2025年第一季度，加拿大正经历一组极端的经济信号：每新增一位居民，全国就有超过两套住房动工。这一统计数字表面看似“供给赶上需求”，实则暴露出房地产市场与人口结构之间日益脱节的系统性裂缝。

在过去十年中，加拿大政策制定者始终将“建房速度赶不上人口增长”视为住房危机的核心，但如今局势逆转。根据联邦数据，2025年第一季度，全国人口仅净增约2万人，为近15年来最低增速；而同期新屋开工量虽略有下降，仍远超人口吸纳能力。

值得关注的是，人口一直高度集中的安省和卑诗省，首次在同期出现人口净流出。这不仅反映出移民政策与地方承载能力的矛盾，也意味着“人口红利”支撑房地产的时代或将终结。

住房建设过剩、需求预期减弱的双重压力，已直接冲击市场信心。5月数据显示，全国公寓价格已连续19个月下跌，累计跌幅超过12%，重回2021年水平。大银行BMO进一步警告，当前房地产市场进入“结构性熊市”，房价调整周期可能长达15年。

“市场不是缺房，而是缺住得起房的人。” BMO分析师指出，虽然供应增加，但贷款成本与生活压力使许多年轻家庭退出买房计划。与此同时，加拿大平均家庭规模正在迅速收缩。国家住房机构预测，若当前趋势持续，2026年全国平均每户人数将创历史新低。

专家担心，这一“空置建设”的模式可能会反噬地方经济，特别是在基础设施已接近饱和、就业机会紧缩的一线城市，住房富余反而可能引发新一轮信贷危机。

国家住房机构呼吁政府审慎评估建房计划，并调整对大规模移民与城市规划的依赖。“加拿大不能只用20世纪的人口逻辑来驱动21世纪的住房政策。”

在“每人两屋”成为现实之前，先要回答的，是“谁在住这些房”。

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当大温哥华和多伦多房地产市场仍徘徊在成交冷寂与高利率的“观望期”时，东部的魁北克省却悄然上演了一轮“房市逆袭”。

根据**魁北克省房地产经纪人协会（QPAREB）**6月发布的最新数据，魁北克省两大核心城市——蒙特利尔与魁北克市在2025年5月的住宅成交量与价格均出现两位数增长，涨幅之高，令业界意外。

其中，魁北克市的独栋住宅价格同比暴涨20%，是全国涨幅之最。同期，该市住宅交易量也上涨6%，创下疫情以来最强5月纪录。复式公寓和小型出租物业价格则分别上涨18%和11%。

在省会以外，蒙特利尔大都会区也维持强劲表现，5月住宅销量同比增长10%，其中独栋住宅价格上涨9%，有七分之一房源以高于要价成交。

地产热潮背后：卖家优势与房源短缺并存

“当前市场状况非常罕见。即便在经济信号尚不明朗、利率尚未下调的背景下，买家需求仍在释放。”QPAREB市场分析总监Charles Brant指出。

他补充道，魁北克市的卖方优势极为明显：约四分之一的房产售价高于挂牌价，独栋住宅平均只需27天即完成交易，为历史新低。活跃房源量同比下降达26%，显示市场库存严重不足。

结构性转移信号：人口外流后的“房市真空”填补？

分析人士认为，这一轮魁北克房市热潮的背后，反映的不只是本地消费需求，还可能是全国人口流动与“价值洼地效应”的集中释放。

“随着大多和大温地区房价过高、市场交易沉寂，部分年轻家庭和投资者开始转向成本较低的城市。魁北克市就是这样的典型替代选项。”蒙特利尔一位不具名地产顾问对路透社表示。

