2025年4月，大多伦多地区（GTA）新屋市场创下近30年来最黯淡的月度纪录。仅310套新屋成交，较去年同期骤降72%，远低于十年平均线的89%。这不仅标志着一个极端寒冬的开始，更暴露出这个曾炙手可热的市场背后的深层裂痕——需求消失、价格僵化、信心崩塌。

尽管房价出现回调，独立屋与公寓基准价格分别下探至153万元和102万元，但相较疫情前水平，依旧居高不下。Altus Group研究经理Edward Jegg警告称：“我们正步入历史最慢的销售周期之一。”

但真正的风险，或许不是“慢”，而是资本市场开始怀疑：GTA楼市是否已经丧失价格发现功能。

房价“僵硬”，市场不再有博弈空间？

数据显示，新屋库存总量已升至21,363套，创近十年新高。当前库存足以支撑15个月供应，远超“买卖平衡”所需的4到6个月。换言之，开发商正面对几乎零换手的销售冰封期。

但价格为何没有同步下调？这背后反映出市场的“价格僵硬性”：开发商因融资成本高企与土地购置价锁定而难以主动降价；购房者则因利率与经济不确定性选择观望。

这种“双向僵持”，最终导致交易量崩塌。

不确定性与外流风险双压

4月销售疲软一部分归咎于“中美关税谈判带来的经济预期不稳定”，但更关键的，是对未来生活成本与区域吸引力的系统性怀疑。

数据显示，GTA地区适龄劳动力正在向阿尔伯塔等生活成本较低、就业增长迅速的省份外流。与此同时，GTA失业率持续攀升，年轻购房群体处境尴尬：租不起，买不起，也走不起。

地产“滞涨”信号浮现？

疫情后被投资者与开发商视为“避险硬资产”的房地产，如今正在GTA经历罕见的供需错位。若销量迟迟未能恢复，房价的“硬挺”反而可能演变为下一波系统性下调的前奏。

从交易者角度看，这不再是“低谷”，而可能是“失锚”——在没有价格弹性与信心回流的市场中，等待将不再带来优势。

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加拿大联邦政府刚刚宣布一项被称为“史无前例”的首次购房者商品与服务税（GST）退税政策。自2025年5月27日起，首次购房者在购入价值不超过150万加元的新建住房时，最高可退还5万加元的联邦销售税。此举被广泛解读为特意向“被市场拒之门外的年轻世代”释放善意。

但在多伦多和温哥华两地平均房价早已超过百万元、建商成本持续高企、联邦财政本已赤字累累的背景下，这项退税，究竟是一次精准支持，还是又一场房地产市场的“饮鸩止渴”？

一场耗资39亿的“青年住房赌注”

根据联邦财政及国家税务部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）的官方估算，这项GST退税将在未来五年内耗资近39亿加元。这笔钱并非间接补贴开发商，而是直接面向“首次实际入住者”的联邦销售税回扣，在纸面上确实能为购房者减轻高达5万元的负担，尤其是在作为首付款或房贷初期支出时，可能带来实质缓解。

但问题在于，谁能真正享受这项退税？

根据规定，购房者必须满足多个条件：在过去四年内未拥有住房、年满18岁、为加拿大公民或永久居民，且新购住房必须作为主要居所。更重要的是，仅**“新建住房”**有资格，且购房协议需在2025年5月27日至2031年签署，并于2036年前建成。

这意味着，这项政策的覆盖面高度依赖新房供应量的增长——一个恰恰成为近年加拿大房地产结构性瓶颈的领域。

政策设计能否避免“被开发商吃掉”？

经济学者已多次警告，在供需极度不平衡的市场中，政府的购房补贴政策极易被开发商提前“计入价格”。一位不愿具名的地产分析师指出：“如果供应跟不上，而购房者忽然多了5万元‘现金回扣’，开发商在定价时会如何反应，其实不难预测。”

保守党党魁博励治（Pierre Poilievre）早在去年便提出过类似的退税构想，却遭到自由党全面反对。他在最新一次国会质询中批评自由党“抄袭”且“缺乏成本控制机制”。“给年轻人看似送钱，最后反而让他们背更贵的债。”他说。

年轻人“有资格”却未必“有能力”

更值得关注的是，这项政策虽然为首次购房者减税，但没有提供任何形式的融资支持或房价干预机制。在大温地区，平均新房售价已逼近150万门槛，很多年轻家庭即使有资格，也难以支付首付或获得贷款批准。

