在大温哥华房地产市场整体放缓、房价高企与销售萎缩的背景下，有七个社区却逆势被列为“未来最值得买家关注”的亮点。它们并非全部身处市中心，也不都是新盘热区，而是因独特的城市规划、交通革新与社区潜力，被视为“大环境低迷中的局部繁荣”。

这份由RE/MAX发布的《未来社区报告》指出，在“可负担性、生活质量与投资回报率”三项指标的交叉筛选下，Bridgeport、Ladner、Mount Pleasant East、Willoughby Heights、Fraser Mills、Coquitlam West与Capstan Way脱颖而出。

地铁站、社区中心、绿地重塑“被低估的角落”

不同于传统的“学区优先”逻辑，这份榜单更像是一张“未来城市重构”的地图。

以列治文Bridgeport为例，这个过去以老旧工业区闻名的社区，在Capstan天车站开通后，打通了通勤脉络，也让均价仍低于西南Steveston约30万元的现况成为“性价比洼地”。

再如高贵林的Coquitlam West，工业区正被改造为交通导向型住宅区，天车站与规划中的滨水Fraser Mills将构建一个崭新的生活与投资生态。

从“居住”转向“共处”：社区吸引力的新参数

若说过去人们购房是为了通勤、为了孩子上学，如今的购房标准正被悄然改写。

RE/MAX委托Angus Reid的调查显示，仅37%的加拿大人以“负担能力”为首要考虑，远低于疫情前的44%；取而代之的，是便利设施（36%）、公共交通（31%）以及社区互动空间——超过半数受访者希望能在自己所住的社区里“完成一整天”。

这说明了Mount Pleasant East这类老社区的复兴：不是因为便宜，而是因为文化密度、步行便利与街角咖啡馆带来的“生活场感”。

买的不只是房子，更是你五年后的生活图景

兰里的Willoughby Heights，是榜单中最具郊区特质的代表。这个过去十年发展迅猛的社区，既有价格优势，又能通过高速公路接驳市中心，但真正吸引人的，是它正在形成一个拥有商铺、小企业与本地餐厅的“微型城市”。

对于想“提前布局”的买家而言，Capstan Way与Fraser Mills则是典型的“原始股”机会：建设虽未完全落地，但趋势清晰、政策倾斜明确。RE/MAX Canada总裁Don Kottick指出：“随着基础设施到位，这些成长的‘阵痛’终将转化为长期的社区凝聚力。”

不是所有地方都值得等待，但这些可能是例外

与其说这是七个“投资地段”，不如说是七种“生活期待”。它们反映出在高房价时代，人们如何用有限的预算，寻找一种未来的安全感与社区归属。

楼市冷却，并不等于选择减少。对于真正理解城市演化逻辑的买家而言，这七个社区恰恰是“城市第二次机会”的起点。

在被焦虑包围的楼市舆论中，RE/MAX的这份榜单无异于一份稀缺的“反直觉地图”——提醒我们：有些地方，不因疲软而失色，反因被低估而潜力无限。

#加拿大家园论坛

在加拿大，想拥有一套属于自己的住房，正变得前所未有地昂贵——不仅是房价本身，还有隐含的“入场门槛”：一份高薪工作。

根据金融数据平台 Ratehub.ca 6月最新报告，在多伦多买房，家庭年收入需要达到 206,500加元，才能勉强通过贷款压力测试并承担基本住房开支。而在温哥华，这一门槛更高，达到 237,550加元。对比加拿大的税后家庭收入中位数仅约70,500加元，购房门槛几乎是普通家庭年收入的三倍。

数据冷酷地描绘了一个事实：资产阶级化，从年薪门槛开始。

根据Ratehub的模型，计算假设包括：10%首付、25年期贷款、4.38%的五年期固定利率，以及6.38%的压力测试利率。此外还包含每年4,000元的房产税与150元月供暖费用。这些看似技术性的设定，却在无形中决定了谁有资格进入这个曾经代表“中产梦”的房地产市场。

而这并非一线城市的特权。报告显示，加拿大全国房价平均为691,299加元，即便是在较小城市如汉密尔顿、伦敦、温尼伯等地，购房所需年薪也在8万至11万元不等——这对于许多大学毕业、刚步入职场的年轻人来说，仍旧遥不可及。

“房子不是住的，是年薪决定的。”

