在加拿大，房地产市场从未如此割裂：一边是温哥华、多伦多等大都市的高楼林立正经历着数年来最剧烈的价格回调；另一边，则是草原省份和大西洋沿岸小城镇的房价逆势飙升，涨幅高达30%。

这是Century 21公司最新发布的《2025年上半年每平方英尺价格调查》所呈现出的现实。这份涵盖全国近50个大小市场的数据报告，不仅揭示了房地产价格走势的地理差异，更折射出当前加拿大宏观经济结构的不平衡，以及中产家庭资产配置行为的深刻变化。

泡沫回落：大都市的房价正“时间旅行”回2018

大温哥华地区的房价自2024年末开始逐步下滑。2025年上半年，温哥华市中心公寓价格跌回了2018年的水准。而在多伦多市中心，公寓每平方英尺价格下跌近12%，成为全国跌幅最大的主要市场之一。汉密尔顿的独立屋价格甚至重挫24%，创下十年来新低。

在温哥华，房地产经纪人Rhiannon Foster形容，“买家和卖家就像坐过山车。”今年初，强劲的开局曾一度点燃市场希望，但随后而来的美国关税及经济不确定性引发恐慌，成交量骤降。

过去十年，大城市成为资本追逐的焦点，房地产投资逐渐偏离居住属性。但随着利率上升、购房成本飙升以及移民结构变化，“高不可攀”的都市房市正遭遇现实回调。

反弹边缘：小镇故事正在重写加拿大的楼市逻辑

与此同时，加拿大边缘地带正在迎来属于自己的“地产春天”。

在新不伦瑞克省的弗雷德里克顿和圣约翰，独立屋每平方英尺价格上涨超过20%；曼尼托巴省布兰登的公寓涨幅更高达22%；阿尔伯塔省中部城市如Red Deer和Okotoks继续保持两位数涨幅。

“我们看到很多客户来自大城市，他们卖掉原有物业后，选择搬到这些小城市，享受更低生活成本和更高生活质量。”阿尔伯塔省一位房产经纪人表示。

这种现象并非偶然。疫情期间的远程办公常态化、年轻家庭对独立空间和教育资源的再评估，以及高房价带来的“城市逃离潮”，都让中小城市获得意想不到的吸引力。

经济地理分化，或成房地产长期趋势

事实上，草原省份和大西洋地区房价的持续上涨，反映的是加拿大经济地理结构的重新排序。一些城市，如卡尔加里、萨斯卡通和蒙克顿，正在借助高科技企业迁入、新移民定居等趋势，重塑“生活+就业”双重吸引力。

与此同时，房价的剧烈波动也暴露出加拿大房地产的高度金融化结构。一位UBC经济学者指出：“住房的居住属性被长期忽视，投机逻辑主导了过往十年的市场逻辑，现在是时候回归基本面。”

政策滞后，市场自我修正

尽管各级政府都承诺“加速住房供应”，但从批地到动工，往往需耗时数年。在政策未能及时落地前，加拿大房市正在经历一场由市场自行修正的剧烈震荡。

业内人士认为，未来数月，加拿大房地产市场可能呈现“低总量、高波动、强分化”的格局——大都市仍将受困于高估值和高利率，而“次中心”城市则在人口转移中获得新生。

对于买家而言，这既是风险期，也或许是布局新兴市场的战略窗口。

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在加拿大住房危机持续加剧之际，一位名人再度走入政治聚光灯中心。他是曾经的“网红市长”，也是中国网友眼中的“曲婉婷前男友”；如今，他以“住房部长”的新身份出现在渴望变革的加拿大民众面前。然而，他名下估值千万的房产帝国，正让“住房公平”这场公共议题蒙上阴影。

2025年5月，加拿大新总理马克·卡尼任命格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）为新一任住房部长。许多华人一眼认出：这不是当年与歌手曲婉婷高调热恋、风头一时无两的温哥华市长“罗品信”吗？