“我的收入能让银行批我60万，剩下的靠退税也还是远远不够。”居住在列治文的28岁IT工程师李柏林（化名）说。他称，政府“终于承认年轻人需要帮扶”，但更根本的问题是“我们连进场资格都没有”。

税收宽免换不来住房正义？

联邦政府显然寄望借助这项退税政策，一方面提振新房建设意愿，另一方面带动年轻人的购房信心。然而在房价持续坚挺、土地审批受限、施工周期不断拉长的现实中，GST退税更可能被市场吸收为成本的一部分，而非真正让房价“往下走”。

退税、免税、贴息、共同出资计划……过去10年，加拿大联邦及各省已陆续出台多种购房补助机制。政策之手不断延伸，但年轻人的买房焦虑并未因此消退，反而在通胀与高息压力中愈发严重。

一个问题渐趋尖锐：政府能否不再一味“鼓励买房”，而是转向鼓励“可负担地租”？

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在大多伦多郊区，一场悄无声息的资产再配置潮正在发生。它没有金融危机时的声势浩大，却像潮水般逐步吞噬房东的信心——那些在疫情经济繁荣期下注独立屋楼花的买家，如今正把刚交接的新屋源源不断推入租赁市场，而非转售。

他们正在试图逃避一个字眼：割肉。

据《环球邮报》5月28日报道，多伦多都市区（GTA）多个新建社区的出租房源数量急剧攀升，而背后的供给者——并非传统意义上的房东，而是那些“误判形势”的投资客。他们曾押注房价永远不会跌，如今却发现手中的房子既不能卖出高价，又难以覆盖持有成本，只能寄望租金来延缓亏损的节奏。

错位的时间：从楼花乐观到现实清算

这一轮爆雷的不是公寓，而是看似稳健的独立屋产品。疫情期间，独立屋成为投资“新宠”：空间大、升值快、远离疫情密集区。于是，在2021年和2022年初，开发商顺势推出宽松首付结构、鼓励建合法出租地下室，一些准业主甚至没有打算长期持有——他们本以为能在房子建好前转售楼花，收割差价。

但房价没能一路上涨。

“我们看到的是一次情绪与利率共同驱动的市场反转，”Minto集团首席执行官Michael Waters表示，“他们不是投资出租，而是被市场推着走进了这个角色。”

供给激增：独立屋出租房源一年翻倍

根据Rentals.ca的数据，GTA范围内独立屋的出租数量在一年内暴增超过110%。旺市、万锦、奥罗拉等区域的出租挂牌量分别增长了120%、104%、111%，多伦多市本身也上涨了93%。

LandLord Property公司顾问Brandon Sage指出，这种“新型房东”涌现，正在重塑当地租赁市场。“你买的不是一栋独立屋，而是第51栋——在同一个邮编下等待出租的。” Sage坦言，现在这些新房很难实现“租金正现金流”。高昂的地税、水电保险与超过4%的抵押贷款利率，正在蚕食本就不高的租金回报率。

数据显示，今年4月全国独立屋与镇屋的平均租金为2166加元，年减6.8%，跌幅高于公寓。在供需错位之下，租金的“底”还远未探明。

赌一口气：持有还是出清？

除了“楼花变房东”，还有一批“隐形投资者”也加入了出租阵营。他们的策略更为复杂——先购入新居搬迁居住，同时保留旧居出租，期望未来楼市反弹后再高价出售。这一操作曾在2020至2022年间大行其道，但如今成本逻辑已然改变。

Butler Mortgage联合创始人Ron Butler指出，在超低利率时代，这类“过渡性囤房”还能勉强维持，但在当前利率与通胀夹击下，成为双倍房贷的持有者，已非多数家庭能够承受。

“本质上，这是一场对未来的豪赌。”Sage指出，“他们赌的是央行降息，赌的是市场情绪回暖，更赌自己可以撑得久一点。”

系统性隐忧：租赁市场的新风险敞口

经济学家警告称，这种短期投机失败后的被动出租，正在形成一种“伪市场供给”。如果经济进一步下行，这些以高杠杆购入的房源可能会加速抛售，诱发新一轮房价修正。同时，也让本应健康运转的租赁市场变得过于投机化。

