2025年夏季，加拿大房地产市场和家庭债务危机正逐渐交织成一场前所未有的经济风暴。在房价高峰期入市的购房者，如今面临着卖不出去、还不起贷的双重困境，多伦多及大多伦多地区的房主纷纷被迫接受银行强制拍卖，血亏百万的案例屡见不鲜。与此同时，全国破产申请数量攀升，已达到2010年以来的最高水平，显示出消费者债务风险正迅速恶化。

多伦多奥沙瓦地区一套2022年购入价格高达181万加元的独栋住宅，在经历了两年多的多次降价、挂牌未果后，最终在今年4月以117万加元被贷款方强制拍卖，房主血亏近64万加元。这一案例通过社交媒体引发关注，成为当前加国房地产“泡沫破裂”痛点的缩影。

这套房屋此前曾多次降价出售，2023年两次挂牌价格分别为157.6万和149.9万，2024年则以约154万至153.9万加元再次上市，但买家寥寥。房主在高利率和经济压力下，既卖不出去房，又背负沉重的房贷月供，陷入资金链断裂的绝境。

另一宗令人揪心的例子，来自多伦多印度社区，一户家庭的90万加元估值房屋被银行收回，陷入寻找70万加元紧急贷款的困境，生存线摇摇欲坠。“时间紧迫，我们正在拼命寻找低利率贷款，只求能稳住局势，”该家庭在社区论坛中的求助信息道出许多类似家庭的无奈。

加拿大消费者债务的严峻形势，正反映在官方数据上。截至2025年6月，全国破产及债务重组申请共计11,464份，同比增长3.3%，这是连续第五年6月同比上涨，且为近15年同期最高。过去12个月累计破产申请达到137,667份，较去年大幅上升14.7%。

消费者债务问题不再只是简单的无力偿还，债务重组向破产清算的转变尤为引人警惕。6月的破产清算申请同比增长5.9%，远超债务重组的1.9%，意味着更多家庭债务问题已恶化至“最后一公里”，无法通过调整还款计划渡过难关。

专家指出，2020年疫情期间的信贷宽松与延迟还款政策只是暂时缓解了债务压力，未能根本解决加拿大家庭债务累积的问题。如今，在利率高企、房价调整和经济放缓的多重压力下，越来越多房主深陷“负资产”与现金流紧张的双重困境，市场出现大量债务违约和财产被收回现象。

“这些被拍卖的房屋往往价格大幅低于购入价，房主损失惨重，经济心理双重打击让家庭处境岌岌可危，”财务规划师李铭（化名）表示，“不仅仅是个别案例，这已成为全国尤其是大城市家庭的普遍问题。”

对于贷款机构和金融体系来说，逾期贷款和抵押品快速缩水带来的风险逐渐加大。部分银行和信贷机构开始调整放贷政策，收紧审批标准，反过来又加剧了购房者和业主的融资难度。

加拿大社会学家吴婷认为，债务危机不仅是金融现象，更是社会结构问题的显现。高房价和生活成本已经逼迫许多家庭承担超出承受范围的债务，失业率的上升也减少了收入保障。政府和社会应提供更多的支持机制，包括增加住房供应、完善社会福利、推动债务重组方案等，防止更多家庭陷入破产泥潭。

尽管如此，短期内还不起房贷、房屋被银行收回的“房奴”们仍在苦苦挣扎。市场调整期的阵痛，正在波及加拿大的经济稳定和社会和谐。

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温哥华西区的高端房地产市场，正在经历一场出人意料的“软着陆”——甚至是硬着陆。
位于Kerrisdale街区、毗邻Arbutus Greenway的四层豪华公寓项目“Chloe”，本应是开发商的形象工程。它以“巴黎时尚”为设计灵感，外立面色调柔和，窗户宽大，阳台狭长。项目早在去年竣工，46套住宅和11个零售铺位原本随时可以交付入住。然而，随着成本飙升与融资环境急速收紧，这座已建成的高端楼盘如今陷入破产接管程序，开发商背负9300万元担保债务，部分预售买家甚至面临押金血本无归的风险。

与加拿大房地产市场上常见的“半拉子工程”不同，“Chloe”已进入尾声，仅剩少量缺陷修复工作。但法院接管方正计划在8月中旬申请出售24套未成交的住宅及全部商铺——哪怕以远低于当初楼花价格的水平。多重放盘系统数据显示，现有在售单位标价每平方呎约1500加元，明显低于几年前买家同意支付的平均2100加元。

