亚省独立呼声升温，卡尔加里房市却逆势飙升！

油价上涨、人口回流、税负低、投资环境宽松，卡尔加里正悄悄成为全国资本的新“避风港”。
你以为政局不稳是风险？聪明人早已看见——这是布局未来10年资产安全与增值的机会窗口。

这不只是一次地产讲座，而是一场为你量身定制的资产战略说明会。
我们将详解亚省最新政策动态、市场走势、外省投资人如何落地卡尔加里，以及普通人如何用最少资金撬动最大现金流。

📅 5月24日（周六）下午2点｜Zoom在线讲座
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“每个月都在往里贴钱，这哪里还叫投资？”坐在多伦多东区一间40平米的单卧公寓里，黄先生的语气中夹杂着苦涩。这套在2021年高点购入、原计划出租养贷的小公寓，如今却变成了吞噬他积蓄的“黑洞”。

黄先生的经历，正成为越来越多加拿大城市公寓业主的缩影：在利率高企、房价下跌、租金回落的三重夹击下，“负资产”成为一个不再遥远的经济术语。

根据多伦多地产局（TRREB）5月最新数据，2024年多伦多市区公寓成交量同比锐减31%，均价跌至71万加元，为近三年最低。同时，Rentals.ca报告指出，租金也较去年下降7%，使许多原依赖出租收益支付房贷的业主陷入每月“倒贴”。

一个时代的错觉：房子不会一直涨

“这是泡沫破裂前典型的‘高杠杆末期’现象。”多伦多大学金融系兼职教授Radha Maharaj分析说，疫情后低利率环境激发了一轮投资热潮，不少买家在FOMO（错失恐惧）的心理驱动下入市，“但现在回过头看，那是一个成本结构完全不同的时代。”

在Hoyes Michalos破产咨询公司合伙人Doug Hoyes看来，这次危机的特殊之处，在于其蔓延速度之快、影响人群之广。“我们接触的客户中，不乏信用记录良好、收入稳定的年轻专业人士。但他们同时持有两套甚至三套贷款房产，一旦租金萎缩或续签加息，现金流就会断裂。”

“卖也不是，不卖也不是”

对于陷入“负资产”的房主而言，选择变得异常艰难。

“现在卖，意味着要自掏腰包弥补差价；不卖，就得承受月月亏损和心理压力。”黄先生表示，他的出租合同将在7月结束，但以目前市场租金水位，若重新出租，月亏将从$400扩大到$750，“这已经不只是经济问题，而是一个心理战。”

Hoyes提醒，出售“负资产”房产并非易事，银行在清偿完贷款本息之前不会放行产权。“有人卖掉房子后，发现还欠银行十几万——这让他们几乎无力东山再起。”

下一步：房市反弹还是全面重估？

加拿大央行近期并未明确透露降息时间表。与此同时，市场上仍有大量新建公寓即将完工入市，进一步加剧库存压力。Radha Maharaj指出，这可能意味着房价短期内难以反转。

她建议，房主要回到“现金流基本面”来判断自己的持房能力：“如果你靠一份工资，供着两套房，每月净亏千元，那无论资产账面如何变化，风险都是实实在在的。”

负资产时代的生活智慧

“金融市场总有周期，而情绪比数字蔓延得更快。”Maharaj强调，理性决策和及时求助是关键。她建议房主与贷款机构主动沟通，尝试协商延迟还款、利息减免或更长期限。

“忽视现实、等待反弹，不如退一步重估生活。”她说。

黄先生现在在考虑是否将自住房出租，搬去郊区和家人同住，“也许我们都得重新思考：拥有一套房，真的等于财富吗？”

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加拿大总理马克·卡尼（Mark Carney）上任不到两周，便迎来政策“首秀”——他周三在国会山签署命令，推动7月1日正式实施“中产阶级减税”计划，并宣布前温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）出任新一届住房及基础设施部长。这对组合，正在用一套熟悉但也备受争议的剧本，试图重塑民众对自由党的信任。