“独立屋从来不是现金流友好的投资品，”Urbanation市场研究总监Shaun Hildebrand指出，“它更像是一种被错误包装的债务资产，如今正在逼近耐受极限。”

目前，超过7000套与独立屋相关的出租房源正挂在市场，几乎创下历史新高。而这只是表面上的数字——真正值得关注的，是租金无法抵债的“看不见的亏损”。

结语：

在一个利率仍高、通胀未稳、移民放缓的时代，大多伦多房地产市场的繁荣神话正面临结构性调整。独立屋曾是家庭梦的象征，如今，却在被迫出租中成为资本焦虑的投影。

这是一场经济与心理的双重拉锯。谁先认输，谁就成了新周期的起点。

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在加拿大联邦政府高调推出“首次购房者GST退税”新政的同一周，大多伦多地区的新房市场却传来更为沉重的信号：销量下探至自1990年代房地产危机以来最黑暗的谷底。官方数据显示，2025年4月，全地区仅成交310套新房——一个比“崩溃”更安静的数字。

“这不是一个周期性的下行，而是结构性的需求塌缩。”Altus集团研究经理爱德华·杰格（Edward Jegg）评论道。数据显示，4月销量较去年同期大跌72%，比过去十年同期平均水平少了近九成。

新房“冻僵”：比90年代更惨的低谷

建筑与土地开发协会（BILD）公布的最新数据显示，市场冷淡程度甚至超越上世纪的经济低潮期。当时，GTA新房月均销量虽创六连低，但依然是目前的两倍。而如今，开发商几乎“无人问津”的窘境正深刻改变行业预期。

单户住宅仅售出205套，同比跌幅高达66%；新建公寓更惨，105套成交量直接腰斩，较十年平均下滑94%。开发商的财报纷纷发出“冻结式警告”：“即便土地拿下来了，也没人敢开工。”

政策“对症不对病”：退税刺激为何无效？

就在本周，联邦财政部长与国家税务部长宣布推出新的“首次购房者GST退税”政策，为符合资格者提供高达5万元税务减免。但在开发商眼中，这项政策“雷声大雨点小”。

“首次购房者在新房买家中本就占比不高，”BILD高级副总裁贾斯汀·舍伍德（Justin Sherwood）指出，“退税政策适用面太窄，对整体销售推动有限。”他呼吁联邦政府将GST退税适用于所有新房购买者，“否则无法恢复开发信心，供给危机将被拉长到2030年以后。”

信心比资金更缺失：加征关税成“隐藏炸弹”

业内人士认为，近期关于联邦政府或将对中国建筑材料加征进口关税的消息，亦在潜移默化地压抑买家信心。杰格表示：“政策环境缺乏可预测性。人们宁愿观望，也不愿在市场不确定时进场。”

这与高利率环境形成“沉没式共振”：买不起、也不敢买。而在如此结构性低迷下，即使价格小幅回调，也难以唤回交易。

供应断崖将至：2028年新房交付或减七成

房地产研究公司Urbanation预测，GTA与汉密尔顿地区2025年将完成约3万套新建公寓——但到了2028年，交付量将暴跌至不足1万套，减幅超过70%。

这意味着，当前的“冰封期”很可能导致2027—2029年陷入供应真空。“城市的可负担住房目标将不可避免地失败，”舍伍德警告，“年轻人不仅买不起房，未来甚至没房可买。”

市场呼唤“可预测的政策”，而非选举周期下的刺激

多伦多大学城市政策研究专家卡罗琳·李（Caroline Li）指出，加拿大住房政策近年“高度政治化”，每逢选举必有“补贴雨”，但长期激励与制度保障缺失。

“退税看似慷慨，实则治标不治本。”她强调，“只有在信贷、税收、土地释放和建筑审批形成合力的基础上，住房市场才可能回归健康。”

如今的GTA市场，或许不再是买卖双方的拉锯战，而是一场关于政策信心的“真空测试”。

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在住房价格动辄突破百万的加拿大都市圈，年轻人终于迎来了一个联邦层面的“援军”：自2025年5月27日起，加拿大联邦政府将正式推行一项史无前例的GST退税新政，专为首次购房者量身打造，最高可返还5万加元，且“一生仅此一次”。