加拿大住房市场正陷入结构性分化：一边是“供大于求”的库存堆积——大多伦多地区超过32,000套房屋挂牌待售，创历史新高；一边却是“购房力不足”的现实，成交持续低迷，价格却仍未出现有意义的回调。

这背后的原因何在？房市研究员 Christopher Alexander 指出：“加拿大的住房市场不是价格太高，而是对买家的金融要求过高。” 换言之，楼市从“定价过热”转向“融资门槛过高”。

Ratehub指出，5月为六个多月来首次出现月度销售增长，标志着市场可能正在“解冻”。但这也带来了另一个风险：价格可能止跌回升，而收入门槛却未调整，从而彻底锁死了年轻人“买入”的可能性。

楼市正在失去其“社会流动性通道”的功能

在过去的几十年里，加拿大房产不仅是居住空间，更是家庭财富的承载体与代际跃升的媒介。但当年薪门槛逼近或超过20万加元，房屋从“资产增长的阶梯”变成了“收入精英的会所”。

与此同时，那些无法进入市场的年轻群体，也在被迫推迟人生关键决策：结婚、生子、定居。根据加拿大统计局数据，首次购房者的平均年龄已升至36岁，而首次育儿的平均年龄也突破31岁。

结语：不是房价太高，而是时代已经变了

这份报告并未提出具体解决方案，但它以最直接的数据提醒了我们：可负担住房的危机，并不仅仅是“房价的问题”，更是“收入与融资权之间”的断裂。

当一个国家超过半数人口再也买不起房，而“拥有”成为少数精英的特权，社会结构的稳定性终将遭遇考验。年轻一代的“房产梦”已经碎裂，取而代之的，是对未来的不确定和无力感。

加拿大是否准备好，面对一个“不再靠买房积累财富”的中产社会？

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在加拿大，房价已经不是一场市场行为，而是一种国家信仰。

尽管经济学家多次指出，要恢复住房的可负担性，房价必须“实质性下跌”，但政府的每一次表态，却始终将“稳定”视为首要目标。6月，加拿大国家银行发布的一份罕见措辞尖锐的报告称，安省房地产市场已陷入“混乱”，卑诗省“举步维艰”。与此同时，联邦住房部长罗品信却明确表示，不支持房价下降。

他的立场在舆论场上引发巨大争议。但仔细推敲，这并非一句失言，而是道出了联邦政府在房市与社会稳定之间所做的权衡。

可负担性=腰斩？

多伦多大学经济学家指出，若要使加拿大普通家庭重拾对独立住房的拥有权，房价需较目前水平下降40%至50%。这意味着，在温哥华或多伦多这样的一线城市，一套百万加元的住宅应跌至50万左右——即2005年前后的水准。

然而，加拿大政府对此避之不谈。其核心顾虑不是GDP或就业，而是一个更隐秘却更致命的经济引信：退休系统的系统性依赖“房产升值”。

根据CMHC数据，加拿大购房者平均将60%的可支配收入投入住房，远高于2000年代的40%。更关键的是，在加拿大，超过六成中产并不参与雇主养老金计划，近七成人未定期向RRSP或TFSA缴款。在养老金覆盖率低、强制储蓄工具利用率不足的前提下，房地产成了多数人唯一的“养老资产”。

也就是说，跌掉的是房价，蒸发的是未来的退休金。

年轻人的沉没未来 vs 老年人的实质资产

住房部长罗品信提出的“维持市场稳定”战略，实质上是对这一“养老房地产模型”的默认延续。他代表的是现有房主群体的利益——他们的财务安全系于砖瓦之上。而放任房价下跌，虽然对年轻家庭来说意味着“可望可及”的住房梦，却也极可能意味着大量婴儿潮一代和X世代家庭的资产净值剧烈缩水、陷入无力退休的境地。

一个年轻家庭或许可以在租房中等待机会，但一个60岁的老人，无法等10年看房价“回温”。

政策困境中的“苏菲的选择”

渥太华当前面对的，是一个典型的“苏菲选择”困境：

• 要么拯救年轻一代，让他们买得起三居室，重拾家庭建设与城市扎根的希望；
• 要么维稳房价，以防数百万准退休家庭因资产缩水而跌入社会保障系统的负担链条。

后者是现实的、迫切的，也更有选票。

于是我们看到，加拿大选择的是“建设不破坏”的中间路线：政府承诺到2035年每年新建50万套住房，但并未明确房型或产权结构。住房供应会增加，但未必压低现有市场房价。换言之，政策本质是：“你可以住，但你未必买得起”。