但这一次，他引发热议的并非情史，而是房产。

坐拥千万房产的“住房部长”

不久前，在国会一次激烈质询中，保守党议员斯科特·戴维森抛出一个质问：“一个自己拥有超过一千万加元地产的人，能代表租不起公寓的年轻人吗？”

根据戴维森的揭露，罗伯逊名下房产包括温哥华市中心的顶层公寓、卑诗省托菲诺一处价值280万加元的滨海住宅，以及斯阔米什一块价值超过560万加元的湖畔地产，总估值远超千万。

这使得他成为近年来少见的“身价最高住房部长”——在一个全国超过三分之一的青年表示“看不到买房希望”的国家里，这个身份显得格外刺眼。

面对质疑，罗伯逊回应表示，“将严格遵守议员财产申报义务”，但未正面说明这些房产是否产生出租收益或是否已设立信托。

“不希望房价下降”的部长言论引爆舆论

争议并未止于财产披露。

在上任后的首场记者会上，罗伯逊被问及是否希望房价下降时，他坚定回应：“不。”

“我们要的是增加供给，让市场稳定，”他说，“目标不是压低房价，而是提高住房可及性。”

这一表态引发政坛哗然。保守党党魁波利耶夫（Pierre Poilievre）讽刺：“这就是卡尼新政府所谓的新希望？他不想房价跌，当然——因为他是房东。”

反对党认为，一个“住房部长”不愿看到房价下跌，本身就是利益冲突的体现。更有舆论指出，在罗伯逊担任温哥华市长的10年间，该市房价从82万一路飙升至230万加元，成为全球最难负担的城市之一。

而他对此回应则是：“当时全国房价都在上涨，不只是温哥华。”

政客身份与房东角色的伦理冲突

值得一提的是，罗伯逊并非首位被房产问题困扰的住房部长。2023年，自由党前部长胡森也因拥有多套出租公寓而被媒体炮轰，最终丢官。加拿大媒体近日统计，约三分之一内阁成员拥有出租物业。

“当政客既是政策制定者，又是房东，公众当然会质疑他们是否真有动机压低房价。”卑诗大学政治伦理教授凯文·麦克唐纳（Kevin McDonald）在接受采访时指出。

公众信任的考验

加拿大的房屋平均价格已突破70万加元，多伦多和温哥华甚至超过百万。与此同时，政府推出的“可负担住房”计划推进缓慢，新增住房供应始终赶不上人口增长和移民需求。

如今的住房部长，是否愿意大刀阔斧推进深度改革，而不是维系现有市场结构？这是外界对罗伯逊最大的期待，也是他执政能力的真正考验。

有分析指出，如果他能推动结构性改革，比如赋权地方政府征收房产空置税、推动联邦资助中低收入保障房建设，或可改变目前“拥有者愈富、租客愈穷”的结构性失衡。

从华人“熟脸”到政治“焦点”

作为华人熟悉的“老熟人”，罗伯逊与中国流行歌手曲婉婷的往昔恋情至今仍为人津津乐道。一度，他被称作“最具中国知名度的加拿大市长”。

但在今天，面对加拿大社会对住房公平的愤怒情绪，过去的风流韵事已无济于事。

“当我们连租一间像样的公寓都成问题时，看到部长名下拥有价值百万的海景庄园，实在难以信服他能代表我们。”温哥华一位青年租客在社交媒体写道。

在这个住房已成“国家危机”的时代，公众需要的，不是另一个“懂政治的人”，而是一个真正“懂住不起房的人”。

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几十年来，加拿大人几乎将房屋等同于财富安全感。对许多人而言，购房不仅意味着“安身”，更是一个“稳赚不赔”的投资决定。但如今，这种观念正在遭遇冷酷现实的冲刷。

2024年春夏，加拿大房地产市场持续低迷。全国平均房价自2022年高点下滑近15%，部分地区公寓销售同比暴跌40%以上。投资客退潮，挂售时间拉长，购房者观望情绪浓厚。加拿大房地产协会（CREA）称，这是自1990年代房地产萧条以来最疲软的一轮调整。