加拿大统计局数据显示，2024年魁北克省内人口净迁入首次由负转正，同时省政府扩大了中产阶层首次置业补助，也可能间接推升市场活跃度。

房市拐点，还是短期躁动？

尽管数据亮眼，专家仍对魁北克楼市持续性持谨慎态度。“若央行不降息、供地不足持续，当前价格涨幅可能不可持续。”Brant指出。

与大温和大多相比，魁省楼市仍未面临外资购房潮与囤地开发压力，但倘若上涨趋势持续，或将迅速改变本地住房负担结构。

眼下，魁北克成为全加房地产市场最不容忽视的变量，也再次映射出一个现实：加拿大的“房市晴雨表”，正在由西向东转移。

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在加拿大，买房早已不再是“中产身份的象征”，而成为一场深不见底的财富竞赛。统计局最新数据显示，从1981年到2024年，房价在经通胀调整后暴涨163.5%，而同期全职工作者的中位实际工资仅上涨24%。这组数字背后的现实令人沉默：在这片土地上，许多年轻人正被时代的加速度远远甩在后面。

代际断层，从不只是一句“房价太贵”

43年的跨度足以跨越几代人。在20世纪80年代中期，加拿大的中产家庭还能凭一份稳定收入在城市买房、养育后代。而如今，哪怕是拥有硕士学历的白领，也往往要与三五个室友共享租赁空间。
这种结构性转变，并不是因为年轻人不够努力，而是他们所获得的回报，根本跑不过房价的速度。兼职员工的实际工资在43年中仅增长6%，形同停滞。

与此同时，过去十年，加拿大住宅价格的上涨似乎脱离了经济基本面，愈发呈现出“资产金融化”的特征。房产不再是栖身之所，而是财富储蓄、抵押融资与税务筹划的工具。这种趋势让拥有房产的家庭资产急剧膨胀，亦进一步挤压新一代的购房空间。

“买得起的房子，住不起的未来”

不仅房价过高，家庭债务同样在悄然累积。截至2025年第一季度，全国家庭债务收入比已升至173.9%。这一数字意味着，平均每1元可支配收入，要背负1.74元的债务。虽然比2024年高峰略有下降，但连续两个季度反弹，已敲响警钟。

更严峻的是，这一数据只是“均值”。在债务集中于高负债家庭的现状下，真正脆弱的群体或正被“均值陷阱”掩盖。
“我们常说买不起房，但其实很多家庭已经是在靠超前消费维持生计了。”经济学家玛莎·雷诺兹（Martha Reynolds）指出，“加拿大正面临一种不可持续的中产幻象。”

房市繁荣是错觉，流动性危机正逼近？

理论上讲，房价的上升有利于持有资产的一代，特别是年长房主。但经济学视角提醒我们：资产的最终价值，取决于其能否被兑现。

“年轻人进不去市场，老年人也卖不掉房。”雷诺兹警告，一旦人口结构老化加速、移民购房需求下降，市场或出现“有价无市”局面。房产流动性下降，不仅令老年人面临变现困境，也可能对整体金融系统带来冲击。

政策干预与“信心赤字”

加央行的利率政策正处两难之中。降息或许能缓解家庭债务压力，但也可能再度刺激房价反弹；而加息则直接提高还款成本，压缩消费与借贷意愿。

与此同时，住房政策迟迟未能解决结构性供需矛盾。各级政府虽承诺加速开发，但“可负担性住房”仍停留在词汇层面。土地使用规划、建筑审批制度与地方利益纠葛，让政策执行效率大打折扣。

结语：一场隐形的代际交锋

从房价到债务，从代际财富分配到未来经济韧性，加拿大正站在十字路口。一边是握有房产红利的既得利益者，另一边是被高房价排除在市场之外的年轻人与新移民。
如果不尽快打破这一僵局，加拿大或将在下一轮经济震荡中发现：房市的繁荣，不过是一种代价极高的泡沫错觉。

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在多伦多核心区的一间老旧公寓里，Joe Siegfried和他的丈夫正在为一项21万元的翻新支出结算最后一笔费用。新刷的白墙、光亮的橡木地板和隐蔽的管线系统将这套40多年前的单位从“时光胶囊”变成了现代住宅。但这场耗资巨大的改造，也象征着一个趋势的顶点——翻新，正在取代换房，成为多伦多中产阶层的默认路径。

加拿大统计局最新数据显示，自2020年以来，多伦多的住宅翻新成本上涨幅度在全国15个主要城市中位居第一。该市窗户和门的安装费用上涨了83%，屋顶翻新价格更是飙升92%。这是一个建筑成本通胀的缩影，但在某种意义上，也反映了中产家庭对居住稳定性与区域归属感的妥协。

