rennie发布的预测，到2025年底，大温地区未售出新建分契产权公寓将激增至3,493套，较目前的2,179套上涨60%。这是一个自2010年代初以来未曾出现的库存高峰。

库存暴涨，开发商“踩了油门却刹不住车”

这一库存的激增，其成因并非短期可逆。

“公寓项目具有开发周期长、销售滞后、政策依赖重等特点。”UBC城市规划系教授Elena Gauthier解释，“很多项目是两年前在利率高峰期启动、融资到位并动工的，即使当前市场冷却，也难以中止。”

当这些项目陆续完工却销售遇冷时，开发商将承受巨大的现金流压力。“这是典型的‘踩了油门却刹不住车’。”她补充。

开发商在面对高库存与高融资成本双重夹击下，未来新项目审批将更趋保守。这意味着2026年及以后，市场上新增住宅供应或将大幅缩减，甚至可能影响到整体住房结构的长期调整。

人口红利退潮，谁来接盘？

雪上加霜的是人口增长前景的不确定性。

由于加国联邦政府近期收紧移民政策，削减临时居民配额，大温等核心城市正面临“历史罕见的人口放缓”甚至“人口净流出”的可能性。

去年温哥华地区常住人口增速从前年的3.2%骤降至1.1%。“人口增长放缓意味着新增住房需求将被削弱，而这对已启动的开发项目而言无异于沉重打击。”Gauthier指出。

一位本地房地产投资者表示，“过去是怕买不到，现在是怕卖不掉。”

把“住房”变成“服务”：危机中的变革机会？

尽管阴云密布，也有声音指出，当前市场压力也许是推动“住房观念变革”的契机。

Rennie报告最后提到，大温“供应过剩+购房观望+价格承压”的组合，或将倒逼开发商和政府重新考虑“住房的服务属性”：是继续押注高净值投资者，还是更多面向中产及租房者群体提供灵活供给？

“当住房不能再作为投机品、而必须回归居住本质时，我们或许正在接近更健康的市场形态。”报告写道。

小结：稳定的利率，不稳定的生活

央行的“按兵不动”让利率暂时停下脚步，但对无数加拿大“房奴”来说，真正的考验刚刚开始。

他们正面临贷款续期、还款压力、公寓贬值、人口流入放缓与供应过剩等多重不确定因素。一个看似“稳定”的利率决定，正在放大房地产市场的结构性问题。

而这或许正是加拿大住房市场必须经历的一场“结构性自我修复”。

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随着美国总统特朗普的关税政策继续对全球经济产生影响，加拿大的房地产市场正经历前所未有的冷却。最新的数据显示，不仅加拿大的房价持续下跌，房屋销量也在三月全面下滑，尤其是在阿尔伯塔省和卡尔加里，租金也持续暴跌，成为全国下降最快的地区。房地产分析师和经济学家对此表示，2025年加拿大全国房市将继续承压，甚至可能在今年迎来更大的市场挑战。

房价和销量双双下滑：加拿大房地产的严冬

根据加拿大房地产协会（CREA）最新的报告，2025年3月，加拿大全国房屋销量同比下降了9.3%，环比下滑了4.8%。与2024年11月相比，全国房屋销量更是出现了20%的暴跌。与此同时，房屋的平均售价也不容乐观，降至678,331加元，同比下降了3.7%。这一系列的数据标志着加拿大房地产市场的深度调整。

CREA的高级经济学家肖恩·卡斯卡特（Shaun Cathcart）表示：“之前销量下滑主要源自人们对关税政策的不确定性，现在，市场需要面对这些政策带来的实际经济冲击。2025年原本预期的市场反弹，现在看来将很难实现，我们可能只能看到市场原地踏步。”

虽然市场情绪低迷，但CREA依然对2026年抱有一定期望，预计2026年全国销量有望回升2.9%，突破496,000套。但即便如此，这也将是房市连续第四年未能突破50万套销售大关。

卡尔加里租金暴跌：成全国租赁市场“黑马”