这场突如其来的甩卖，既是个案，也是信号。过去十年，温哥华高端住宅价格一度被全球资本、特别是亚洲买家的热钱推高至不可持续的水平。但疫情后的通胀、利率飙升、建筑成本上涨，以及加拿大银行收紧信贷，正逼迫开发商面对融资断裂的现实。

根据法院文件，项目背后的Lightstone Development由郑姓业主（又名Xiao Song Zheng）共同持有。优先担保贷款方Peterson曾提供约1.8亿元资金，后因开发商未经许可额外抵押并与第三方买家签署低价交易而触发接管程序。一些买家直接将全款交给开发商，未使用信托账户保管资金，如今只能作为无担保债权人参与索赔，偿付顺位远低于银行与登记贷款方。接管人报告直言，这类买家“极可能无法全额收回资金”。

业内人士指出，此案暴露了温哥华高端住宅市场的两个脆弱点。其一，预售模式高度依赖持续的现金流和可预测的建筑成本；一旦融资链断裂，即便项目竣工也可能因债务压顶被迫低价甩卖。其二，部分买家在缺乏法律顾问与信托保障的情况下直接转账给开发商，使得资金处于高风险裸奔状态。

更广泛的风险在于，这类破产甩卖会在短期内冲击同类地段的价格预期。虽然高端公寓市场的交易量本就有限，但法庭强制销售往往设定更具吸引力的起价，可能带动二手市场的议价空间扩大。正如负责跟进此案的地产经纪Suraj Rai所言：“买家会用法院甩卖的成交价来衡量自己愿意支付的价格，这将给其他开发项目带来压力。”

对海外投资者而言，温西的“Chloe”并非孤例，而是全球高端住宅在利率周期与融资成本挤压下的缩影。过去依赖高杠杆和高预售溢价的开发模式，在如今的市场环境中变得异常脆弱。从纽约曼哈顿到伦敦切尔西，从香港半山到温哥华西区，豪宅并不总是财富的保值器——在资金链崩断的那一刻，它们同样会沦为折价拍卖的商品。

随着接管听证会临近，市场将密切关注法院甩卖的最终定价，以及它对温哥华高端楼市信心的冲击。而对于那些仍在寻找入市机会的买家而言，这场“巴黎风”的温西豪宅甩卖，或许是一个难得的价格窗口——但也可能是一个提醒：在楼市周期的拐点上，没有什么设计理念能抵消财务报表上的赤字。

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在多伦多的房地产网站上，近期频频出现一种令人错愕的房源：挂牌价——1加元。对刚踏入买房页面的潜在买家而言，这个数字几乎像是一个系统错误。但事实上，这是一种刻意的市场策略，正在悄然成为大多伦多地区（GTA）买方市场下的新现象。

在市中心Cabbagetown，一栋位于Homewood Avenue 74号的半独立屋正以1元挂牌。它拥有独特的历史外立面与翻修过的内部格局，在街区中别无分号。挂牌经纪Anees Steitieh坦言，这栋房产在市场上缺乏直接的可比案例，“如果我定个120万、130万，可能会错过一些本来感兴趣的买家。1元挂牌是让市场自己定价。”

他预计，这栋房子的最终成交价会落在120万至140万加元之间。听上去，这种“白菜价”只是个标题党，但它确实能在拥挤的房源市场中制造话题。

噱头与现实

多伦多地产经纪兼市场分析师Michael Devanathan直言，1元挂牌的目的就是流量——吸引看房预约、制造社交媒体热度、激发多方竞价。“尤其在没有可比房源的情况下，它可以调动买家的好奇心，让他们‘带着支票’来看房。”

不过，经验丰富的买家往往一眼就能识破这种营销手法——挂牌价只是邀请函，成交价才是真戏肉。对于一些本就热度不高的房子，这招甚至可能反噬：如果竞价氛围没被激发，卖家可能会收到远低于心理预期的出价。

市场的“权力转换”

在过去的几年里，多伦多房市长期是卖方的舞台：房源稀缺、买家抢房、成交价一再刷新纪录。但加拿大央行自2022年起连续加息，让高负债家庭的月供压力飙升，也让更多买家选择观望。