根据财政部公布细节，减税方案将把最低个人所得税率从15%下调至14%，预计影响全国2200万纳税人，未来五年减税总额将达270亿加元。虽然幅度有限，但对一个双收入中产家庭来说，年节省可达840元。财政部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）形容此举“发出了明确有力的信号”：“我们不是在等待转机，而是在制造转机。”

然而，就在减税政策获得广泛关注之际，新住房部长的一番话引发市场热议。罗品信在上任首日公开表示：“我不认为房价需要下降。联邦的任务，是增加供应，不是打压价格。”

这番表态，或许反映出加国住房政策面临的两难——一方面，数百万房主深陷“卖不动、供不起”的债务牢笼，指望房价坚挺以避免资产缩水；另一方面，租金飙升与首次购房门槛过高，正吞噬着年轻家庭的未来。

“他是房价上涨的既得经验者，也可能是未来价格稳定的推手。”渥太华大学房地产经济学者艾米莉·李（Emily Li）指出，罗品信在2008至2018年担任温哥华市长期间，房价上涨近180%，但新屋供应也显著增长。他能否在国家层面复制“增供稳价”的策略，仍是未知数。

卡尼则强调，生活成本问题不仅是物价，更包括“收入增长与机会”。他承诺，联邦将加快审批、简化建筑规范，并支持地方政府降成本，“不是打价格战，而是打供应战”。

分析人士认为，这份组合拳释放的信号明确——减税利好中产、稳房价稳信心。只是，在一个对住房公平与经济稳定高度敏感的国度，“不降房价”是否真能赢得选民的掌声，仍需市场与民意的双重检验。

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就在加拿大新任住房部长格雷戈尔·罗伯逊宣誓就职不到24小时，他便成为了保守党的头号攻击对象——因为他一句“房价不需要下跌”。

这位前温哥华市长、现任住房部长于周三（5月14日）在总理卡尼（Mark Carney）主持的新一届自由党内阁首次会议后公开亮相。面对记者追问“是否认为房价应下降”时，罗伯逊斩钉截铁地回应：“不需要。我认为我们需要增加供应，确保市场稳定。”

然而，这番话迅速点燃保守党怒火。保守党领袖皮埃尔·波利耶夫（Pierre Poilievre）火速回应称，这项任命等同于“让放火者负责消防”，并直指罗伯逊执政温哥华期间（2008至2018年）是该市房价狂飙的十年。

“他是温哥华住房灾难的象征。自由党正用过去的失败版本来应对当下的危机。”波利耶夫在渥太华对媒体表示。

谁在为高房价辩护？

在2018年卸任市长之前，罗伯逊曾因未能控制外国买家激增、租金上涨和空屋问题而备受批评。如今重返联邦政坛，他主张“稳定而非压低房价”，并表示解决之道是“加倍建设经济适用房”。

“加拿大自1990年代以来几乎没有建造过真正的联邦经济适用房，这才是我们今天困境的根源。”他说。

然而，这番“需求端无过、供应端为本”的说法，与自由党内部分声音形成微妙反差——尤其是前总理特鲁多2023年曾表示“房价不能继续上涨”。

“年轻人被市场排除在外，他们被城市遗弃。”特鲁多在去年一次演讲中曾这样表述。

卡尼的第一次考验

此番争议，也是新任总理卡尼面临的第一次政策风暴。被问及是否认为任命罗伯逊是“不打算让房价下跌”的信号时，卡尼回应称：“你很难得出那样的结论。”

他补充道：“我们的政策路线明确——是住房可负担性，不是房价崩跌。罗伯逊有在复杂城市中管理住房政策的经验，这正是我们需要的。”

但分析人士指出，这种“房价不跌论”可能在民间引发反弹，尤其是在大城市租金飙升、买房梦碎的年轻选民之间。

房价的政治命题

加拿大房地产市场正处于政策与信任的十字路口。卡尼政府需在“不让房市泡沫破裂”与“回应民众可负担性焦虑”之间走钢丝，而罗伯逊的任命及发言，恐怕只是这场更大斗争的序幕。