隐藏的金融风险：楼市“养老化”的代价

从长远来看，将个人退休系统绑定于房地产资产，不仅对代际公平构成挑战，更可能酝酿系统性风险。

房产本质是一种非流动性强、地域性强的资产。一旦大规模老龄人口在十年内开始“套现”房产养老，若下游接盘者（即年轻购房者）因价格过高而持续缺位，市场或将陷入“明跌暗冻”：表面价格稳定，成交量却长期低迷。

此时的市场既无法支撑年轻家庭置业，也无法兑现老年人的“退休梦想”。房地产，最终将不再是安全资产，而成为代际冲突的引爆点。

结语：稳住，不等于解决

加拿大房地产政策的核心矛盾并非如何建房，而是敢不敢面对“价格到底能不能跌”的问题。政府的回答很清楚：不敢。

他们不想在解决一场危机（住房可负担性）时，引爆另一场危机（退休系统崩塌）。这背后是一种令人同情的制度困境，也是一种值得警惕的财政依赖。

短期看，加拿大的房地产会“维持稳定”；长期看，真正的代价正在被推向下一代。

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当加拿大皇家银行（RBC）最新住房负担能力报告释放出“房市变得更可负担”的信号时，许多观察者原以为这是长达数年房地产高烧的“退烧”信号。然而，深入分析数据背后的逻辑后，一种更为冷峻的结论渐渐浮现：这场所谓的“房市修正”，也许只是一次表层缓解，而非根本扭转。

根据RBC发布的2025年第一季度数据，加拿大全国住房负担能力指数降至55.1%，这是三年来的最低点。也就是说，一个中等收入家庭需要将略超过一半的收入用于持有一套典型住宅。这一比例虽比2023年高峰的63.5%明显回落，却仍高于历史长期平均值逾20个百分点，甚至只略低于上世纪90年代泡沫崩溃前的水平。

这是一场“从更糟变成不那么糟”的修正。

“目前的改善主要源自利率下调与工资上涨，而非房价真正回调。”RBC助理首席经济学家Robert Hogue警告。他表示，加拿大央行进一步降息的空间有限，而在就业市场疲软的背景下，薪资增长亦将面临上限。这意味着未来可负担性改善的动力将显著减弱。

更值得关注的是，RBC报告明确指出，本轮房地产调整可能不会出现传统意义上的“剧烈下跌”，而是在高位稳定徘徊。这种“软着陆”情景虽然避免了市场恐慌，却也加剧了结构性失衡——在没有大幅回调的前提下，一整代首次购房者可能将被永久排除在市场之外。

从政府财政角度看，房价维持高位可为地方政府和银行带来税收与贷款利差收益，但对普通居民而言，这意味着财富门槛的代际固化日益严重。首付款压力仍未纳入现有负担指数中，进一步放大了实际购房难度。

换句话说，加拿大正经历一场无声的“住房机会萎缩”。

即便房价不再飞涨，住房也不再普遍可达。从郊区溢出效应到公寓密度提升计划，从短租监管到移民配额调整，加拿大住房政策正面临多维挑战。而RBC报告中最耐人寻味的一句话——“这轮修正可能并不会真正修正”——无疑为这一僵局定调。

未来两年内，如果收入增长乏力、利率降幅有限、而房价止跌企稳，加拿大或将面临一种新常态：房市不再火热，但也远未降温；更多人看得见房子，却依旧住不进去。

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“买房保值”、“有土斯有财”是许多加拿大人信奉的财富法则。但如果将时间拉长，回顾过去44年，加拿大房地产真的是最好的投资选择吗？本篇报道将透过详实数据、税务模型、实际回报及投资心理，全面剖析“买房=稳赚”的神话。