7月的数据显示，GTA挂牌量明显上升，但成交价普遍低于挂牌价。这意味着谈判桌上的力量正向买家倾斜——价格策略变得灵活，噱头营销成为部分经纪的救命稻草。

风险与信号

从全球房地产市场经验看，1元挂牌这种极端定价策略往往出现在市场进入调整期的节点——不仅是为了卖出某一套房，更是市场参与者对买家热情的“压力测试”。

然而，这也反映出经纪人和卖家的焦虑：传统的定价策略失灵，单纯依赖地段与房型的卖点不再足够。对于买家而言，这是检验自我心理价位的时刻——在噱头面前保持冷静，比盲目追价更能占到便宜。

结语

或许几年后回望，2025年夏天的大多伦多房市，会被记为一个“创意与焦虑并存”的时期。1元挂牌只是冰山一角，它背后，是利率高企、成交下滑、谈判桌上的权力重新分配——以及所有人对下一个房市周期的猜测。

在这个市场里，1元不是承诺，而是一道问号。真正的价格，仍要在竞价的喧嚣和静默的观望之间诞生。

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加拿大央行按兵不动，房地产市场正在悄然找回疫情前的节奏。
最新数据显示，6月全国房屋销量环比上涨2.8%，延续5月3.5%的升势。虽然这波反弹并非所有地区同步，但在多伦多等核心市场，自4月以来的交易量已累计上升17.3%。多位经济学家指出，这种温和复苏，与其说是新一轮牛市的开始，不如说是对疫情前“旧常态”的回归。

RBC（加拿大皇家银行）助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示，如今市场供应充足，买家有更多时间做出决策，整体氛围比2019年更接近“正常水平”。“年初时，美国关税政策的不确定性让许多买家观望。但过去几个月，悲观情绪明显消退，一部分买家已重返市场。”

加拿大房地产协会（CREA）的数据印证了这种回暖趋势。尽管全国销售增幅与5月相比并未明显扩大，CREA高级经济学家肖恩·卡思卡特（Shaun Cathcart）提醒，复苏仍是局部性的，且缺乏爆发力。但霍格认为，只要贸易方面没有重大负面冲击，这一修复过程将延续下去。

“非完美”市场中，交易依旧频繁
在利率依然高企、关税阴云未散的背景下，买家并未完全退场。加拿大大西洋按揭经纪人协会主席汉娜·马滕斯（Hannah Martens）透露：“我认识的每个经纪人都很忙。虽然市场不完美，但不存在真正的‘完美入市时机’——准备好就可以买。”

这种心态的转变，部分源于买卖双方对现实的接受度提高。Royal LePage研究与传播总监安妮-伊丽丝·阿莱格里蒂（Anne-Elise C. Allegritti）指出，加拿大人正在适应“新常态”的借贷成本。“利率或许还有小幅下调空间，但没人再指望回到疫情期间的历史低位。”

心理预期，成为最大障碍
然而，负担能力问题依然存在。安省持牌按揭经纪玛丽·西尔茨（Mary Sialtsis）坦言，即便是有能力购房的人，也常因心理犹豫而延迟决策。“一些买家在等‘捡便宜’的机会，但市场未必会如他们所愿。”她同时提醒卖家，必须根据周边实际成交价调整预期，否则挂牌时间只会延长。

疫情后，市场的“去极端化”
经济学家普遍认为，疫情期间的超低利率和非理性需求，将市场推向一个极端；而过去两年的加息周期，则将其拉向另一端。当前的温和回暖，是一次“去极端化”的过程。对部分买家而言，这意味着他们必须重新定义什么是“合理价格”和“可接受利率”。

从宏观环境看，市场短期仍需应对美加贸易摩擦、全球经济放缓等外部风险；但从内部动力看，人口增长、供应增加与心理回暖的组合，可能让加拿大房市在下半年延续稳定复苏。

正如霍格所言：“这不是一场火热的复苏，而是回归常态的过程。在如今的市场，稳定本身就是一种信号。”

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多伦多再度挥出“城市更新”的铲子，这一次，目标直指旺市（Vaughan）地标性的 Woodbridge Square 商场。