“梦醒了，”《Missing Middle》政策倡导机构创始人、经济学家迈克·莫法特（Mike Moffatt）表示，“我们正在集体认识到，把房子当作提款机，从未是一个可持续的财富路径。”

从信仰到泡沫

加拿大的房产热潮始于21世纪初。2000年至2022年，全国平均房价上涨五倍。更重要的是，期间几乎无重大回撤，即便2008年金融危机期间，加拿大也未经历美国式的崩盘。联邦审慎监管与高首付要求，被认为是防火墙。

这段历史塑造了一种文化信仰：房产不是资产配置的一部分，而是唯一选项。许多中产家庭甚至选择“加杠杆”购入第二套房，作为养老与子女教育的保障。

但这种信仰也有代价。高房价吞噬了居民储蓄，削弱了其他投资渠道的吸引力。许多年轻家庭为了“上车”，背负了数十年按揭债务。

投资回报的错觉

从纯投资角度看，房产的回报从未如此“神圣”。根据CREA数据，自1980年以来，加拿大房价年均增长约5.5%；而同期，标普/多伦多证券交易所综合指数（S&P/TSX Composite Index）的平均年回报达8.9%，其中包括股息再投资。

换句话说，一笔10万加元的初始投资，若投入房市，45年后将增值至约110万加元；而若投资股市，回报将超过480万加元。更何况，股票交易成本低，变现灵活，而房产买卖则涉及中介费、土地转让税、维护支出与潜在空置期。

税务方面虽对房产有利——自住房资本增值免税，但投资型房产却并不享此特权。此外，房地产无法像股票那样轻松实现多样化配置。

政策与市场结构的错位

房市的信仰也被政策放大。政府对房贷的支持政策、土地供给僵化、长期低利率以及移民需求，使房价不断攀升。联邦与地方政府一度将房地产视为增长引擎，而非潜在风险源。

但2022年后加息浪潮揭开了市场的真实面貌。高利率击碎了投机需求，揭示出人们对房市回报的“过度预期”。如今的房产市场，更像一个脆弱的杠杆体系，承受着历史遗产的回响。

住房，不应只是投资

值得注意的是，住房本身的社会功能从未消失。它提供安全感，是家庭成长的土壤，也是一个城市生活的基本权利。但当它成为“唯一可靠的资产”时，就会扭曲整个金融与社会结构。

“我们的问题不是房子，而是我们把它神化了，”房贷策略师罗布·麦克利斯特（Rob McLister）说。“房子本该是‘家’，不是赌场。”

他指出，如今许多退休者将未来生活寄托于房产升值，但如果市场回调持续，退休安全将受到威胁。“那是一场正在酝酿中的静默危机。”

结语：我们需要一种新的资产观

房地产不再是无风险、永远向上的“金矿”。它和其他资产一样，存在波动、流动性风险与政策敏感性。对于加拿大人而言，是时候将住房重新放回生活的意义里，而非继续作为被神化的投资工具。

更重要的是，我们必须开始教育下一代投资者：真正可持续的财富，是多元资产配置、长期思维与制度约束，而不是一砖一瓦构筑的幻象。

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一场看似“低风险、高回报”的房地产投资，最终演变为加拿大近年来最令人震惊的行业诈骗案之一。卡尔加里资深地产经纪Eric Drinkwater，涉嫌利用其Re/Max背景和从业多年所建立的信任网络，以伪造的“桥接贷款”项目诈骗超过70人，总金额可能高达350万加元。

这场骗局暴露的不仅是个人操守的沦丧，更揭示了监管滞后与行业信任机制的深层断裂。

Drinkwater的诈骗模式起始于2020年。他向熟识的客户及同行推销所谓“短期高息房产交易融资”，声称贷款将用于协助购房者迅速完成过户流程，并承诺从其佣金中偿还本金和利息。他提供的项目文件、客户名单、交易详情，全为伪造。