“这套房子不会再卖了，它是我们的最后一站。”Siegfried坦言。几年前他们还住在密西沙加的一套独立屋，翻新花了约4.5万元；但进入市中心，翻新的费用几乎翻了四倍。

翻新经济：地产市场的平行宇宙

根据IBISWorld统计，2019年至2023年，加拿大居民在家庭翻新上的总支出达3000亿加元，年均增长超过8%。这一趋势在多伦多尤为显著——土地供给紧张、新屋稀缺、房价高企，推动居民对现有住宅进行“深度改造”。

CIBC在去年11月发布的报告显示，近一半的加拿大人正计划或已完成装修工程，平均预算为1.9万加元——几乎是2019年的两倍。在政策层面，节能补贴和房屋升级贷款也在一定程度上刺激了翻新市场。

“人们不再搬家，而是改造旧家。”Re/Max加拿大公司总裁Alexander在接受采访时指出，“这是对住房短缺和房贷高利率的一种适应。”

成本高悬，结构性压力蔓延

但这场翻新热潮背后，也潜藏着显著的结构性压力。一方面是人工与材料成本的双向上涨：CHBA翻新部门指出，2025年一季度，多伦多使用大量混凝土与木材的项目涨幅居全国首位；另一方面则是税收与关税不确定性所引发的市场紧张感。

地板——这个翻新工程中“最不起眼的存在”——却成为Siegfried账单上最重的一项，单项支出占比超过三分之一。“我们可能在地板上花太多了，”他苦笑道。

据Altus Group副总裁Peter Norman指出，地板、门窗、保温材料等细分领域的价格上涨，既反映全球建材供需变化，也受到美中贸易局势、加拿大对进口建材关税政策的影响。“消费者在选择材料和设计时，比以往更犹豫，也更容易预算失控。”

投资？还是焦虑性的支出？

从消费心理角度看，装修支出越来越像是一种“资产防御行为”。尽管2025年一季度RRPI数据首次出现0.5%的下滑，显示市场进入平稳期，但CHBA与Vividata联合报告指出，多伦多居民在装修上的首选项目依然是“提升资产价值”而非“改善生活体验”。

“地板排第一，其次是浴室，”Caron指出，“这些改造是为未来的流通做准备。”

结语：翻新热潮，能否软着陆？

2025年的加拿大住宅市场正处在微妙的过渡点。新屋开工率下降、老龄房屋激增、消费信心减弱、利率开始回落……多种力量交织在一起。Norman指出：“我们不会看到装修支出突然断崖式下跌，但也很难再出现过去几年的高速增长。”

在这种背景下，像Siegfried这样的家庭，既是装修市场的参与者，也是时代变化的见证者。他们所铺下的那块地板，不仅仅是木材，也是对未来的不确定下注。

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在加拿大最大城市的街区深处，一场悄然的空间重构正拉开帷幕。市议会的一个关键委员会已通过建议，允许在全市低层住宅区兴建最多六个单元的独立住宅。这项举措，虽名为“温和增密”（gentle density），实则触碰了多伦多城市构成中一个最敏感的神经——独立屋的神圣地位。

“在一排平房中冒出一个六户住宅，真的非常突兀。”这是反对者娜塔莉·皮胡拉在听证会上说的话。但她的担忧，并非个案。对许多居民而言，多户住宅象征着秩序的瓦解：更多车位争抢、更少隐私、邻里不再熟识如昔。

而在政策制定者眼中，这恰恰是“更新社区结构”的开始。城市规划与住房委员会主席戈德·珀克斯表示，过去几十年，多伦多几乎把所有住宅开发都推向两个极端——要么是密密麻麻的高层塔楼，要么是被单户住宅“守住”的大片低密区域。如今，他们希望打造“第三条路”：中等密度、地面型住宅的复兴。

这种策略并不新颖。温哥华、渥太华、甚至洛杉矶等北美大城市，均已开始放松单一住宅分区规定，允许fiveplexes或sixplexes“依法即建”（as-of-right）。在这场有关“谁能住在我们社区”的争论中，单户住宅分区制度正被质疑为“土地使用中的排他性结构”。