在开发商 Morguard Corporation 的全新规划中，这座陪伴本地居民多年的老商圈将彻底消失，转而腾笼换鸟，迎来一个包括9栋住宅塔楼、总计4400个单位的超级高密度住宅社区。楼宇之间，将布置少量绿地、商业底层与地下车库，试图在“现代化”与“宜居性”之间取得某种平衡。

但城市真的因此而更好了么？

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🏙️ 城市“焕新”背后的逻辑：高密度、高投资、高不确定

这并非孤例。

过去五年间，大多伦多地区数十家老商场——从 Etobicoke 的 Cloverdale Mall 到 Scarborough 的 Bridlewood Mall，再到 North York 的 Centerpoint Mall——一个个被改建成数千单元的 Condo 社区。

开发商的论点一致：城市要增长，住房要补缺，商场功能落后，土地利用率太低。

听起来无懈可击。但现实并不简单。

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📈 市场的两面性：真的缺房，还是缺买家？

开发方与市政部门一致强调住房紧缺。但数据显示，GTA地区多个新盘的销售陷入停滞，不少项目因预售不足而搁置或推迟。

地产研究机构 Urbanation 报告称，截至今年7月，多伦多近郊的新建Condo平均去化率不足40%，为过去十年最低水平之一。部分项目甚至通过“送车位、免管理费”来刺激买气。

这使得问题变得复杂：是市场“没房”，还是“买不起”？是需要供应，还是要调整结构？

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🏘️ 谁在为这些新房买单？

表面上看，4400套新住宅意味着4400个家庭的居所。但从价格、设计与营销角度看，这类项目往往更接近投资型产品——面向外地投资者、短租业主甚至海外资本。

“这不是为工薪阶层盖的房子，”一位社区组织者在接受采访时表示。“我们看不到哪一栋楼是真正为年轻人准备的自住房。”

他指出，一些新公寓租金高得离谱、户型局促，社区设施“挂羊头卖狗肉”，并不能真正替代一个充满记忆的邻里商圈。

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🛍️ 被遗忘的记忆：商场不仅是购物场所

对许多 Woodbridge 居民来说，失去的不只是商场，而是一种熟悉生活方式的终结。

“Nations 超市不仅仅是买菜的地方，我的孩子在那学会用零钱买糖果。”一位住在附近30年的老居民说。“那里有我和我太太第一次约会时常去的咖啡店，还有我父母熟悉的药房。”

这些记忆无法定价，也无法被重新规划。它们是城市温度的一部分。

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🚧 交通、基础设施与生态压力：未来能承受吗？

尽管项目配套三层地下车库、4400个自行车位，离地铁站也不算远，但短时间内新增数千人口，必然对交通、教育、卫生等资源带来压力。

城市研究学者指出，类似“铲平旧商场建高密度社区”的模式，若没有同步的基础设施投入，极易造成社区功能失衡，甚至加剧交通拥堵、公共服务稀释等问题。

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🧭 我们究竟要什么样的城市？

诚然，城市不能停留在过去。土地稀缺、人口增长、新移民涌入，GTA必须建设更多住房。

但问题在于，我们所建造的，是为了“生活”而非“投资”的城市吗？

如果一个个社区从“可以步行买菜的邻里小圈”，转变为“围绕利润和流动性设计的公寓丛林”，我们是否也正在失去最基本的“归属感”与“社区感”？

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📌 结语：发展，不应以遗忘为代价

Woodbridge Square 终将不复存在，新的高楼也终将拔地而起。

但在这场城市重塑的风暴中，我们能否保留住一点人情的温度、一点空间的记忆，一点让城市有灵魂的日常片段？

当高楼耸立在旧址之上，我们是否还能记得，那些周末在商场逛街的脚步声，才是一座城市真正的心跳。

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在加拿大房主的世界里，央行就是天气。如今，乌云密布，却迟迟不下雨。

2025年夏季，加拿大房地产市场陷入一种奇怪的停滞：价格尚未崩塌，交易量低迷，房主们的呼吸越来越短促，却等不到那场久违的“降息甘霖”。加拿大央行却像守株待兔的猎人，只注视着通胀数据的起伏，丝毫不为市场的哀鸣所动。

《财经邮报》本周的一篇评论文章用一句残酷的话总结当前情势：“房主在溺水边缘挣扎，但央行不愿递出救生艇。”对那些在疫情后抢房、如今被高利率逼入困境的中产家庭来说，这句话再贴切不过。