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在26岁那年，Jordan Baechler 做了一件他以为能为自己的人生打下基础的事：在多伦多市中心购入了一套一居室公寓。他原以为这是通往中产生活的第一步。然而三年后，他把这段经历形容为“被围困在自己的资产里”。

“这是我梦想中应有的生活起点，”Baechler说。他是多伦多一所中学的老师，为了负担房贷，他打两份工，曾远赴澳洲一年出租公寓偿还贷款。“但现实完全不是那回事。我拥有房子，却一点自由都没有。”

加拿大央行自2022年起启动一系列加息举措，以遏制通胀。对许多和Baechler一样的年轻屋主而言，这场货币政策转向迅速摧毁了他们原本精心安排的财务蓝图。他的浮动按揭利率飙升，月供上涨500加元，被迫改签为定息。

更严重的是，如今市场价格已无法覆盖他们当初的购入成本。数据显示，多伦多4月平均房价比去年同期下跌4%，比2022年峰值下挫逾22万加元。公寓交易量同比大减30%以上。在房价下跌、利率高企的“双重压力”下，这些年轻房主既“卖不了”，也“供不起”，陷入资产“既非流动、也非增值”的窘境。

“这是一次制度性的背叛。”房地产经纪人James Milonas坦言。他指出，疫情期间超低利率下，大批年轻人被鼓励进入房市，但加息节奏之快、幅度之大，令原本“稳健可行”的计划变得无以为继。

央行数据显示，仅2023年最后一个季度，安省就有逾1.1万宗房贷出现延迟或违约记录，而非按揭债务也在同步攀升。Equifax称，大多伦多地区人均消费负债已超过21,000加元，创历史新高。

更深层的问题是，这些房主中很大一部分人，曾是所谓“资产中产”的象征。他们在数字经济或专业行业中工作，教育水平高，拥有相对稳定的收入来源。然而在利率冲击面前，他们失去了抵御风险的缓冲带，也动摇了加拿大社会结构中“住房等于安全”的信念。

“我们不是投资客，我们只是想要一个家，”Baechler说，他和女友的结婚计划也被迫延迟。“现在我们看房子，不是看喜欢不喜欢，而是看哪一个我们能不被套死。”

Justin Herlick，一家非银行按揭机构Pine的创办人指出，越来越多客户希望将贷款年限延长至30年，以缓解月供压力，但这无异于“把债务传给未来的自己”。

加拿大央行的警告也在加剧不安：如果全球供应链和地缘贸易持续紧张，违约风险或将超过2008年金融危机水平。

“你以为你拥有房子，但其实房子拥有你。”Baechler说完这句话，露出了一个苦笑。

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在温哥华市中心最繁华的West Georgia街，一块原本平平无奇的Hudson’s Bay停车场正酝酿着一场可能永久改变城市面貌的剧变。

由Holborn集团主导的开发案提出建造一座高达315米的摩天大楼——不仅将刷新加拿大建筑高度纪录，也将在其顶部打造全国最高的免费公共观景台。这一雄心勃勃的三塔计划，犹如从海洋中升起的“珊瑚礁”，试图将城市建筑推向一种自然灵感与多元功能并存的新范式。

“我们不只是建高楼，而是在问：未来的城市，究竟该如何被人们使用与凝视？”项目首席设计师Gregory Henriquez如此表达他对城市美学与功能融合的设想。

但在一片掌声与期待之外，争议也随之而来。

支持者认为，这是温哥华迈向世界级城市地位的象征性一步：一个集公共观景、酒店、住房、艺术与交通于一体的城市“超级节点”。项目提供的920间酒店客房与超过1200个住房单元，或将缓解本地旅游与住房双重紧张。而免费向市民开放的观景台，则被视为一次罕见的“城市公共性”承诺。