这项名为“首次购房者GST退税”（First-Time Home Buyers’ GST Rebate，简称FTHB GST Rebate）的新政，由财政部长兼国家税务部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）联合宣布，计划通过修改《消费税法》正式生效。据政府评估，新政未来五年内可为国民节省多达39亿加元税负。

政策亮点：只退新房，最高5万，一刀切排富门槛

该退税政策明确：购房者若购买价值不超过100万加元的新建住房，可退还全部5%联邦层面的商品及服务税（GST），上限为5万加元。100万至150万之间的新房将获得线性退税，超过150万者则无资格申请。

但门槛不止于此——申请人必须年满18岁，为加拿大公民或永久居民，并在过去四年内未在本人或配偶名下的房屋中居住，且所购住房为其“第一套自住物业”。转让合同（Assignment）不在其列，试图“钻空子”重签合约者也将被剔除。

“政治妥协”的产物：从口水战到十年一遇的合作？

这项退税原被视为自由党竞选策略之一。3月，刚宣布参选总理的前央行行长马克·卡尼（Mark Carney）在纲领中首次提出该构想，声称将“帮助年轻人跨越高房价的门槛”。保守党党魁博励治（Pierre Poilievre）当时痛批卡尼“抄袭自己提案”，并讽刺自由党2024年还全体反对过类似议案。

然而，就在政策公布前48小时，加拿大政坛出现罕见转折：博励治宣布将“暂时搁置党派分歧”，与自由党政府合作处理美加贸易争端，舆论普遍认为，这一姿态为FTHB退税扫清了立法障碍，也为房屋改革奠定共识基础。

能否“真救年轻人”？专家疑虑仍存

退税虽有吸引力，但多位政策专家与住房研究员指出，该举措仍属“需求侧补贴”，可能在无同步扩大房屋供应的前提下刺激房价反弹。

“在多伦多、温哥华，5万加元固然能减轻首付或贷款压力，但若供需失衡持续，它终将被房价上涨所吞噬。”不列颠哥伦比亚大学城市规划系教授Linda Chao对《卫报》表示。她呼吁政府同步在土地释放、建屋审批、非营利住房建设等方面“做实功”。

与此同时，居住在渥太华的27岁IT工程师Adrian说：“我本来打算等两年，现在想可能明年就买。这个退税，就像是对‘是否入市’的催化剂。”

“50,000加元的一生机会”，但你会用吗？

根据联邦财政部估算，首年预计有超过12万名购房者符合申请资格，占比约全国新房购房市场的近三成。但由于“只限一次”“配偶互斥”“严格入住定义”等限制，真正落实到普通年轻人身上的受益率，仍有待观察。

加拿大住房政策已进入一个“紧张又变革”的阶段。从租金暴涨到退税诱因，从政党斗法到经济考量，一场围绕“年轻人能否买得起第一套房”的攻防战，正在持续上演。而FTHB GST退税，是否会成为一场真实的“住房拐点”，或仅仅是又一次选举年的糖衣？时间会给出答案。

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随着加国央行下周即将公布关键利率决议，安省房地产市场正陷入一场“强拍潮”风暴。从列治文山到哈密尔顿，从密西沙加到宾顿，越来越多的中产家庭正在失去他们的房子——不是卖掉，而是被贷款机构“低价强拍”。

在哈密尔顿，一栋曾在2022年以325万加元购入的独立屋，本月以185万被强拍出售。房主净亏140万。“这不是个例，这是趋势的冰山一角。”多伦多房地产分析师Darren Lui表示，“我们正在见证一个金融周期的反噬。”

贷款泡沫破裂下的中产崩溃

根据安省高等法院拍卖文件，2024年第一季度，仅大多伦多地区的房屋被强制出售数量同比增长112%。彭博社独家获得的数据显示，目前平均每月新增159套法拍房，是疫情前（2020年）月均4.5套的35倍。

在列治文山，一栋在2017年以150万购入的投资型独立屋近日以103万成交。过去8年，房主平均每年亏损近6万加元，几乎相当于一位白领全年的税后收入。“持有成本不断上升，租金却没能覆盖利息和房屋税。”房地产顾问张铮说。

被“终身按揭”困住的屋主

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）最新调查指出，近60%的购房者已为自己的房产支付“最高承受价格”。在安省，该比例更高达64%。更令人担忧的是，超过51%的房主表示“感受到还贷困难”，首次购房者中，这一比例飙升至60%。