一、数据揭秘：谁才是通胀杀手？

我们从1980年至2024年，提取加拿大房地产协会（CREA）、加拿大统计局（StatCan）和标准普尔（S&P 500）相关数据，对比三类主要资产的表现：

• 加拿大平均房价：增长约1,011%
• TSX综合指数（多伦多股市）：增长约1,191%
• S&P 500（美股指数）：增长约5,079%

通胀调整后的年化实际回报（税前）

• S&P 500：年化6.0%
• TSX综合指数：年化2.7%
• 房地产（加拿大平均房价）：年化2.4%

S&P 500遥遥领先，远远跑赢通胀，而房市虽然稳定，但回报率并不突出。

二、税务差异：房产的隐性优势与劣势

房产：自住房可免资本利得税

这是房地产投资最吸引人的地方：出售自住房的增值部分完全免税。例如，1980年购买温哥华住宅仅需8万，如今售价200万，全额利润归个人所有。

但问题在于流动性与交易成本——买卖一套房屋可能涉及约8%~10%的费用，包括中介费、过户税、律师费等。

股票：税务策略弹性大

• RRSP（退休储蓄账户）：推迟纳税，但未来取出按边际税率征税；
• TFSA（免税储蓄账户）：买卖股票及其收益完全免税；
• FHSA（首次购房储蓄账户）：新设工具，购房时提取免税；
• 非注册账户：只对增值部分缴纳资本利得税（50%计入应税收入）。

因此，对善于调配账户的人来说，股票组合在税后回报方面更具优势。

三、杠杆与“强制储蓄”效应

房地产还有一大吸引力：杠杆。

举例：若首付20万元购买价值100万房产，房价上涨20%意味着收益翻倍（40万元盈利，回报率200%）。

但反向操作风险也在放大。2022年起利率上升后，大温和多伦多房市明显修正，杠杆下的风险正在显现。

此外，房贷的“强制储蓄”特性确实对缺乏自律的投资者有利——每月必须还贷，等于强迫积累净资产。

相比之下，股票投资更依赖个人意志和长期耐心。

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四、隐藏成本对比：房产vs ETF

成本项目	房地产（年均）	股票ETF（年均）
地产税	0.5%~1.2%	0%
房屋保险	0.3%	0%
维修与折旧	1%~2%	0%
ETF管理费	0%	0.03%~0.20%
交易成本	高（5%-10%）	极低

股票投资的隐藏成本极低，长远来看，费用差异会形成可观差距。

五、心理因素：拥有感 vs 灵活性

调查显示，加拿大超过75%的购房者认为“拥有感”带来安全感、不用担心租约终止、可以随意改造居住环境。

但与此同时，股票投资的灵活性、流动性与国际分散性，使其更适合应对全球化经济波动。

此外，租房+投资股票，并不意味着一辈子租房——你可以用租房省下的钱高效投资，在10年后拥有更强的购买力再入市。

六、未来展望：房市还能涨多久？

人口增速放缓

加拿大统计局数据显示，到2036年，加拿大65岁以上人口将占比超过1/4，人口结构老龄化恐拖累房市。

住房供应政策加码

联邦政府正通过快速通道资金、减免开发税等政策大力增加住房供给，目标到2030年新增550万套住房。

高利率+债务负担

家庭负债率在G7国家中排名第一，当前房贷压力测试利率仍高于6%。利率维持高位将压制房价增长动能。

七、总结：没有“神投资”，只有“适合你的组合”

买房是否稳赚？答案是——不一定。44年的数据已证明：长期来看，全球股票市场（尤其是S&P 500）远胜房地产。

但是否选择房产，还得看你是否需要稳定住所、能否承受流动性限制、是否善于控制开支等。

理性理财的核心是：分散投资、了解税务规则、降低成本、匹配个人风险承受力。

加拿大人常说：“房子是家，也是资产。”

或许最理想的做法是——让“家”不拖累你创造资产。

#加拿大家园论坛

在社交媒体X平台上，一位自称加拿大多伦多屋主的用户@ContrarianTribe晒出自己今年的房屋保险账单，从$1750暴涨至$2357，一年涨幅达34%。他愤怒写道：“没有任何索赔记录，却被贴上‘气候风险’标签疯狂涨价。我只是想过一个普通人的生活，却在每一个账单前被反复羞辱。”

他并不是孤例。该帖发布后引发全国屋主共鸣，数百人纷纷在评论区贴出自己涨价账单：从地税到保险、水电气，几乎无一幸免。有人的地税三年上涨了43%，有人的保险费七年内翻了三倍，有人更是在短短六年内从每年$1100的保费涨至$9000后被迫更换保险公司。“感觉像是有人在系统性地驱赶中产”，一位网友这样写道。