央行为何“无情”？

加拿大央行有自己的苦衷。根据其法定职责，它必须维持通胀目标——即2%左右。当前的核心通胀率仍处于3%以上，尚未进入“政策舒适区”。任何在通胀未受控之前的降息行为，都可能被市场误读为“央行投降”。

但问题在于，宏观目标的冷峻，与微观生活的火烧连天之间，存在着巨大的温差。

加拿大目前的平均按揭利率已经超过6%，对2020年和2021年以历史低利率买入房产的人来说，意味着还款额几乎翻倍。2025年起将有大量五年期贷款陆续续约。咨询公司Desjardins估计，超过270万户家庭将面临“现金流冲击”，其中相当比例属于中等收入阶层。

房奴的“生存战术”

面对看似永无止境的高利率，房主们只得启动“自救模式”。

不少人被迫转向信用卡和信用额度来填补每月财务缺口；也有人寻求“skip-a-payment”功能暂缓贷款，或尝试再融资、申请第二按揭。房贷顾问行业忽然繁荣起来——不是因为房市活跃，而是因为“精算逃生路线”成了刚需。

越来越多家庭选择将空余房间出租，甚至在平台上短租；也有人卖掉汽车，或者干脆出清投资资产；年长者开始探索反向按揭，以房养老。加息从来不只是“数字游戏”，它也重塑了人们的生活方式和财务观。

但这种自救行为的本质是：用家庭资产和信用，去缓冲宏观政策的冷酷。这在某些经济学家看来，已非纯粹的市场行为，而是一种“隐形的家庭财政危机”。

没有降息，不代表不会跌倒

不少房主寄望于2025年出现一次“大规模降息”，但市场的预期已然冷却。衍生品市场反映出：交易员认为只有经济“掉下悬崖”才可能促使央行真正出手。而这类事件——如全球性危机或国内衰退——往往伴随更惨烈的代价。

TD银行的一份研究指出，过去三轮典型衰退期间，加拿大央行平均降息幅度高达400个基点。但目前加拿大的基准利率仅为2.75%，即使重复类似降幅，也只能降息约100个基点。

换句话说，即便进入衰退，降息空间也是有限的。而降息本身也无法自动消除房主的财务痛苦，因为高杠杆与高房价已把许多家庭锁进了“按揭牢笼”。

一场没有主角的危机

最讽刺的是，这并不是一场典型的经济危机。就业数据尚可，消费者信心逐步回升，GDP增长虽弱但未现萎缩。这种“悬浮式经济”让政策制定者犹豫不决，也让市场参与者无所适从。

“加拿大经济像游戏《Call of Duty》里的僵尸——既没死透，也无法复活。”一位不愿具名的分析师如此形容当前状态。

从制度角度看，央行没有义务“救个人”；它的职责是维护货币体系。但从社会角度看，当成千上万中产阶层因政策失衡而破产，是否也应被视为系统性风险？

写在最后：别等降息敲门

这波高利率周期可能远比想象中持久，甚至会以另一种形式“常态化”。房主们或许该停止等待那个理想中“一夜之间变轻松”的时刻，转而面对现实：危机或许不会在新闻里爆发，它正在每一个家庭的厨房悄然上演。

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2025年，加拿大房地产市场仍在高利率与通胀阴影中徘徊。买家观望情绪浓厚，开发商削价求售，而某些类型的房屋，正逐渐被市场“冷处理”。

根据地产律师及多位一线经纪人的分析，有四类房型在当下市场环境中尤其难以脱手——它们不仅面临价格调整，更映射出市场需求的深层转变：从“大而全”走向“小而精”，从“拥有”导向“负担能力”，从“盲目扩张”回归“功能优先”。

一、郊区大宅：从“梦想”变“拖累”

十年前，它们是理想生活的象征；如今，它们却成了市场的“烫手山芋”。房地产经纪人多诺万·雷诺兹（Donovan Reynolds）指出，位于远郊、面积逾3000平方英尺的大宅正遭遇销售困境。

“这些房子普遍存在装修老旧、能源效率差、通勤成本高等问题，”他说，“尤其是2000年代初期建造、缺乏现代感设计的独立屋，已很难打动Z世代与年轻家庭。”