“我们其实从未真正拥有过那栋房子。”31岁的程女士在电话中对彭博社表示。她与丈夫于2022年顶峰时期在万锦市购入一套110万的联排别墅，“每月供款从$3600涨到$5200，我们开始刷信用卡付贷款。”

而就在5月，她的房子进入“Power of Sale”（强制拍卖）程序。

不只是个人问题，这是系统性风险

与美国不同，加拿大超过70%的抵押贷款是五年固定或浮动利率，不能长期锁定低息，意味着市场利率调整会迅速传导至月供。在疫情后央行7次加息累积475个基点的背景下，这批“低息进场”的买家成了最早倒下的一群。

金融机构也并非置身事外。据知情人士透露，至少三家大型银行正在内部清查“高杠杆区块”房产风险敞口，并开始通过私下协商或第三方回购基金清理部分资产。

“我们看到的是中产阶级的资产阶层幻觉破灭。”经济学家Hannah Liu评论说，“当住房成为高杠杆金融工具而非生活空间时，信贷风暴来袭就是注定。”

央行利率决议：转机，还是更深的断崖？

市场普遍预期，加拿大央行6月4日可能不会降息，因4月通胀反弹至2.7%。这令仍在浮动利率下苦撑的屋主面临“信心崩溃点”。

尽管政府正在推动更多住房供应计划，但对于已经身陷困局的家庭来说，这些“长期利好”并不能解燃眉之急。

一位刚刚把房子挂牌的屋主在社交媒体写道：“我们是新时代的‘房奴’，这不是夸张，是现实。”

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对住了将近20年的家说再见，对付得起房租的生活彻底告别。这是加拿大安省汉密尔顿四位租客的真实经历。2023年，他们在毫无选择的情况下，被房东以“翻修”为名驱逐，尽管法律赋予他们工程完成后优先回迁的权利，但他们再也没有拿回原本属于自己的住所。

近日，汉密尔顿省法院一纸罕见判决，为他们讨回部分公道——法官对业主Kevin Moniz及其物业公司处以总额12.5万加元的罚款。判决犀利、措辞严厉，被受害租客称为“良知的胜利”。然而，真正的损失早已无法衡量。

判决虽严，家园不再

“我再也没有自己的地方住了，这种失去自由的感觉，非常强烈。”57岁的Robert Jewel在庭审中哽咽作证。他在这栋五单元公寓里住了超过25年，从未拖欠房租，却在2021年收到所谓“翻修通知”，不久后被赶出住所。法院确认，他和另外三位租客都曾明示希望返回公寓，却最终看到自己的单位被租给了新租户。

翻修后的租金翻倍，从原先的700加元跃升至1500加元。他们承受不了市场价格，像Jewel这样只能四处借宿。对他而言，这不仅是居住权的剥夺，更是一种社会身份的坠落：“一个贪婪的决定让我变成了二等公民。”

法院：此案应具“普遍威慑力”

作出判决的治安法官Linda Crawford指出，此案“影响深远且毁灭性”，Moniz的行为是“蓄意谋利”，需予以严惩。“我们必须向所有房东传达明确信息：租客不是你们盈利操作中的可抛弃变量。”

她援引安大略《住宅租赁法》，对Moniz四项违规行为各罚2.5万加元，合计10万；同时罚其聘用的物业管理公司Cornerstone Select Properties 2.5万加元及6250元附加费。该公司被指未确保租户有机会搬回家中。Crawford拒绝其公司代表关于“无力承担”的申辩，并指出其证词“不具可信度”。

执法罕见，制度失能

这一高额罚款在加拿大住房维权领域极为罕见。数据显示，整个2022年，安大略省出租房屋执法部门（RHEU）处理的全部案件才产生12.18万元罚金。

一位熟悉相关法规的法律学者表示，这类“翻修驱逐”（Renovictions）长期游走在法律灰色地带，许多房东以装修为借口变相清空低租户以涨租，但执法极少介入。“租客很难胜诉，大多数连投诉的渠道都不清楚。”她指出，本案之所以能走到判罚阶段，与租户坚持不懈的投诉和庭审作证密不可分。

法律背后的人：噩梦仍在继续

判决虽然来得猛烈，但对现实生活几乎没有缓解作用。Darlene Wesley和女儿如今每月需支付2000元租金，几乎耗尽养老金。“我曾认真相信我能搬回去，我做了我该做的一切。”她在庭上说。