受害者Shelley Todd，原是一位普通退休女性，将卖房所得大部分投入Drinkwater的“融资计划”。她说：“我以为这是一位有家庭、有口碑的职业人士。我从没想过，他会拿我的退休金撒谎。”

直到2024年，Todd在Drinkwater家中要求其出示账户记录时，才得知资金早已被卷走。Drinkwater承认欺诈，并向她坦白，还有其他人也陷入同样的骗局。

警方称，目前已有16名投资人报案，Drinkwater被控一项重大欺诈罪，但根据其认罪声明，实际受害者可能多达71人。

在民事层面，法院已判决Drinkwater向4名原告支付超过227万加元本金与利息，并追加100万加元惩罚性赔偿。这一裁决同时堵死了其以破产方式规避责任的法律通道。

本案另一个焦点在于监管机构RECA的角色。Drinkwater曾持有合法执照，直至2024年6月，RECA才在媒体曝光后正式暂停其牌照。而在此之前，RECA将相关投诉视为“私人借贷纠纷”，并未介入。

“我们早就向RECA举报，但他们迟迟没有行动，”一位匿名受害者表示。“当专业人士利用系统漏洞作恶，而监管机构袖手旁观时，普通人根本无处可逃。”

目前，RECA宣布将启动内部问责审查，并在8月就Re/Max Central管理层是否知情不报举行听证会。该公司前所有者Pat Hare及经理人David Lem将接受纪律处分调查。

Drinkwater若无法履行民事判决，受害者有望向RECA消费者保障基金申请赔偿。但受害人仍需穿越一条漫长的法律与行政程序之路。

本案凸显出一个核心问题：当行业信任建立在“头衔”与“品牌”之上，而监管机制又过于依赖事后处置时，普通投资者如何保护自己？加拿大房地产市场的高度分散性与“准金融化”特征，使其极易成为信任型诈骗的温床。

随着案件持续发酵，加拿大房地产行业或将面临更强烈的改革压力——从资格审查、财务透明度，到监管响应机制，都需要一场深刻反思与系统性重构。

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在温哥华房地产长年被视为“抗跌金砖”的语境下，一栋坐落于西温British Properties的豪宅突然暴跌挂牌，打破了高净值买家对市场“永远上涨”的幻觉。

这栋面积近万平方英尺、配备室内外泳池、电梯、美食厨房与加热车道的山景豪宅，7月18日以2388万加元重新挂牌出售，比两个月前挂牌价大砍400万加元。而这套房屋在2025年BC省估价仅为1400.1万加元——挂牌价高出估值超过70%。

但即便如此“对折清仓”，地产界普遍并不看好这套物业能迅速售出。

“市场失速，资本情绪正发生转折。” Sotheby’s International Realty发布的数据显示：温哥华400万加元以上住宅销量较去年同期暴跌51%，跌幅远超多伦多23%的下降幅度。而超过1000万加元的房产，自年初至今仅成交四宗。

业内人士指出，这并非单一物业的问题，而是整个豪宅资产阶层的“再定价”过程正在发生。

Sotheby’s资深市场分析师在接受采访时表示：“许多高净值家庭在重新评估留在加拿大的财富价值。富人并非抛售所有房产，而是开始减少冗余资产配置。”

金融杠杆亦成为买家绕不开的障碍。
以目前5年期固定贷款利率计算，即使缴纳20%的首付，这栋豪宅的每月贷款支出将超过10万加元——这一负担不仅高于大部分企业月度运营成本，也逼退了大量潜在买家。

而政策的不确定性加剧了信心危机。
从外国买家禁令到空置税，再到新一轮“豪宅征税”议题浮现，高端物业的持有成本和政治风险正在显著上升。房产不再是逃避通胀的“静态避风港”，而成为投资组合中可能需要割肉的部分。