与房市一样，租赁市场也未能幸免。根据Zumper的最新报告，卡尔加里的租金年跌幅高达9.8%，位居全国第一。相比之下，金斯顿和多伦多的租金分别下降了7.9%和6.1%。这意味着卡尔加里不仅在租赁市场上跌幅最大，而且其租金水平已经降至全国第15位，与阿尔伯塔省邻近的埃德蒙顿相比，卡尔加里的租金差距明显。

Zumper的报告指出，整个加拿大的租金市场已经连续六个月呈现同比和环比的双降趋势，显示出租赁市场的温度正在不断下降。随着供应量增加，以及一些租客因经济压力而选择继续待在原址，租金的持续下行几乎成为大势所趋。

不确定性与市场疲软：房市未来何去何从？

面对全球经济的不确定性和持续上涨的关税压力，加拿大房地产市场似乎已经进入了一个冷却期。道明银行（TD Bank）的报告显示，预计2025年全国房价将下降3.2%，而2026年将有可能回升4.8%。然而，经济学家和房地产专家均表示，这一波降温背后的根本原因，除了关税的不确定性，还包括全球经济不确定性、消费者信心不足以及高利率等因素。

克莱·贾维斯（Clay Jarvis），NerdWallet的加拿大按揭专家指出：“虽然我们早已预见到房市会受到冲击，但从去年11月起，房市暴跌20%的现实仍然令人大吃一惊。”他进一步补充道：“4月市场可能更加严峻，关税的影响开始传导至各行各业，但特朗普近期宣布取消部分关税，这也为部分买家带来了一线希望，可能刺激他们在夏季之前重返市场。”

总结：谨慎乐观的未来

虽然当前加拿大全国房地产市场面临严峻的挑战，但仍有专家认为，2026年可能会看到一波小幅复苏。TD Bank预计，随着关税不确定性逐渐减弱、低利率环境持续以及“被压抑太久的需求”开始释放，市场有望迎来回暖。

尽管如此，未来的走势仍充满变数。加拿大是否能够克服这些外部冲击，恢复其房地产市场的活力，仍然是一个悬而未决的问题。对于正在观察市场的买家、卖家和投资者来说，当前的房地产市场无疑充满了挑战，但也充满了不确定性与机遇。

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继2024年经历小幅上涨后，加拿大楼市在2025年可能面临一场“寒冬”。最新发布的道明银行经济研究报告（TD Economics）预测，加拿大两大核心省份BC省与安省将在2025年领跌全国房价，拖累全国平均房价下滑3.2%。其中，BC省预计房价将下跌4.1%，为全国第二大跌幅，仅次于安省的6.4%跌幅。

这份报告为一个本应乐观的市场泼下冷水。此前多家机构认为，加拿大央行可能从2024年底开始下调政策利率，从而释放房贷成本压力，进而提振2025年的购房需求。但道明银行却指出，利率利好被新的经济不确定性所抵消，其中最核心的变数，来自美国新任总统唐纳德·川普及其可能发动的新一轮贸易战。

房价下跌不是个例：BC和安省正带头“失速”

根据TD的预测，2024年BC省房价上涨1.7%，但2025年将转而下跌4.1%，预计2026年将小幅回升2.7%。房屋交易量方面，2025年将下降0.8%，随后在2026年出现14.7%的显著增长。

安省的走势则更为剧烈：2024年仅微涨0.3%，2025年下跌6.4%，2026年小幅回升2.2%。交易量方面，安省2025年将下降7.6%，2026年预计回升16.9%。

TD经济学家在报告中指出：“BC省和安省的房地产市场都在进入一个明显的‘买方市场’，供需关系正迅速向买方倾斜。这在房价和成交量的下行趋势中体现得尤为明显。”

为什么“利率下调”也救不了市场？

在过去的房地产周期中，利率下降通常意味着购房成本减少，从而带动市场活跃。但TD这次却提醒投资者，不要指望历史重演。

“我们原以为联邦抵押贷款规则的放松、利率下调和持续经济增长将共同推动2025年第一季度的房价与销量上扬。”TD在报告中写道，“但现在，川普政府在全球贸易格局上再次制造的巨大不确定性，已足以压过所有国内利好。”