城市学者卡罗琳·惠茨曼表示，所谓“温和增密”，其实关乎城市公平。“将土地只留给有条件买得起独栋房的人，不符合一个包容性城市的愿景。”

但转型从来都不温柔。尽管市府表示，六户住宅不适用于半独立屋和联排屋，并将建筑高度限制在10.5米以内，但抗议的请愿书已悄然在伊桃碧谷等地区传开。

“这不是简单的规划问题，而是价值观之争。”一位在Parkdale选区生活30年的退休教师说。他欢迎年轻家庭和多代家庭进入这个“已被空巢老人占据的社区”，“但开发商必须真正关心人，而非利润。”

6月25日，这项议案将提交市议会全体审议。届时，多伦多或许将决定，是否在更多街区打开一个裂口，让城市从“独栋神话”中醒来。

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在高房价主宰叙事的大温哥华地区，一份新发布的租金报告揭示了另一个现实：即便身处同一个城市，居住成本之间的鸿沟可能达到每月800加元。

根据 liv.rent 最新2025年6月数据，一居室无家具公寓在温哥华市中心的平均租金高达2,764加元，而在Hastings-Sunrise社区，仅为1,895加元，前后落差高达869加元，形同“城市中的两个世界”。

这份报告的价值，不在于再次证实大温租金高企，而在于描绘出一幅精细的租金地图，显示中低收入群体正如何在地理边缘上寻求生存空间。Mount Pleasant（2,429加元）、Kitsilano（2,411加元）与Shaughnessy（2,366加元）等传统核心区，依旧主导着价格高地；而素里、兰里、甚至本拿比与列治文部分社区，成为租房者最后的“价格避风港”。

南素里（1,903加元）、牛顿（1,911加元）与吉尔福德（1,937加元）等地依旧能看到2,000加元以下的房源，兰里威洛比与威洛布鲁克更低至1,753与1,839加元。而与之对比，西点格雷与UBC区紧随市中心之后，月租均超过2,740加元。

这不仅仅是城市价格排序，而是**“生活代价”的分布图**。以菲沙河谷为例，尽管一居室平均租金仅为1,529加元，但这意味着居民需承担更长通勤距离、更高交通成本与更少的社会资源配套。汽油价格高企与公共交通覆盖不足，正在重新定义“经济实惠”的代价。

研究人员指出，“租金压力的转移并非缓解，而是空间重组。” 城市中心仍掌控资源密度，而中产与新移民正在被挤压至远郊甚至市外——在地图上看似“可负担”，但在生活质量与时间成本上却形成新的不公平。

这也引发了一个关键问题：城市对“可负担”的定义，是否已脱离了真实生活？ 若人们必须为负担得起的住房付出额外两小时通勤与高额交通支出，这种“便宜”是否只是账面幻象？

从政策层面来看，这份报告也为城市规划敲响警钟。温哥华正在推动的“中密度重建”（如多单元住宅化）、素里提出的“多中心城区计划”，都试图缓解租金高度集中的结构性问题。然而，市场的调整往往远慢于人口流动的速度。

在租金越来越多地决定“城市归属权”的时代，一份月租清单，正在无声地勾画出我们城市的阶层边界与未来方向。

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房东潜逃、楼道堆满垃圾、供电间歇中断……这是加拿大安省西南部两个城市几十户租客过去数月的日常。他们不是无家可归者，也不是非法占房者，而是按时交租、有租赁合约的合法居民——如今，却陷入了无主管理的混乱之中。

“我们付了房租，但却像在守一栋烂尾楼。”70岁的温迪·尼科尔斯（Wendy Nichols）站在圣托马斯一栋三层公寓前说道。她与数十位邻居共同生活在这栋由加雷斯·韦斯特（Gareth West）拥有的出租楼中。自2月美方对韦斯特发出电信诈骗逮捕令以来，这位“房东”人间蒸发。