而据加拿大保险比价平台My Choice Financial 2025年报告，全国平均房屋保费年涨幅已达5.28%，连续第二年高于通胀水平。加拿大保险局（IBC）则指出，2024年全国保险赔付总额高达85亿加元，是2000年代初期年平均值的12倍，其中气候变化导致的极端天气事件是最大元凶。

“这不是某一户家庭的个人危机，而是结构性的制度风险。”Wilfrid Laurier大学金融学教授Mary Kelly在接受采访时表示，“加拿大几乎没有安全区，洪水、山火、冰雹、风暴正在成为常态。”她警告，即使身处“低风险社区”，也可能因排水不及而受灾。

而地税暴涨则进一步压垮屋主财务。过去三年，多个城市的地税涨幅超40%，有屋主表示“年年涨一千，像是在给土地交租金”，对比下，房贷反而成了“最轻的负担”。

更严重的是，目前全加拿大已有超过150万户家庭因居住在“极高风险区”而买不到洪水保险，面对不可预期的气候灾害只能自担后果。而联邦政府早在2024年预算中承诺的国家洪水保险计划，至今仍未立法通过。

“我们正在见证中产阶层的碎裂。”政策研究机构Broadbent Institute高级分析师Lana St. Pierre表示，“房屋原本是家庭稳定的象征，如今却变成一场不可控的风险游戏。”

对于越来越多的加拿大人来说，“拥有房屋”不再等于安全，而是背负无休止涨价通知单的开始。

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在加拿大房地产市场的浮沉之间，一代年轻人正在默默被高利率与高成本生活碾压。数据显示，加拿大30岁以下人群的房贷违约率，已飙升至全国平均水平的七倍，曾被誉为“信贷黄金客”的年轻业主，如今正濒临断供边缘。

信用机构TransUnion最新数据显示，29岁与30岁人群的房贷违约率分别为1.0%与1.1%，远高于全国0.12%的平均值。而在整个18至30岁年龄层中，平均违约率为0.84%。这些数据背后，是一群原本在银行眼中“信誉良好”的年轻房主。

在疫情期间，他们或许以2%的利率轻松获得贷款，靠父母“赞助”首付成功“上车”；但进入2024年后，面对5%以上的续约利率与不断飙升的生活成本，“撑不住”成了不少人的共识。

“首付我们帮他付了20万，但他一个人月供三千多，租金又下滑，公寓还在贬值。”居住在温哥华的一位退休母亲无奈地表示，儿子买房不到两年，如今已动用所有信用卡额度。

更令人担忧的是，这些年轻房主多半持有的是共管公寓——正处于贬值周期、租金回报率下滑且转售困难的“高风险资产”。“房子卖不掉、租不出去、还不起贷”正在成为现实困境。

Credit Canada的首席执行官Bruce Sellery指出，这类“表面体面、实则脆弱”的财务状况正在迅速扩散。“父母可能以为帮子女交了首付就是‘完成使命’，但他们忽略了养房是一场长期战争。”

更糟的是，不少年轻人为了撑下去，不惜再次借贷，用装修贷款、汽车贷款或信用卡来缓解压力，陷入“以债还债”的深渊。一旦房价继续下行，他们不仅将面临“负资产”，更可能成为新一波破产潮的主角。

破产受托人Bridget van Wyk呼吁，年轻房主应在还款压力初现时，立即寻求债务咨询。“等不到银行封门通知书，才能醒悟为时已晚。”

这场没有硝烟的房贷危机，正悄然改变一代加拿大年轻人对“拥有资产”的信仰。他们开始意识到，真正难以承受的不是房价，而是制度性的不安全感：收入的不稳定、市场的不可预测、与一个对年轻人越来越“不友好”的资本结构。

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在加拿大最火热的都会圈里，“买房”正从人生里程碑沦为横亘在中产家庭面前的经济深渊。多伦多地产局最新数据表明，2025 年5 月该市平均房价回升至112.1万加元，较4月再涨1.3%；对应五年期固定利率抵押贷款，典型首付后月供已逼近5 100元，占用一个普通工薪家庭逾六成税前收入。