市场已经进入“比价格，更拼信心”的阶段。

值得注意的是，同一时间，加拿大其它城市豪宅市场却逆势增长：蒙特利尔400万加元以上销售增长22%，卡尔加里增长43%。这显示资金并未完全撤出房地产市场，而是开始从传统富人区向次级市场重构布局。

一位未透露姓名的投资顾问总结得颇为辛辣：“豪宅市场不是没有买家，而是已经没人愿意为‘昔日光环’付溢价。”

在资本重新定价现实、政策风险上扬的双重压力下，温哥华的千万级房产，正走入一个新的冷静周期。

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对数百万加拿大房奴来说，等待利率下调的希望正在逐渐消散。就在市场憧憬降息之际，加拿大两家最具影响力的银行——皇家银行与丰业银行的最新展望指出：加拿大央行极可能在2025年底前维持基准利率在2.75%不变。

换句话说，降息的“出口”已被封堵。

这是一个明确的信号——即便面对美国加征关税、全球增长放缓、债务压力加剧，加拿大的货币政策制定者仍选择维持高利率稳定性优先于经济刺激。

政策意图：通胀尚未服软，财政反而更松

这并非简单的鹰派姿态。事实上，加拿大核心通胀率仍高于3%，远未触及央行设定的2%目标区间。与此同时，加拿大联邦政府正在增加基建、国防和制造业支持支出，以对冲川普可能在8月实施的新一轮贸易战。

“财政扩张与高通胀交叠，使降息空间变得极为有限。”皇家银行经济学家Nathan Janzen指出，“市场此前对‘经济衰退式降息’的预期已不合时宜。”

房地产困局：等待利率救市，已成奢望

利率政策的冻结对加拿大房市而言，是一记重击。五年期国债收益率已从4月低点反弹至3.1%，意味着按揭利率将维持高位，贷款再融资成本增加，购房者信心下滑。

多伦多与温哥华两地的地产中介已开始调低2025年交易预期。“从一开始就赌央行救市的人，现在都在退出。”温哥华房地产分析师Greg Hoyle说。

结构性问题：房价高企、税收紧缩与债务压力交缠

更为棘手的是，政府自身也将承压。高利率将推高国债利息支出，而为了安抚因关税而受损的出口企业，联邦财政赤字预计进一步扩大。根据财政部最新报告，短期国库券发行规模将创历史新高。

“高债务+高利率”的组合将极大限制加拿大未来在经济低迷期的财政与货币应对能力。

政策陷阱浮现：没有赢家，只有缓慢失血的中产

这场货币政策“冻结”带来的不是爆炸性的崩盘，而是长时间的系统性消耗。企业投资趋缓，家庭资产缩水，地产相关行业就业开始转弱。加币汇率则因缺乏明确方向而陷入波动。

在全球多数国家转向“边际宽松”的背景下，加拿大的货币政策被困在通胀、财政与政治之间的三角架构里。没有人真正得利，唯一明确的是——房奴的痛苦周期不会短暂结束。

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7月31日起，多伦多一项史上最严的房东新规将正式生效。根据《租房装修许可附例》，房东若未依法申请许可，即要求租客搬离进行所谓“翻新”，将面临最高10万加元罚款。这项新规，被视为市府对“装修驱逐”灰色操作的回击。

所谓“装修驱逐”（Renoviction），指的是部分房东借口整修房屋，驱逐现有租户后，实际上并未进行重大工程，反而将单位高价出租，或转售以获利。近年来，在多伦多租金持续上涨与租房市场供应紧张的背景下，这一操作频现，引发租客权益团体与法律界的广泛批评。

“这不仅仅是住房政策问题，它触及城市中产和工薪阶层的生存底线。”多伦多住房行动组织（ACORN Toronto）发言人Maya Gordon对本台表示。

新规明确规定，房东在发出省级N13终止租约通知后，须在7日内向市政府申请《租赁装修许可证》，并提交租户搬迁安置计划。若租客选择搬出但不愿返还，房东必须预付三个月的租金差额补偿金及一次性搬家费。而若装修完成后不允许原租客以原租金返还，将构成严重违规，最高可被罚款10万加元。