然而，城市规划学者与部分市民却发出了不同的声音。他们质疑，一座高度远超现有城市尺度的建筑，是否会对温哥华特有的山海天际线构成“视觉压迫”？其“外骨骼”式设计是否与温哥华以简洁、自然著称的城市美学相悖？而在极度商业化的开发逻辑背后，所谓的“公众利益”是否能真正持久？

“我们需要的不只是地标，更是一种城市共识。”城市规划师Michael Geller指出，这座塔的意义不止在于它有多高，更在于它是否回应了城市发展的真正需求。

目前，该项目尚待市府审批。无论最终命运如何，这座“未建成的大楼”已然成为一次关于城市未来、公共空间与美学想象的集体思考。

而这正是现代城市最真实的样貌——不断在“登高”与“回望”之间寻找平衡。

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在连续数年价格飙升、供不应求的狂热之后，BC省房地产市场正在经历一轮鲜见的“冷静期”。

根据BC房地产协会（BCREA）最新发布的数据，2025年4月全省住宅房屋销量为6453套，同比下降近15%。与此同时，平均挂牌价格也下调6%，至约94.3万加元；交易总额降至61亿加元，年降幅逼近20%。

“房价越高的区域，买家越谨慎。”BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson指出，“低陆平原的市场活动降温最为显著。”

其中，菲沙河谷地区的降温尤为剧烈，销量年减近30%，堪称全省“领跌者”。兰里RE/MAX地产经纪人Caleigh Anderson形容：“现在，每100套挂牌中，只有10套能在30天内成交。”而房屋平均售出时间已达一个月，创近年新高。

然而，供需正在发生一场“悄无声息的逆转”。Ogmundson坦言：“现在全省房源库存为过去十年最高水平。” 在过去一度是抢房大战的市场，如今挂牌积压、观望情绪蔓延。数据显示，2025年迄今，BC省房产销售总额较去年同期减少12%，跌至207亿加元。

业内普遍认为，市场变局源于两个不确定性叠加——一是加拿大央行的利率路径仍不明确；二是全球贸易与投资信心波动，令买家态度趋于保守。“大家都在等一个信号，但没人知道会是什么。”Anderson说。

这场降温，也为一类群体打开了久违的窗口：首次置业者。专家指出，当前买方拥有更充分的谈判时间与选择空间。“这或许是近年来最有利的入场时机。”但同时提醒：“理想价格需建立在现实之上。”

对卖家而言，“高价幻想”正遭遇冷水。不少房源依旧标价“对标2022年邻居成交价”，而市场早已变天。专家建议，若不愿降价，“就做好持有准备，或进行改造增加吸引力。”

BC楼市正从贪婪走向理性。在高利率与宏观不确定性交织下，“慢市场”或将成为新常态。

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在一场全国范围的住房负担危机中，加拿大新任住房与基础设施部长罗品信（Gregor Robertson）选择将“稳定”置于“下调”之上。上任第一天，这位前温哥华市长面对媒体镜头，明确表示：“我不认为房价需要下降。” 这一言论迅速引发社会舆论的强烈反响，也为自由党新政府的住房政策定下基调。

在民调显示超过三分之二的加拿大人认为“高房价威胁生活质量”的当下，罗品信的话如同一枚石子投入民意池塘。他所代表的，不仅是一个政治立场，更是过去二十年自由党住房理念的延续：以“供给”为核心，避谈“价格修正”。

在联邦政府誓言每年建造近50万套住房、试图重夺政策主导权的背景下，罗品信显然承担着执行者与辩护者的双重角色。他主张借助模块化建造等科技加快建设节奏，但也坦言：“这不是一夜之间的事。” 然而问题在于，在他过往10年温哥华市长任内，高房价依旧如影随形，无家可归者人数不减反增。如今他走入国家层级，能否跳脱过去困局，尚未可知。

更值得关注的是，罗品信并非孤军奋战。新总理马克·卡尼也明确表示，住房政策不应只关注“价格”，更要推动“实际收入增长”。这让人不得不质疑，自由党是否已默认“高房价是新常态”？而“负担得起”的定义，也许正在悄然转变：不是价格更低，而是贷款期限更长、买家更富。