在生活成本持续攀升的今天，即便售价下调，这类房屋也难以摆脱“过时”的标签。数据显示，这类房源的平均挂牌时间已超过60天，为市场平均值的两倍以上。

二、积压新房：建商的库存困境

疫情初期，为应对城市外迁潮，开发商在郊区大举扩张。然而随着利率步步升高，当年的“抢手货”如今变成了“无人问津”的库存。

房地产律师扎卡里·戈特利布（Zachary Gotlib）指出：“建商赌错了周期。在利率冲高、移民购房需求转向城市的情况下，这些新房陷入价格下调与赠送优惠的双重战。”

根据加拿大建筑协会统计，截至2025年6月，未售新屋数量较去年同期上涨约18%，部分项目的回报率已逼近盈亏线。开发商普遍面临“卖一套赔一套”的尴尬境地。

三、物业费高的柏文：可负担住房的“假象”

柏文（condo）曾被视为城市住房的“最后堡垒”，但如今也步入滞销名单。问题不在售价，而在“隐形成本”。

“物业管理费、保险、维修基金，每个月账单压得人喘不过气，”雷诺兹说，“很多买家发现，算上这些费用后，每月支出已接近独立屋的按揭水平。”

尤其是市中心的老式高层柏文，面临管线更换、电梯更新等长期支出压力，导致物业费逐年上涨。一些单位甚至贴上“积极卖家”标签——这是业内对财务压力下强行脱手房源的委婉说法。

四、缺乏特色的豪宅：奢华，不再万能

加拿大的高端市场也在收缩。雷诺兹表示，2025年不是一个“盲目炫富”的年份，尤其对传统意义上的“豪宅”来说。

“豪宅买家越来越追求定制、景观与生活方式，”他说，“如果没有设计亮点、地段优势或稀缺性，那些售价数百万的‘标准大宅’往往只能低于评估价出售。”

这波调整已从温哥华蔓延至多伦多、卡尔加里和蒙特利尔，连湾区湖景别墅也出现久挂难售的现象。某些顶级项目甚至以“重置成本七折”入市，仍鲜有问津。

买家心理变了，卖家策略也得变

“不是房子没人买，而是买家知道自己有选择权。”戈特利布总结道。他认为，加拿大市场正经历“后疫情时代”的购房价值重估：小户型、节能住宅、近地铁交通的房源仍然畅销，而“大而空”“奢而旧”的房型则步履维艰。

“这其实是市场回归理性，”他说，“对于业主和建商来说，现在不是争夺最高溢价的时刻，而是理解买家底线、调整策略的阶段。”

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近日，卑诗省房地产市场再掀波澜。针对多家大型地产开发商联名致函联邦与省级政府，呼吁放松对外国买家的限制及相关税收政策，卑诗省省长尹大卫（David Eby）与住房厅长克莉丝汀·博伊尔（Christine Boyle）强硬回应：“我们不会回头。”这场围绕住房政策的争议，不仅暴露了开发商与政府间的根本分歧，也反映出卑诗省在应对房价飙升、住房危机时所面临的多重挑战。

开发商集体逼宫：担忧新屋开工锐减

由Polygon、Westbank、Amacon等多家知名开发商负责人签署的公开信，直指卑诗省乃至加拿大房地产新屋开工量骤降——2025年3月同比下降近50%，并将这一趋势归咎于联邦自2023年施行、有效至2027年的外国买家禁令。信中强调，外国投资者是期房市场不可或缺的融资力量，缺少他们将使得许多新项目难以启动。开发商们提出建议，借鉴澳大利亚经验，允许外国买家参与新屋及预售市场，以激活建筑业。

温哥华开发商Wesbild总裁凯文·莱登（Kevin Layden）更直言不讳，形容当前住宅市场状况“比2008年全球金融危机还要差”，若政策不调整，未来库存将急剧减少，房价恐再次上涨。

省长怒斥旧模式已死：拒绝让外国投机资本操控市场

面对开发商的“逼宫”，卑诗省政府态度坚定。省长尹大卫强调，过去的“欢迎外国资金入市”模式已经失败，“房地产价格脱离了本地居民收入，年轻人被挤出市场。”他举例温哥华西区CURV项目，从本地开发商的1600万加元起步，到被国际资本推高至6900万加元，最终项目陷入财政困境，显现出资本炒作对市场的扭曲。