市政方表示，该条例建立了一整套监督与执行机制，包括施工期间的实地检查、强制张贴通知、以及对补偿金支付的追踪。政策目标不仅是保护现有租客免遭恶意驱逐，也力图提高房东行为的透明度和责任感。

“这不是反对房东装修，而是要求他们合法、合理、有担当地进行。”多伦多市住房与租务事务负责人Ali Ahmed指出，过去不少房东在没有市政监管的情况下擅自操作，造成大量低收入居民被迫迁出社区，加剧了城市的“阶层驱逐”。

该新规目前仅适用于多伦多市内租赁单位，但在全国住房紧张的大背景下，或为其他城市提供了可参考的立法模板。

而对于租客而言，知晓自身权利，理解新规细节，也将是维权的重要一步。

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在多伦多Etobicoke，一场看似微不足道的建筑高度之争，正在映射这个城市住房政策改革的深层阻力。

在1090 Kipling Avenue，一位开发商原本提出了一个相对温和的住房方案——建造两栋三层低层小楼，共八套两居室住宅，每套价格约为80万加元，面向首次置业者和年轻家庭。项目采用了多伦多市政府去年大力推广的“multiplex”形式——即在传统独立屋地块内建造多户低层住宅，以实现“温和密度”的住房扩张。

看似皆大欢喜的提案，却在“多出的一米”上戛然而止。

为了让地下户型获得更多采光，开发商申请将建筑高度从10米放宽至11米。然而，这一细微调整遭遇了来自邻里的激烈反对。包括建筑风格不符、交通压力增加、生活环境“变质”等常见理由在内，15户邻居联名反对，最终导致调整申请被否决，项目流产。

这不是一起简单的审批纠纷，而是一场关于“谁的城市”的博弈。在住房危机不断恶化、负担能力屡遭挑战的背景下，多伦多市政府试图通过multiplex等形式打破低密度住宅区的开发僵局。然而，只要具体项目真正落地，就会遭遇周边居民以“保护社区完整性”为名的封锁。

开发商Peter Plastina并未就此罢休。他指出，目前已有政策草案提议允许在全市范围内建造六层多户住宅，如果政策获批，他将重新提案建造六层而非三层的项目。讽刺的是，到那时，这些曾因“一米”反对的邻居，将再无权阻挡六层楼的兴建。

“这是一次‘邻避主义’的胜利，还是多伦多住房危机的又一缩影？”城市规划评论员J. Garrison在接受采访时表示，“我们不能一边高呼要解决房价，一边拒绝为解决方案提供任何空间。”

NIMBY（Not In My Backyard）主义并非多伦多独有，但在这个房价年年创纪录、负担能力却持续下滑的城市中，它显得格外尖锐。被否决的不只是三层建筑，更是一种尝试打破现有住房供需失衡结构的路径。

那些反对者担心的，也许不是一米高度，而是新住户、新模式、新阶层对熟悉生活结构的“入侵”。但他们无法阻挡的是：人口持续增长，住房持续短缺，旧有低密度的郊区式幻想，正在不可逆转地松动。

开发商能否“借六层之风东山再起”，尚未可知。但可以确定的是，如果多伦多不能在“多出的一米”中找到妥协的智慧，那么在未来，它将失去的不只是地块，更是城市的多样性与可持续性。

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在温哥华房地产市场，一个危险信号正在不断放大：买家放弃数万甚至十万加元定金，主动违约退场，而开发商则集体沉默、默许离去。那些曾在预售期每平方英尺卖到2000加元的项目，如今无人问津。购房者不再是投资者，而是逃亡者。

“这就像是信用系统在静悄悄地瓦解。”Colliers副总裁詹妮弗·达林直言。

最新数据显示，大温哥华地区每周有15到20宗房地产资产进入法拍流程，而一年前，这一数字还仅为3宗。被迫清盘的不再只是“抢地失败”的新晋开发商，连曾经的核心资产如办公楼、公寓项目也相继失守。