更离奇的是，这名“失联房东”不仅是诈骗案在逃主谋，还曾在社交媒体上扮演“健康生活教练”和“翻新达人”的角色，手持麦克风在他旗下房产门前拍摄视频，教人如何“现金换钥匙”逼迁老租客，为涨租铺路。

在其人设破灭后，遗留下来的，是满地垃圾、数月停热水的公寓，还有无人回应的求助电邮。住户奥黛丽·奈特（Audrey Knight）说：“现在，连最基本的生活条件都要靠我们自己维系。有人在自己家里堆垃圾，因为外面实在没地方倒。”

与此同时，地方政府的干预亦显滞后。圣托马斯市虽已开出房产标准罚单，但没有提供实际救助方案；伦敦市政府则称正与贷款机构合作接管房产，但仍在“评估阶段”。

这场“租房灾难”的根源，不仅是一个诈骗犯留下的爛摊子，更暴露出加拿大租赁制度的制度性空洞：在产权与租权之间，当产权方消失，租户的法律保障几乎归零。

在安省，租客虽受《住宅租赁法》保护，但法律并未赋予租客在房东缺位时接管维修与管理的法定权力。换句话说，哪怕租金缴清，房子照坏，水电照停。

“我们原本租的是服务，现在只剩屋顶。”尼科尔斯说。

在房地产投资者频频“进出”小城镇的当下，一场房东失踪事件，竟能让多个社区“脱管”至此，这不应只由租客来承受。

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在加拿大住房紧张的背景下，一桩大温地区房东驱逐租客却延迟入住的案件引发舆论关注。BC省高等法院近日维持一项裁决，命令房东Harjinder Bhangal向被驱逐租户支付36,100加元赔偿金。该案被认为凸显了《住宅租赁法》中对房东诚信义务的重申，也为当前省内其他类似案件提供了重要先例。

事情发生在高贵林一处住宅上层单元。2021年底，Bhangal以“自住”为由向居住在该单位的Louis与Mary DeSousa夫妇发出驱逐通知。根据BC省《住宅租赁法》，房东若计划由自己或近亲属入住，确可合法终止租约。但法律同时要求房东必须在“合理期限内”实际入住，且至少居住六个月，否则可能面临赔偿。

然而，DeSousa夫妇于2022年4月底搬出后，Bhangal并未如期搬入。他以地毯老旧为由，自行进行更换工程，但直到同年7月中旬才正式入住。这段长达两个半月的空置期，被住宅租赁仲裁庭（RTB）认定不属“合理期限”。

RTB仲裁员指出，房东未能提供具体、可信的施工延迟证据。虽然Bhangal援引了疫情干扰、供应链短缺等广泛问题，但并未详细说明为何地毯更换需耗时75天。最终，仲裁庭支持租客主张，裁定房东违约并应赔偿相当于12个月租金（每月$3,000）及申请费用共计$36,100加元。

Bhangal不服裁决，将案件上诉至BC省高等法院，声称仲裁员忽视关键证据。但法官Sheila Tucker在审理中明确表示，RTB的裁定“合理、透明且充分”，并驳回房东上诉请求。

本案不仅是一起合同纠纷的判例，更引发公众对房东滥用“自住驱逐权”的担忧。在房地产市场紧张、租金高企的BC省，部分房东在无法随意涨租的政策约束下，借“自住”之名规避限租规定，成为一类难以监管的行为灰区。

专家指出，法律赋予房东自住权利，但也设有强制约束机制。UBC城市政策学者Dr. Alicia Harper评论道：“这起案例提醒我们，房东的自住权并非毫无条件，租客的信赖和居住安全也受到法律保护。”

在房屋供需严重失衡的背景下，本案被认为对其他业主构成警示：若非诚实守信地行使驱逐权，最终可能得不偿失。

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多伦多房地产市场并未“软着陆”，而是面临一种更为不安的可能性：供给的悬崖式暴涨与需求的急冻正交汇于一个危险的节点。

根据一位业内人士Robert Marsiglio在6月8日公布的MLS数据，截至6月2日，大多伦多地区（GTA）挂牌在售的住宅总量已突破32,000套。这不仅远高于疫情前常态水平，甚至可能刷新了历史最高纪录。而在这堆积如山的库存中，公寓就占据了13,793套，成为此次危机的“压舱石”。