Wesley回忆，她曾多次以书面和口头方式表达要回原单位的意愿，甚至在物业公司带看新租户时亲口说明。对方员工的答复：“我知道”，却并未阻止出租流程继续。

此案也对物业行业投下阴影。Cornerstone公司总裁宣称罚款“将导致破产”。但在法官眼中，规则就是规则，无法回避。

不只是一场判决，更是一种警告

这桩案件，不只是为四名租户讨回局部正义，更应成为整个加拿大租房制度的一记警钟。它揭露了监管机制的疲软，租客权利的脆弱，也提醒政策制定者：在高房价与低供给的夹缝中，底层租客正不断被挤出合法生活的空间。

正如Wesley所说：“这也许只是个开始，但起码告诉了房东们：他们不能再如此肆无忌惮。”

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在多伦多北郊一座不起眼的独立屋前，32岁的刘昕正打包即将出售的家产。三年前，她与丈夫在低息环境下贷款百余万元购得这套四卧室住宅。然而，本月续贷后的新利率将月供提高了接近千元，最终促使这对年轻夫妇做出“止损离场”的决定。

“我们没有违约，但也快撑不下去了。”刘昕的经历，并非个例。

据信用机构Equifax Canada最新发布的数据，2025年第一季度安省抵押贷款90天以上逾期率飙升至0.24%，为2012年以来的最高水平。在2024年同期，这一数字还停留在0.14%。一年之内断供率暴涨71.5%，令整个房地产金融系统敲响警钟。

“这不仅是数字问题，而是社会性危机的早期信号。”多伦多城市大学管理学院副教授温莎·赖特表示，加拿大房地产市场的结构性失衡正在深刻改变中产阶级的住房逻辑。“所谓的‘房产梦’，正在迅速演变为一场债务梦魇。”

“中间层失踪”：住房产品断档引爆债务链条

她指出，安省在住房产品线上出现严重断档：“中等面积、适合家庭居住的联排屋和低密度公寓”严重供不应求，取而代之的是投资型小公寓与高端独立屋。这种非理性供给结构逼迫购房者背上了过高的杠杆。

与此同时，疫情期间发放的超低利率贷款正在集中到期。根据加拿大金融消费者署估算，2025年内全国将有超过120万笔房贷进入续期阶段，而续贷利率普遍从2%跃升至5%以上，几乎翻倍。

银行大战打响：利率战、现金返还、积分大战全面铺开

面对断供率上升和客户流失的双重压力，银行和贷款经纪人不得不使出浑身解数：现金返还、预批利率锁定、信用卡积分奖励等促销战遍地开花。

“你可以理解为一场金融版的‘抢人大战’。”某大型银行房贷主管在不具名条件下表示，许多客户开始货比三家，有人甚至在五家银行同时预批利率，只为在续贷日压到最低利息。

数据显示，2025年一季度安省新增房贷量同比激增66%，这看似反弹的背后，实际上是续期压力的集中体现。真正购入新房的人群，仍然处在“高处不胜寒”的观望状态。

首次置业者：仍在寒风中“打地铺”

尽管利率自年初略有下调，但并未从根本上缓解首次购房者的负担。2025年一季度安省新增首套房贷款同比上涨38%，但多是疫情后期“按兵不动”的积压需求释放，难言市场回暖。

“贷款额度更大、房价依旧高昂，而收入增长未能同步。”经济研究机构RealCan副总裁林克称，加拿大的“买房阶层”正逐渐萎缩为高收入精英和多套房持有者的游戏场。

前景阴云密布：利率或再次上扬，系统性风险酝酿中

最令人担忧的，莫过于外部风险对加拿大债市的传导效应。受美国贸易战升温及国债市场波动影响，加拿大债券收益率近期走高，固定房贷利率或再度上扬。

“如果债券收益率持续攀升，哪怕央行不升息，固定贷款利率也会随之上涨。”RBC资本市场分析师警告称，这对房贷家庭而言，是“连续两拳”的打击。

专家呼吁，加拿大联邦和省级政府应加快“中等价位住房”的供应改革，并重新评估房贷政策的风险敞口。“否则，下一个雷曼时刻，可能就藏在我们自己的后院。”

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在通胀阴霾尚未散去、房市结构性调整仍在进行之际，加拿大正悄然步入一个令人担忧的新阶段：负债养老。