这份分析暗示，在加美经济联系日益紧密的背景下，美国政策的不稳定性将直接影响加拿大消费者信心与投资预期，特别是在涉及大宗交易如房地产领域。

加拿大全国层面：复苏暂缓，2026年或有转机

全国来看，加拿大房价将在2025年下跌3.2%，交易量下降0.9%。TD预测，真正的市场反弹可能要等到2026年才会启动。届时，房价预计上涨4.8%，销售量增长10.1%。

造成这波短期疲软的，还有前几年积累的房价泡沫、经济增长放缓，以及人口增长未如预期地转换为实质性购房需求。

“我们预计到2026年，随着关税相关不确定性减少，加拿大利率维持在低位，被压抑的购房需求将开始集中释放。”TD指出。

区域差异加剧：中部抗跌，西部下挫

与BC和安省的“双跌”相比，加拿大中部省份表现出更强韧性。

以魁北克为例，2024年房价上涨7.4%，预计2025年将继续上涨7.4%，2026年再涨4.9%。销量方面，2024年增长18.9%，2025年预计再增8.6%，2026年增长1.3%。

阿尔伯塔省亦展现出较强增长潜力。2024年房价大涨10%，2025和2026年预计分别增长4.4%和5.3%。不过该省2025年销售量可能下降2.2%，但2026年预计将回升7.9%。

这种“东强西弱”的走势反映出加拿大楼市正进入更为碎片化的结构性调整阶段，市场表现日益取决于地方经济基本面、就业率及人口迁移趋势。

展望未来：负担能力仍是关键隐忧

尽管TD预计2026年加拿大房地产市场将强劲反弹，但报告也强调，BC与安省的高房价负担能力问题将对复苏形成显著阻力。

“负担能力差将抑制需求释放的广度与持续性。”报告中写道。根据加拿大房地产协会（CREA）此前的数据，加拿大房价与家庭年收入比已远超国际平均水平，尤其在大温哥华与大多伦多地区尤为严重。

结语：进入新一轮“价值重估期”？

2025年将是加拿大楼市的“冷却年”——不仅意味着价格下滑，更意味着购房者心理预期正在经历一次深度重构。

如果说2020至2022年是全民“抢房潮”，那么2025年则是一次理性回归。市场或将摆脱炒作，回归住房本质。在利率、国际政经局势、地方供需三者博弈中，加拿大楼市正进入一场不可逆的价值重估。

未来12到18个月内，加拿大买家也许需要重新定义“买房的最佳时机”，而卖家们，则可能不得不接受一个现实：市场不会再为你抬价了。

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在以往的年份，每年春季都是加拿大大多伦多地区房地产市场最活跃的季节——看房、抢房、竞价成了“春天标配”。但2025年3月，这一惯例被彻底打破：销量跌至二十年来同期最低点，潜在买家纷纷退场，卖家苦等接盘，一场“静悄悄的崩塌”正悄然上演。

根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）发布的最新数据，2025年3月，该地区房屋销量同比大跌23%，仅售出5,011套。与此同时，新上市房源却激增了近29%，达到超过17,000套。这种“卖多买少”的极端失衡，为GTA房地产市场蒙上了厚重阴霾。

市场冷到骨子里：价格下来了，信心却没回来

从表面看，现在买房似乎比一年前更“划算”：房贷利率略降、房价整体走低。TRREB数据显示，2025年3月平均售价为1,093,254加元，比去年同期下降2%；MLS房价指数综合基准也下跌了3.8%。

“这是我们近年来首次看到价格和贷款成本同时下降，但买家并不买账。”TRREB总裁Elechia Barry-Sproule表示，当前市场的核心问题是信心。“人们看到价格下来了，却也担心这是否只是开始。”

这一切不仅关乎“能不能买得起”，更关乎“敢不敢做出决定”。

三重焦虑：贸易战、联邦大选与就业不确定性

支撑买房行为的核心，是对未来的预期——包括收入的稳定性、经济走势、政策环境。而这三点，在2025年春季都处于“多事之秋”。

首先是与美国之间不断升级的贸易摩擦。从农业品到制造业，美国近期对加拿大施加的新关税措施已影响到多个行业。尤其是汽车和建筑相关产业，直接打击了安省的大量中产就业岗位。而住房，恰恰是中产阶层最敏感的杠杆。