保守党党领博励治（Pierre Poilievre）第一时间予以抨击，称罗品信“在温哥华时期将房价推高149%”，质疑卡尼政府是否真正有意解决住房危机。“如果这就是所谓的新血液，那什么都不会改变。”

政坛之外的声音更为复杂。来自开发商的乐观与普通购房者的愤怒交织在一起，仿佛揭示了加拿大住房政策的一个悖论：推动供给需要资本，稳定市场却意味着不跌价。而对许多年轻家庭而言，“稳定”正是他们无法承受的负担。

或许，真正的问题不是“房价是否该跌”，而是：“谁有权决定它不跌？”

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对许多加拿大人来说，房子不仅是一处资产，更是一段生活的载体。但当生活留下的“痕迹”太过沉重，甚至延续到了房屋易主之后，法律与情理的边界，也开始模糊起来。

卑诗省一对夫妇最近在卖房交易中遭遇“后遗症”——他们被法院裁定，需向买家支付5000加元赔偿金，只因房屋交接时未能清除前租户留下的大规模杂物堆积，包括废旧家具、轮胎、丙烷罐、甚至一艘小船。

根据卑诗省民事解决法庭（CRT）近日公布的一项裁决，法官大卫·江（David Jiang）援引案件照片指出：“从外行人的角度来看，这名租户明显是个囤积狂（hoarder）。”他补充道，这一术语并无贬义，反而道出了许多房产纠纷中被忽视的心理健康因素。

这套位于2022年售出的房产，本由卖家出租多年。买家计划清拆旧屋，重建物业，但交接当天却发现院子和屋内塞满了遗留物品：从衣物、电器到未清理的冰箱食品，无所不包。他们因此花费大量人力物力清理，转而起诉卖家违反“空房交付”约定。

卖家辩称房屋是“按现状”出售，合同中明确“不提供任何担保”。但法院认为，即便如此，也不意味着买家必须“继承”杂物堆。“‘现状’的定义适用于电器或固定设施，而非大量可移动垃圾。”江法官指出。

本案的裁定引发了关于房地产交易规范的新讨论：在当前市场紧张、交屋频繁加速的背景下，“空房交付”这一看似常识性的条款，正逐渐演化为纠纷源头。

更值得注意的是，“囤积症”作为一种心理健康问题，在加拿大家庭与租赁关系中频繁浮现，却鲜少被纳入房产交易协议的考量范围。其背后隐藏的，是法律对“生活残迹”处理机制的缺失，以及社会对边缘心理状态的无力应对。

在这个案例中，法律最终支持了买家。但也留下一个未解的问题：当“家的痕迹”变成他人的负担，责任究竟应由谁承担？

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我只是想给我的孩子和孙辈一个家。Janet Campbell眼角泛红。她说这句话时，坐在Brampton的一间临时租住房中，四周是刚拆封的行李箱与临时折叠床。

几个月前，她还以为自己即将迎来人生的一个新篇章：一栋五居室、价值近百万的独立屋，承诺新年即可交房。她拿出毕生积蓄，甚至和家人一起贷款，只为了完成这个属于三代人的安家梦。

如今，这个梦变成了一场精心包装的骗局——房子根本不存在，定金打了水漂，一家人被迫住进短租Airbnb，生活被彻底击碎。

让她陷入深渊的，是一名28岁的男子Moiz Kunwar。他以“销售助理”身份出现，但自称可代表开发商签约、收款，并提供低于市场价的楼花机会。在多伦多黑人社区，他以“内部渠道”与“特殊折扣”赢得口碑，至少9人陆续落入陷阱，损失超过数十万加元。