住房厅长博伊尔则补充，“我们不会回到外国买家疯狂抢购、社区空心化、房价暴涨的年代。”她指出，省政府的外国买家税自2016年设立以来，已发挥积极作用，未来将继续严厉打击投机，推动住房建设与审批改革，确保更多住房真正供给本地居民。

27位专家联名公开信 力挺现行政策与住房公平

除了政府和开发商的激烈交锋，卑诗省住房领域另一阵营——由27位城市规划专家、学者及资深从业者组成的团队，也在一周前联名致信联邦与省政府，表达截然不同的观点。

这些专家强调，当前市场调整是“机遇非威胁”，反对重新引入大量外国资本推高房价。他们认为，单靠增加住房供应无法解决根本的可负担性问题，市场机制严重失衡，尤其是新建住房多为小面积高楼，主要吸引投资者而非居住者。

专家组批评当前大温地区大量建设的高层住宅“选址不当、用途不合理”，并提出加强公共资金投入非市场住房、保护现有出租屋、落实“增长支付增长”原则、以及避免公共资源救助投机性项目等建议，呼吁政府继续采取需求侧调控、限制投机行为。

多方博弈下的卑诗住房未来

卑诗省的住房问题，已成为加拿大乃至全球关注的焦点。开发商代表资本的声音与政府和专家推动住房公平的诉求，激烈碰撞，映射出市场化和社会责任的矛盾。

在这场多方角力中，卑诗省政府似乎选择了坚守住房可负担性的底线，拒绝走回头路，试图在维护社会公平与促进住房建设之间寻找新的平衡。

然而，能否平息房地产市场的动荡，缓解普通居民的居住压力，仍需时间和更全面的政策创新。未来的住房政策走向，将直接影响大温乃至全省数百万居民的生活质量。

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在加拿大购房者的算盘里，“等房价跌、等利率降”一直是市场调整周期的默认逻辑。但最新来自蒙特利尔银行（BMO）的报告却泼下一盆冷水：房市或未触底，利率甚至可能再次上升。

在全球经济逐步摆脱通胀阴影的同时，加拿大却面临一场独特的“双重夹击”：持续高企的抵押贷款利率与顽固不下的房价，令房地产市场陷入冰封期，也让中产家庭的财务稳定性面临挑战。

固定利率面临“二次加压”

尽管加拿大全国房地产交易量自2022年以来已经显著下滑，但房价却并未随之全面回调。BMO经济师罗伯特·卡夫西奇指出，当前市场已进入“第二波下行期”，但距离真正触底仍有距离。

更令人担忧的是利率走势。尽管加拿大央行在6月进行了自疫情以来的首次降息，但BMO警告称，由于核心通胀仍在目标上方，央行在9月前再次降息的可能性不高。

与此同时，五年期国债收益率近期反弹，逼近去年高点。这意味着固定利率房贷成本可能“二次加热”，使得刚需购房者面临“双重痛苦”：既无利率红利，又难以承受仍在高位的房价。

“高房价+高利率”的结构性僵局

房地产市场通常受三大因素支撑：流动性、信心与人口结构。但当前的加拿大市场，这三者正同时受到压力。

疫情后的超低利率时代催生了高杠杆购房潮，而随着借贷成本飙升，这批买家的“还款能力”已被快速透支。BMO的数据显示，2025至2026年将有超过60%的固定利率房贷进入续约周期，平均月供将上涨15%至20%。

根据金融科技公司 Ratehub.ca 的估算，这将使得平均每户家庭年支出增加约5100加元。

“对很多中产家庭来说，这是压垮预算的最后一根稻草。”Ratehub 房贷专家 Penelope Graham 表示。

而更大的结构性问题在于，新房供应并未有效缓解压力。在不少主要城市，如温哥华、多伦多，由于开发成本、审批周期与土地政策限制，房价依旧“下不来”。

利率决定了市场“冷”多久

在全球多数国家正准备进入宽松周期时，加拿大央行的谨慎更显孤立。

“这不仅是货币政策问题，而是住房危机的延迟应对。”一位不愿具名的房地产基金经理表示，“加拿大央行现在进退两难：一降息通胀易复燃，一按兵不动房市就难回暖。”

目前，加拿大央行的政策利率仍维持在4.75%，而五年期固定房贷利率普遍高于5%。即使浮动利率已经出现局部下调，但Graham提醒，转为浮动利率存在收益不确定性，尤其是在央行未表态明确的背景下。