其次是即将到来的联邦大选。各大党派在住房政策上虽高度关注，但尚未提出令人信服的行动方案。地产分析师丽莎·陈（Lisa Chen）指出：“许多年轻家庭选择再等几个月，看大选结果、看利率动向、看全球局势再决定是否进场。”

最后，加拿大银行系统对贷款审批的趋严，也使“已获预批”的买家群体缩小。一名不愿透露姓名的贷款顾问表示：“客户申请房贷的通过率明显下降，银行现在更关注职业稳定性与行业前景。”

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“冰封”不仅是数据：心理变化才是转折点

业内人士普遍认为，这一次的销量下滑并不是短暂技术性调整，而是一种心理转折的体现。

多伦多一线地产经纪Amir Raza坦言，“以往即使市场震荡，买家还是愿意抢，但现在连预约看房都变少了。价格砍到2022年水平，也没人出手。”

这种观望情绪蔓延的不止是首次置业者，还有换房者。“我有客户打算卖掉康山的三卧换到密西沙加的独立屋，价格差不多，但他们说宁愿等。担心万一自己房子卖了，新房价还继续掉怎么办？”Raza说道。

而对于手握多套物业的投资客来说，这波“冷静”或许更致命。租金市场压力上升、税费政策不明，再加上融资成本高企，不少投资者正在重新评估“持有”的意义。

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希望的缝隙：降息、补贴与“非价格因素”

尽管主调偏冷，但市场并非全无希望。TRREB在报告中指出：2025年春季可能迎来进一步的降息周期，从而增强购房者月供负担能力。

此外，加拿大住房部长正考虑新一轮购房者补贴政策，包括首付援助、针对首次购房者的税收减免等措施。若政策顺利推出，有可能在夏季激活部分入市需求。

不过，房市复苏也需具备“非价格条件”：就业信心、政府稳定性以及地方基础设施建设等。专家认为，仅靠房价“打折”难以唤起需求，真正的激励必须来自更宏观层面的改善。

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“政策脱节”下的结构性失衡

TRREB首席执行官John DiMichele警告，加拿大当前房地产政策仍停留在“修修补补”层面。“我们需要的不是一两个刺激措施，而是一场系统性住房改革。让住房不仅是投资工具，而是可实现的生活需求。”

他指出，尽管各政党均将住房列入政策重点，但目前尚未有任何一个党派提出系统性改革蓝图，包括土地审批流程、建筑材料进口政策、跨省劳动力流动障碍等问题，仍未被触及。

“这是一场经济、财政和社会结构的综合问题，而非单纯的供需博弈。”DiMichele说。

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结语：不是“没人想买房”，是“没有理由现在买”

加拿大楼市正处于一个微妙的转折点——负担能力开始恢复，但信心尚未归位。价格不再是唯一决定因素，人们更在乎风险、稳定和未来的清晰度。

在春天这本应是“交易高峰”的时节，GTA房地产却陷入前所未有的冷寂。或许，这恰恰是在提醒我们：楼市回暖，不是等价格低到“捡便宜”，而是等信心高到“敢下手”。

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在2020年初的房地产热潮中，多伦多的购房者只要能“抢到”一套两室一厅的公寓就已经谢天谢地。而如今，哪怕市场上公寓选择多到“挑花眼”，很多人依旧选择观望。平均售价68.2万加元，却卖出不到1,400套。市场库存逼近4,700套，一切都在指向一个事实——多伦多公寓市场，正处于一场买家心理的深度“冷却期”。

🏙️ 从“买到就赚”到“买了也亏”：心态的彻底转向

“过去是能买就买，现在是必须‘挑到极致’才下手。”
这是地产经纪布伦登·科温斯描述客户心态变化时说的第一句话。他在Property.ca工作十年，从未见过如此“挑剔”的买家群体。

“现在的购房者不只关心价格，而是希望‘钱花得值’，他们要更大的空间、好的采光、环绕阳台，还得有城市景观。如果没有，就不买。”他说。

这不再是“可遇不可求”的幻想，而变成了“最低要求”。

换句话说，在一个买家能够自由挑选的市场里，购房决策被重新定义——不是“是否可以买”，而是“有没有必要买”。

📉 数据层面的供需错配只是表象

根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的最新数据，2025年3月的公寓销售同比下降23.5%，而新上市房源却不断堆积。这种明显的供需错位让人们很容易归因于“库存过剩”，但更深层的原因，或许是购房心理正在结构性地转变。