**“他甚至带我去看房子的地基，还给我看了图纸。可那从来就不是我的房子。”**Campbell回忆。她于2022年夏签约，反复追问完工日期，对方用各种借口拖延，直到今年初彻底失联。

她不是唯一受害者。一份联合民事诉状显示，包括Campbell在内的7人共同起诉Kunwar，要求返还17万加元。而皮尔区警方早在3月已控告其诈骗超5000元与持有犯罪所得财产，案件仍在审理阶段。

更可怕的是，Kunwar的诈骗网络被疑涉及两家“傀儡公司”：一家仿冒开发商名称的销售公司Paradise Development Homes Limited（与真正的Paradise Developments Inc.无关），以及一家私贷机构Empire Finance，自称提供“内部房贷解决方案”，而事实上并无安省注册记录。

**“这是‘信任诈骗’的经典案例。”**代表Campbell的律师Norman Groot表示，“受害者往往并不贪婪，他们只是太想相信自己能拥有一个稳定的家。”

这类骗局并不罕见，在加拿大楼花热潮中屡见不鲜。专家指出，缺乏透明、开发商与销售渠道之间界限模糊，加之监管部门反应滞后，给了骗子可乘之机。

而对Campbell来说，最痛苦的不是金钱的损失，而是她对世界的信任被撕裂。

“我现在连相信一个人都觉得困难。连买房都能被骗，我还有什么能相信？”她轻声说，目光望向墙角，孙辈正用平板看着卡通片，不知明天将在哪一张陌生的床上醒来。

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乔丹·贝克勒原以为自己正沿着典型的“中产阶级路径”前进：接受良好教育、找一份稳定工作、在城市中心拥有一套属于自己的房子。然而如今，29 岁的他和女友蜷缩在一间狭小的一居室里，不敢结婚、不敢生育，甚至不敢展望未来。

“我做了所有‘对的事情’，可这一切好像都没有用了。”他说。

加拿大央行自2022年起为抑制通胀接连加息，如今的利率水平将无数初代屋主推入一个残酷的现实：他们拥有房产，却成了房产的奴隶。利息飙涨、房价回调，贝克勒的梦想公寓如今变成了一座无法逃离的“金融牢笼”。

在多伦多的房地产生态中，乔丹并非孤例。越来越多屋主发现，自己既无法承担当前高企的房贷月供，又在房价下滑的市场中“卖不起房”，被困在一场名为“终身按揭”的长跑游戏里。

“房贷年限从25年延至30年、35年，听起来是救命稻草，其实是推迟痛苦。”房贷机构 Pine Mortgage 的创始人贾斯汀·赫利克指出，“更多的人正在‘利息地狱’中原地踏步。”

数据显示，2025年4月大多伦多地区公寓销售量同比骤降逾30%。年轻屋主尤其受创：他们的资产增长被按下暂停键，而生活成本却一路飙升。物业费、地税、房屋保险，构成了一道道隐形的“持有门槛”。

与此同时，更年轻的一代正被彻底挡在门外。在万锦，一名20岁出头的居民若想依靠储蓄买房，按照目前的收入水平，需40年才能凑齐首付。这座华人聚集的卫星城市，如今被评为全国“最难实现购房梦”的地区之一。

“不是我们不努力，而是这个游戏早已更换了规则。”一名受访者说。

联邦数据显示，加拿大整体房贷逾期数量正在攀升，而多伦多所在的安省则尤为严重，2024年底有逾1.1万宗房贷出现延迟偿还。即使央行自去年6月起已多次降息，但对大多数屋主而言，缓冲效果微乎其微。

更令人担忧的是心理层面的撕裂。金融咨询师杰西卡·摩尔豪斯指出，许多年轻人已将自己的生活“彻底调整为围绕房贷展开”，每月所有现金流都投向按揭，仅余“生存而非生活”。

贝克勒的梦想是成为一名父亲，但现实却逼他考虑离开多伦多。“这座城市不欢迎我们了。”他低声说。

曾经代表着“稳定”与“成功”的房产，如今正以另一种形式将人们捆绑。多伦多的房地产神话，或许仍未彻底破灭，但其中的人们，已开始在沉默中退场。

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