这一惊人的数字背后，是一个正在脱离惯性运行轨道的城市楼市生态。多伦多长期以来被誉为“加拿大经济引擎”，其房地产市场曾是本国家庭财富积累与城市扩张的支柱。但如今，这一系统出现了明显的“滞销型供过于求”现象。

数据不言自明。多伦多地区房地产委员会（TRREB）5月报告显示，所有类型住宅销量同比下降13.3%，其中公寓下滑幅度更大，达到25.1%。挂牌数量却同比增长了41.5%，平均每套房屋在市场停留的时间也增长了近45%。这意味着：房子不仅越来越多，也越来越难卖。

更令人担忧的是，这一轮库存积压并未计入大量未被居住的新建单位——尤其是近年在预售期“爆买潮”中成交、但至今仍无人入住的高层公寓。如果将这些潜在供应计入，多伦多或正处于“结构性过剩”的边缘。

问题的根源既复杂也深刻：高利率压制了换房与首购需求，移民人口的城市承载已接近极限，建筑成本与市政收费推高了开发商预期售价。而房东，则在面临更高持有成本与租金监管的双重压力下，选择“退场”。

令人讽刺的是，这种“房子太多却买不起”的局面，并未解决城市居民对可负担住房的焦虑。在一个理想市场中，供过于求应带来价格下调，进而激活需求。但现实中，买家被信贷封锁，卖家又不愿大幅让利——形成了价格“僵尸化”。

展望未来，多伦多楼市或许不仅需要“降价”，更需要“去信仰”：对房地产永远保值的预设，对炒房即致富的文化逻辑，正在被一组组冰冷的数据逐步瓦解。

对于政策制定者而言，这不是一次周期性回调，而是一次制度性的转折。

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在加拿大住房危机已成国政首要议题之际，温哥华地区最大民间开发商之一Wesgroup罕见公开批评政府政策，直言“加拿大的住房系统已经崩溃”，并呼吁行业集体行动，推动一次“制度性清算”。

这一罕见的行业呼吁由Wesgroup执行团队发起，该公司拥有逾60年历史，已在大温地区建造超过7,000套住房。此次表态不同于过去低调建案、默默游说的策略，而是一次系统性控诉。Wesgroup表示，“我们已经不再是开发商，而是专职的政策倡导者，顺便盖房子而已。”

该声明直指多级政府“在数据真空中制定政策”，且这种真空部分是建筑业自己“长期沉默的代价”。开发商形象在公共叙事中被简化为“贪婪的掠夺者”，而事实上，Wesgroup强调，“真正从项目中攫取价值的，是这个体系本身”—— 一个通过冗杂法规、飞涨的行政费用、相互矛盾的建筑规范榨干利润与信心的系统。

数据显示，自2015年以来，大温地区的开发费用飙升1900%以上，而项目审批周期在部分城市已超过36个月。Wesgroup更揭露，许多市政项目“以政策失败包装为激励”，通过临时性的容积率优惠“打折出售”规划密度，掩盖更深层的政策错位。

“沉默不再是一个选项。”公司呼吁整个行业公开“所有的失败：搁浅的项目、破碎的预算、行政延误和被吞噬的利润模型。”

FT在分析中指出，加拿大住房危机的一个结构性难点在于政府既是政策制定者，也是土地供应方和税费征收者——在利益角色上的混合导致系统性扭曲。开发商日益沦为政策落地链条最末端的执行者，却承担着最大的风险和最多的舆论。

Wesgroup同时推出“Homes Don’t Just Happen”公共倡议活动，首次以平民视角解释开发流程中所遇到的多重障碍，试图突破长期以来“建商只为利润”的刻板印象。声明最后呼吁业界“停止低声抱怨，用不可忽视的事实改变公众认知”。

在加拿大住房市场深陷成本高涨与政策碎片化的泥淖中，Wesgroup的这番表态或许预示着，一场围绕“谁能真正交付住房”的新一轮制度争夺战已经悄然展开。

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