“不是没有人买，而是没有人愿意在这个价格下买。”地产经济学家里希·桑迪指出。他强调，在过去几年里，多伦多的预售公寓项目基本由投资者驱动，而不是自住买家。

“他们是‘投机式买入’，预期未来转手获取溢价。但利率升高和租金回报降低，让这一逻辑彻底崩塌。”他说。

这些投资者正在成为今天市场的“隐形压力”，因为他们中的许多人在项目交付前被迫挂出房源，而新接盘者却不愿接手一套没有明确回报的房产。

💰“可负担性”神话破灭：年轻买家的绝望

“我年薪八万，首付靠父母凑了十万，银行说我最多贷40万。你告诉我，我该买哪里？”
26岁的Maggie Chen在看房一年后，彻底放弃了在多伦多买公寓的计划，转而考虑搬去滑铁卢。“我想拥有自己的空间，但现在的价格和利率组合基本是封死了这个梦想。”

尽管利率相比去年稍有下降，但距离“可负担”依旧相距甚远。工资增长滞后、生活成本高企，导致年轻买家被排除在市场之外，而这本应是公寓市场最核心的用户群体。

更糟的是，越来越多年轻人意识到：“买房”未必是人生的必经之路。他们不再愿意为一套“将就”的房子掏空积蓄。

🧊 市场心理“冻结”，比价格更致命

市场不是死在价格上，而是死在“信心”上。
房地产是一种典型的预期型资产，一旦预期转负，价格只是滞后的反应。

“现在即使你把价格降下来，买家也会想，‘再等等可能会更便宜’。”桑迪指出，这种心理上的“冻结”状态正让整个市场步入冰河期。

从某种程度上看，真正致命的不是利率或供应，而是“人们不再相信房价会上涨”。

🌆 蒙特利尔和卡尔加里：另一个世界的样本

与多伦多形成鲜明对比的是蒙特利尔和卡尔加里。两地的公寓市场仍保持相对健康，销量稳定甚至增长。

“因为这些城市从没经历过那种疯狂的投资潮，”蒙特利尔市场研究员Paul Girard说，“它们的房价成长更温和，可负担性也没有断裂。”

在卡尔加里，购房者大多是本地自住为主，交易决策更理性，不依赖高杠杆或炒作预期。

🧱 未来：不是没有反弹，而是反弹路径变了

经济学家罗伯特·卡夫奇奇指出，多伦多公寓市场的未来走势不再是“短期反弹”，而是可能进入“多年重构期”。

“开发商已经在减少新项目；但眼前这波高库存还得靠几年时间消化。”他说，“更重要的是，市场必须重新定义‘价值’，买家对户型、空间、生活方式的需求已经变了。”

换句话说，未来能够成功的公寓项目，不是靠“地段”和“学区”就能卖动，而是必须满足购房者更高的“心理性价比”。

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🧭 写在最后：告别“盲买”时代

多伦多的公寓市场正在经历一场前所未有的“去神话化”进程。曾经被奉为“投资神话”的预售公寓，如今变成压在开发商和买家身上的心理负担。

这场危机不是一次金融风暴引发的崩盘，而是长期结构失衡的自然结果。

在这种背景下，恢复市场信心，不再是“靠政策刺激”那么简单，而是一场深度的价值重建。

未来的多伦多，也许不再是“人人争抢”的炒房天堂，但或许会成为“适者生存”的真实生活之城。

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在住房危机与社会关怀之间，多伦多市政府选择了一条代价极高的道路。为了替代建于1950年代、已届使用年限的Seaton House男士庇护所，市府推动一项规模庞大的城市更新计划：乔治街振兴项目（George Street Revitalization，GSR）。

这项计划的第一阶段耗资5.564亿加元，仅为一栋10层大楼，合计提供374个床位与70个住房单元。换算下来，平均每位住客成本高达150万加元。一时之间，舆论炸锅。