房子成了“收入抽水机”
皇家银行（RBC）的负担能力指数显示，多伦多购房者需拿出62%的税前收入才能维持本地基准住房的按揭、地税和公共事业费，逼近1990年代地产泡沫破裂前夕的高位。 在温哥华，这一比例则早已破80%，令“上车”成为名副其实的豪赌。对那些刚刚步入职场、却背负学生贷款和托儿费用的新生代而言，买房已非“十年规划”，而是“代际传说”。

市场自救已到极限
自2022年底加息周期开启以来，全国平均房价虽有回调，但利率攀升抵消了价格跌幅带来的缓冲；同时，移民净流入与建筑劳动力短缺在供给端制造难题，使得“越等越贵”成为残酷现实。对联邦和各省政府而言，单纯依赖私营开发与宏观调控已难以平抑结构性缺口。

另一种可能：维也纳的启示
大西洋彼岸，奥地利首都维也纳却呈现截然不同的住房图景：约200 万居民中，56%生活在长期受租金管制或补贴的社会住房。当地法定上限规定租金不得超过家庭收入的25%；市政府及“有限利润”住房协会联合掌控土地、贷款与建筑标准，确保新增与翻新住宅每年保持在12 000套以上。

在这一体系下，即便中产家庭也能够申请、终身居住并将租约继承给子女，极大稀释了“福利房”标签带来的区隔。学者指出，正是这种混合收入社区降低了贫困聚集与学区固化风险，保持城区活力的同时，对周边私人租赁市场也产生了“价格锚定”效应。

制度齿轮如何运转？

1. 土地政策：市政府对核心地块拥有优先收购权，地价在核算时可剔除基础设施成本，使项目具备可负担的起步价。
2. 金融杠杆：公共银行为非营利机构提供40年以上的低息贷款，取代高成本商业融资，把建设预算锁定在可预测区间。
3. 利润封顶：奥地利《有限利润住房法》规定，运营主体年度盈余只能提取3.5%作为留存，其余必须再投资于新建或翻新项目。
4. 长期承诺：社会住房租金限制至少维持60年，远超加拿大常见的20–30年“到期即市场化”模式，因而真正形成“代内共享、代际公平”。

加拿大能复制吗？
联邦政府已设立“租赁保护基金”，资助非营利机构收购老旧公寓；卑诗省亦推出“BC Builds”计划，为特定工薪阶层提供低息建设贷款。然而，相比维也纳40%的社会住房比例，加拿大目前仅约3.5%，且缺乏统一的利润管控与土储策略。业内人士直言：“若没有土地成本的大幅削减，再便宜的资金也难以落到租金账单上。”

此外，欧洲经验显示，社会住房并非孤岛。荷兰在此基础上叠加硬性租金公式与房产投机税，迫使闲置房源回流市场。维也纳则规定新开发项目必须至少45%为可负担单位，以锁定“增量公平”。这些工具在加拿大政治光谱中仍属“激进”，但若无更大胆的介入，中产恐怕只能继续在按揭与租金之间做“消极选择”。

结语：从成本分摊到价值选择
住房是个人资产，也是公共基础设施。维也纳模式的核心并不在于巨额补贴本身，而在于政府、金融与非营利板块共同承担风险、共享红利的“成本社会化”框架。对加拿大而言，若真要把住房视作医疗、教育和养老金之外的“第四根社会支柱”，改革便不能停留在微调税率或一次性补贴——而需重塑土地、金融与权责体系，让“住有所居”不再是统计学意义上的奢望，而是国民可以触碰的日常。

#加拿大家园论坛

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）最新发布的住房供应缺口报告再度敲响警钟：如若建房速度无法在未来十年至少翻倍，多伦多平均房价有可能在2035年冲高至190万加元以上；大温哥华亦难逃攀升至150万加元→190万加元的曲线。报告显示，要将可负担性拉回至疫情前 2019 年水平，加拿大每年需新建 43–48 万套住房，而当前实际开工量仅约 25 万套——差额近乎一半。

CMHC此次将原定 2030 的“可负担性恢复”时间轴改为滚动式十年窗口，承认以往目标“已难实现”。土地审批、融资成本和建筑周期被点名为三大拖累因素；在人口净迁入和利率高位徘徊的双重压力下，供需剪刀差持续张开。

区域裂痕正在扩大

• 安大略省非多伦多地区：年开工量须增加 228%，是全国最大缺口；
• 大蒙特利尔：需增 210%；
• BC 省除温哥华外地区：缺口 102%；
• 大温哥华相对温和，却仍需额外 29% 的增速。