房地产咨询公司Colliers指出，目前陷入困境的开发商以海外背景或疫情期间仓促进场者居多。他们高价拿地、薄利预售、现金流断裂，一旦国际学生、海外买家减少，整个资金盘便失控坍塌。

但这仅仅是表象。真正令人警惕的是**开发商集体“沉默应对”**的态度——他们宁愿放弃起诉毁约买家，只求自己的名字别出现在新闻中。“开发商怕的是恐慌放大化，一旦被媒体点名，银行贷款、项目审批、买家信心都会雪崩式下降。”地产顾问哈特·巴克透露。

与此形成对照的，是“聪明钱”的逆势而动。在高贵林港，一栋法院法拍下的准现房项目被开发商Gord Wylie以1160万加元收入囊中。他在20天内完成重新规划，将单位数提升30%、面积压缩20%、起售价压至29.9万。短短10天售出30套，几乎全是本地首购族。

“这是地产周期的残酷逻辑。”一位匿名市场分析师表示。“当一个城市的房地产开始从‘投机性储值品’变成‘实际负担品’，信用崩盘会先于价格崩盘。”

经济学家罗斯林·库宁认为，这场预售违约潮或将带来更多可负担住房的机会，但前提是政府与行业必须联合重建一个“以居住为导向”的开发体系。

目前，大温市场的“信心防线”仍岌岌可危。若政策端未及时干预、开发审批体系未调整，类似的弃购潮、法拍潮将在更多“黄金地段”重演。

而开发商的沉默与买家的撤退，都可能只是更大风暴前的前奏。

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在2025年6月，加拿大住房市场表面呈现出惊人的活力。根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新数据显示，当月住房开工量年化值达到283,700套，创下自2021年以来最高纪录。表面上，这是建筑行业和经济复苏的象征，但更深层的现实却是结构性风险的转移：住房市场正由购房驱动转向租赁导向，而这场转向的背后，是需求断层、政策干预和金融杠杆三重力量的交织。

BMO资本市场高级经济学家罗伯特·卡夫奇指出，“住房开工的韧性不是基于消费者信心，而是建立在机构化租赁投资者的扩张计划上。”数据显示，多伦多的新建公寓销售已跌至30年来最低点，许多项目停滞或被迫转型为租赁用途。在全国主要城市中，公寓类开工量下降近三成，多伦多更是暴跌超过60%。

相比之下，租赁住宅的开工量正急剧上升。这一趋势并非市场自发调整，而是在政策推动下发生的结构性转向。加拿大政府近年来逐步将原本针对个人购房者的贷款激励措施，转向为机构开发商提供CMHC担保融资及税收优惠，加速了“目的性租赁建设”的兴起。

这意味着，在金融系统中积聚的风险正悄然转嫁给纳税人。一旦租金下行导致租赁资产估值下跌，风险极有可能由公共担保机制接盘。“政府在试图维持建筑行业的表面繁荣，却可能正在为未来埋下系统性风险。”卡夫奇警告说。

与此同时，租金市场正面临潜在反转的双重压力。其一是供应激增导致结构性过剩，其二是人口增长放缓削弱了刚性需求。虽然目前租金尚未出现大幅下滑，但BMO预计，“租赁市场的熊市才刚刚开始”。

更深层的问题在于，这一政策转向并未解决“可负担性危机”的核心矛盾。大规模机构化租赁开发虽增加了供应，却未降低居住成本，反而强化了对低收入租户的剥夺性定价权。

从经济循环的角度来看，加拿大租赁市场目前的“热潮”更像是一种财政杠杆维稳措施：它以开工量和就业数据换取短期经济稳定，却为未来积蓄了房地产泡沫的新形式——以租金为支撑的高估值资产，处于信用担保与政策操控之间的真空带上。

在全球房地产市场高度金融化的背景下，加拿大的这一变化或将成为其他国家研究“租赁资本化”趋势与政策应对机制的重要参考。

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