但数字只是表象。这背后，真正值得探讨的，是一个城市如何在有限公共资源下，平衡“人道主义愿景”与“财政责任”的深层困局。

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🏗️ 重建庇护所，还是建造“示范工程”？

根据市府公布的蓝图，新建筑将融合紧急庇护、过渡性照护、长期护理、支援性住房和社区服务枢纽等功能。对于生活在街头边缘的人来说，这不仅是“一个屋顶”，更是整合式生活重建系统。

但问题也随之而来。

“这是一个社会工程，不是商业开发，”多伦多城市事务观察者Peter Hume表示，“但在财政账本上，它花的钱已经远超许多高端共管公寓开发。”

对比一下：2023年多伦多新建公寓的平均造价约为每平方英尺700加元。GSR项目按照床位总数与建筑面积推算，单床造价超过了市场平均的两倍。

更值得关注的是，这还是不含支援性住房部分的成本。如果将Housing Secretariat预留的5444万加元加入总预算，项目实际开支将突破6.1亿加元。

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💰 人道关怀，能“溢价”到多少？

在GSR发布之初，市府强调该项目并非只是“收容”，而是“全人关怀”，要为使用者提供尊严、医疗、康复、生活技能与长远的居住解决方案。听上去，这几乎接近“庇护界的五星级”。

但问题来了：当每名庇护使用者的安置成本已经逼近150万加元——约为普通市民一生所缴纳的全部地税时，城市公共支出的“界限”在哪里？

市议员Denzil Minnan-Wong在公开场合批评：“我们不是不应该关心弱势群体，而是应该用合适、可持续、具有规模效应的方式去做，而不是创造一个财政黑洞。”

这种批评不是孤例。越来越多市民在社交媒体上发出质疑：“政府是不是搞错了方向？关爱不是堆钱堆出来的。”

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🔍 精英式城市更新？为谁服务的庇护所？

建筑专业人士则指出，这场“慈善性重建”似乎也带有强烈的城市形象修复动机。

“GSR项目不仅重建了庇护所，也在为乔治街一带进行美学与功能层面的‘去边缘化’，”城市规划师Angela Scott说。她认为市府有意将该区域打造成“健康社区示范区”，以吸引未来的开发潜力。

换句话说，项目背后可能不只是安置无家者，也是一种“土地重塑战略”，以人道主义名义进行的城市重构。

这并非阴谋论，而是都市治理中常见的“双重目标”现象：既要施展政策善意，也希望激活土地价值。

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🔄 纳税人的选择，还是官僚系统的惯性？

在GSR招标文件与规划报告中，关于财政透明与公众参与的内容有限。这引发一个根本性问题：这么大一笔钱，是谁拍板决定的？

市政研究机构“Toronto Fiscal Front”曾在2024年发布报告指出，多伦多近10年来的大型城市更新项目中，超预算率高达41%。其中“缺乏成本控制机制”与“初期估价偏低”被认为是常态。

“问题不在于初衷，而在于执行机制。”研究员Lisa McConnell说。“纳税人很少被邀请进入真正的预算讨论环节。项目以道德光环开场，随后预算飞涨，已成惯例。”

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🌍 国际比较：我们真的“太贵”了吗？

以纽约为例，类似的整合庇护项目，如“Safe Haven”计划，单位安置成本约为35万至50万美金。即便考虑到北美城市的差异，多伦多的150万加元也显得高得离谱。

“你不能光说这是加拿大标准，”城市慈善组织Homeless Hub负责人James Hanley指出，“而是要问，我们是否有效利用每一分钱——在行政管理、服务交付、建筑设计三方面都有节省空间。”

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🚦 未来何去何从：政治正义还是财政崩塌？

目前，GSR项目已进入动工阶段，反对声音虽高，却难以撼动整体计划。问题是，当这样一个“示范性项目”设立了支出先例，未来的庇护与住房工程是否将被迫在此成本基准线上运作？

如果答案是肯定的，那未来的财政负担只会更大。

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✍️ 写在最后：理想主义的天花板

没有人会否认，多伦多需要一个更有尊严、更多元、也更有效的庇护系统。但当理想主义与现实财政撞击得如此激烈时，市民对政府花钱方式的信任感，也正在被重新定义。

或许，问题不在于我们是否愿意花钱帮助弱势，而是我们是否清楚——这笔钱，花得值不值得。

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