根据Royal LePage本月发布的一项全国调查，未来两年退休的加拿大人中，近三成将继续背负房贷进入退休生活。这一比例在传统的北美财务观念中曾被视为“不可接受”——如今却正成为现实。

调查显示，仅有45%的受访者表示已提前还清房贷，另有6%预计将在退休前完成清偿。相对地，有18%的人根本不拥有主要住所，剩余人则表示“无法确定”或“并不清楚”是否能还清债务。

Royal LePage总裁兼CEO Phil Soper指出，这一代人所承受的债务压力，远超父母一辈。“父母银行”的代际支援虽然帮助年轻人跨进楼市门槛，却反向压缩了父母的退休空间。“我们的数据显示，接近退休的家长往往曾资助子女买房，而这份家庭责任，正在拉长他们的还贷年限。”

加拿大式“房奴”老去

当前，加拿大的平均退休年龄为64岁左右，但许多中产阶级家庭的住房贷款期限长达25年，甚至更久。在利率自2022年起急剧上升后，不少五年固定利率即将到期的屋主，正面临月供“跳涨”的现实。

尽管部分退休人士可依赖投资、兼职或配偶收入缓冲债务压力，但“无债退休”显然不再是标准配置。一些金融顾问开始重新评估传统理财模型，将“携带适度债务进入退休”视为“理性安排”，而非失败标志。

缩小住房？未必是共识

在是否“缩房过日”这一问题上，加拿大人出现显著分歧。调查中，47%表示不会 downsizing（缩小住房），44%则准备在退休两年内换更小的住所。

“房屋不仅是资产，也是情感寄托，”Soper指出，“我们看到部分人宁愿继续负债，也不愿放弃熟悉的社区和生活方式。”

而在打算换小房者中，普通公寓是首选，占比43%；养老社区则为次选，占25%。值得注意的是，大多伦多和温哥华等热点地区的公寓价格正在下滑，有机构预测2025年底前跌幅可达20%。

从危机看趋势

随着人口老龄化加速，加拿大的“负债退休者”可能不再是少数群体，而将成为政策制定者和金融机构不得不面对的结构性议题。社会保障系统、住房政策及金融产品设计，或需全面“适老化”重构，以应对这一时代转向。

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如果你正在等待夏季入市买房，低利率似乎是个好消息。但现实是，加拿大的房地产市场正在走向“利率两极化”时代——你住在哪里，决定了你的房贷到底有多贵。

根据RateHub.ca最新公布的月度可负担性报告，加拿大13个主要城市中，仅有7个城市在4月出现购房成本下降，而另外6个城市的房贷门槛则继续攀升。在看似全国利率持平、经济放缓的背景下，一场与邮编挂钩的“购房冷热战”正在上演。

截至5月22日，加拿大5年期固定房贷的最低利率已降至3.84%。这个数字本该令市场振奋，尤其是相比2023年底高达5%以上的利率峰值。但这份利好并非人人都能平等享受。

在安大略省的汉密尔顿市，房价下滑带来立竿见影的购房红利。平均房价降至80万加元以下，使得年收入16.6万加元的购房者月供减少至4,066加元，比3月省下近50元。然而，在几乎同一时间，萨斯喀彻温省的里贾纳房价却上涨逾9,000加元，抵消了利率下调带来的任何收益。

“购房者的贷款额度并不仅由利率决定，还与本地房价、物业税与市场预期息息相关。”RateHub房贷分析师Penelope Graham指出，“目前，加拿大市场呈现出典型的‘区域割裂’态势。”

温哥华与多伦多仍稳居高价城市之列，即便房价略有下滑，仍需年收入超过20万加元的家庭才能入市。而东部城市如St. John’s与Fredericton，年收入门槛则不足8万，形成了鲜明反差。

分析人士指出，随着加拿大央行货币政策观望情绪增强，地区性房市走向可能更加分化。大城市买家的“成本焦虑”可能因房价仍居高不下而加剧，而中小城市则因人口外移或经济乏力，短期内有机会缓解购房压力。

更具结构性的问题或许在于政策盲点：联邦住房贷款保障机制，是否真正覆盖了地理经济结构多样的加拿大？当“最低利率”不再意味着“最便宜的房子”，购房者需要的不仅是数字上的好看，更是地区间真正可实现的可负担性。

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