相反，爱德蒙顿和部分大西洋省份在当前节奏下或可维持“持平式可负担”，凸显区域冷热不均。

“反馈效应”与青年家庭

CMHC模型纳入“反馈效应”：一旦某城市因新建供应暂时变得便宜，涌入的人口会再次推高需求，令可负担性改善被抵消。若成功按计划补充供给，加拿大家庭总数预计到 2035 年将比基线增加 2%，主要来自“被房价推迟”的青年成家需求被解锁。

三道难关：劳力、资本与技术

报告强调，建筑业必须“显著扩张劳动力”，并呼吁私人资本与预制装配式建筑技术同步到位。当前高利息环境已经令许多预售项目搁浅，开发商对追加投资意愿趋冷。解决方案包括：

1. 大规模技能移民与再培训，填补木工、电工等技工缺口；
2. 扩大联邦与省级保障贷款计划，降低开发融资风险；
3. 以模块化、离地施工技术缩短工期、降低用工密度。

现任住房部长、前温哥华市长Gregor Robertson被视为推动装配式建筑的“内部盟友”，其个人创业背景或为政府引入产业链资本提供额外筹码。gta-homes.com

如果无动于衷——价格与租金“双升”

在**“不作为”情境**下，到 2035 年：

• 全国月租金料由 1,400 元攀至 1,900 元＋；
• 多伦多均价预计从现今 120 万升至 190 万＋，涨幅 63%；
• 温哥华均价由 150 万升至 190 万＋，涨幅 27%；
• 即便西部油气之都卡尔加里也将突破 80 万。

CMHC提醒，各级政府若不迅速“拆解”审批障碍、引入工业化建造与金融创新，“恢复可负担性”将沦为空洞口号。报告末尾一句警示语简洁而尖锐——“这是行动清单，不是预测。”

在“住房成为新的通胀温床”的全球语境下，加拿大的供给竞速既是内部博弈，也是一场向资本和人才发出的公开招标。若这场竞赛再次失速，多伦多 190 万加元的标价或许只是序章。

#加拿大家园论坛

曾一度被视为经济增长引擎的加拿大住宅开发行业，如今正传出令人不安的信号：项目停摆、销售骤降、建筑岗位大规模流失。

6月24日，加拿大大多伦多地区最大开发商游说组织 BILD（建筑与土地开发协会）公开警告，若政府不对新项目提供税务减免，未来三年将有多达 7万个建筑相关岗位被迫裁撤，这可能引发房地产行业供应链断裂和就业冲击。

BILD引用Altus Group的最新测算指出，当前独立屋销量比去年同期下降50%，而公寓销售更暴跌65%。这意味着，2025年新开工将骤降至4000套独立屋与1万套公寓的一线冰点，远远低于保持供需平衡所需的最低建设量。

“房子盖不动了，是因为没人买；没人买，是因为税太重。”BILD首席执行官 Dave Wilkes 表示，“如果不解除税务负担，投资会消失，工人也会走。”

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⚖️ 政策的代价：减税换就业，值吗？

BILD呼吁政府全面取消新房HST（统一销售税），这一措施预计将令联邦政府损失20亿加元，安省损失9亿。然而，与可能失去的7万个中高收入岗位相比，财政部将不得不权衡收益与代价。

据《彭博社》获得的安省住房厅内部简报显示，在一套新房的开发成本中，高达30%为税费与行政审批成本，这与开发商利润几乎相当。更关键的是，开发商在当前环境中已被迫将利润压缩至10%以下，难以获得银行融资支持。

“政府通过税费拿走的，远高于开发商利润，”Wilkes称，“市场已经做出了妥协，现在该轮到政策了。”

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📉 一个“预警信号”？

曾经的担忧是“劳动力不足”，如今的现实是“无工可做”。开发商的警告是否是一种政策勒索，还是对现实的清醒揭示？

无论如何，开发热潮的急刹车已显现出系统性风险。若不采取结构性改革，2028至2029年将出现“新屋断供”与就业空洞双重危机，可能成为政府住房承诺的“政治回旋镖”。

在市场与政府间艰难拉锯的今天，加拿大房地产或将进入一个后刺激时代——低销量、高税负、弱信心，所有变量，终将回到一个核心问题：房子还能支撑经济吗？

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