“熬过”可能不是解法

许多购房者将希望寄托于2025年或2026年：届时利率或有明显回落，房市也有可能出现结构性调整。但BMO的报告明确指出，这一周期将比大多数人想象的更长。

“现金流管理将重新成为购房决策核心。”卡夫西奇强调，“这不再是投机者的市场。”

报告还建议，已持有高利贷项的房主应尽早与银行协商，寻找如延长摊还期、提前还款等缓解压力的方式。否则，违约风险将在2025年后显著上升。

尾声：一个疲惫市场的“新常态”

房地产曾是加拿大中产家庭财富积累的主战场，而今，它正逐渐演化为财务压力的主源头。无论是等待入市的首购族，还是即将续约的“房奴”，都将面临一个新常态：高利率不会很快离去，而房价，也不是短期内能跌得动的。

在这个高压市场中，“观望”成了最大共识，而真正的复苏，可能还远未到来。

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在安大略省，许多父母选择在生前将房产以联名或独子名义登记，只为避免1.5%的遗嘱认证税（probate tax）。这种做法在不少移民和老年群体中早已司空见惯，被视为“节税智慧”。

但在宾顿市（Brampton）的一位年长母亲Veronica Balkisson身上，这种看似聪明的安排最终演变成了一场家庭崩塌的悲剧：房子没了，亲情散了，法律更无法回头。

法律“捷径”背后的代价

2023年3月，Veronica以90.5万加元现金购得一套住宅，并将其单独登记在长子Stefan名下。她的初衷是善意的：在她去世后，Stefan与妹妹Heaven将平分这份资产，无需经过法院认证、无需缴税。

由于Heaven当时未成年（未满18岁），房产无法写上她的名字；而母亲认为Stefan作为大哥，自然可以“代为持有”并履行对妹妹的公平义务。

但她没有预料到的是，法律意义上的“赠与”一旦成立，便不可撤销。没有书面信托协议，没有代持证明，这栋价值近百万的房子，从过户那一刻起，法律上已不再属于她。

家庭亲情的脆弱边界

起初，Veronica也住在这栋房子里，但到了2024年5月，Stefan、其妻子Andrea，以及Heaven等家庭成员搬入后，局势迅速恶化。Veronica被禁止进入住所，甚至无法探望孙辈。

在一次会面中，她愤怒地提出要求Stefan将房子重新转回她名下，称其“没有履行受托人责任”，并指责其妻子为事态主因。但Stefan却坚称：这栋房子是母亲赠与自己的合法财产。

接下来的数月，Veronica走上法庭，请求法院承认Stefan是“纯粹受托人”（bare trustee），房屋的实益拥有人仍是她本人。然而，法院并未采纳她的请求。

法律视角：赠与已成事实

负责本案的法官Lisa Brownstone审慎地分析了Veronica与孩子们之间的通信记录、当初的房产登记背景，以及她生前遗嘱的措辞。最终，法庭判定：赠与成立，不可撤销。

Veronica不仅无法收回房产，还要面对法庭费用和情感创伤。这位母亲原本希望在生前通过合理规划减少税务支出，未曾想，这一“计划”最终让她人财两空，亲子关系形同陌路。

加拿大老龄社会的隐性危机

这场纠纷并非孤例。加拿大进入老龄化社会以来，越来越多老人开始关注“资产传承效率”。地产律师Bob Aaron在《多伦多星报》上直言：“为省下1.5%的认证税，将上百万的资产提前转名，未必是聪明的做法。”

更严重的问题是，许多老人将这种安排寄托在“亲情信任”上，却忽视了亲情与产权之间，在法律上的不可替代性。

一旦关系恶化，无论出资多少，也可能一夜之间从“主人”变成“外人”。尤其在没有书面信托、合同约定的情况下，父母在法律上的地位极为脆弱。

结语：写在财产之外的遗产

Veronica的故事引发了更广泛的思考：当一代人以节税为目标时，他们是否也在无意中牺牲了家庭的稳定？当我们将信任与产权混为一谈，又该如何承受法律与情感双重崩塌的代价？

她原本只想为孩子们“留点东西”，却忘了，最难留下的，往往不是财产，而是完整的家庭关系。

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