在温哥华南部一处全新落成的高层公寓楼下，一块印有“首月免费 + 奖励现金”的招租广告被风吹得摇摇欲坠。开发商原以为项目交付之日即是利润兑现的时刻，然而现实是，一整层单位仍空无一人。

这一场景并非孤例。2025年春，加拿大房地产市场出现罕见的三重困境：租赁滞缓、建商撤退、公寓预售退场。这一切，共同指向一个越来越难以回避的问题——曾被认为“稳如磐石”的温哥华楼市，是否正在失衡？

房东的“逆竞价时代”

在疫情期间享受租金飞涨红利的房东，如今却纷纷让利求租。不仅“免租金”成为标配，甚至出现房东主动提供$1000现金奖励、涵盖水电网费等附加诱因的竞争策略。租赁平台Rentals.ca的市场分析师直言：“这是一个信号，房东已经不再掌握话语权。”

租金下滑背后，是2024年底至2025年初大量新公寓集中交付所带来的供应激增。以温哥华和多伦多为例，市政数据显示今年上半年新建出租单位同比增长超过18%，而同期新增租客注册量却持平甚至略有下降。

建商退场，信心崩盘

开发商的应对方式是“观望”。Atlus集团报告显示，大多伦多地区住宅用地交易额跌至五年新低。业内称，“不是不想建，是不敢建。”

温哥华的案例更加典型。Boffo Developments原定于2024年夏季分阶段销售的四栋楼、1200个单位项目，仅售出不到15%。2025年初，公司被迫暂停销售并全额退还所有买家订金。这在温哥华楼市历史上极为罕见。

“穷百万富翁”的真实处境

楼价虽高，但大量房主实际陷入“高资产、低流动”的窘境。根据多伦多大学房地产研究中心的数据，加拿大近三分之一的房屋投资者处于“现金流紧张”状态——尤其是持有多套出租房产的个人业主，面对贷款利率维持在5%以上的现实，月供压力与租金回报不再匹配。

加拿大家庭负债率依然高企。尽管市场猜测央行将在下半年降息，但根据目前CIBC和TD的预测，短期内贷款利率难以回到疫情前水准。

市场信心，比利率更难恢复

“我们看到的不是崩盘，而是长期过热市场的冷却回响。”UBC经济学者Sandra Zhou指出，过去十年房地产成为加拿大中产阶级的财富储备池，而现在这一认知正在动摇。“一旦人们开始怀疑房子是否一定升值，那才是真正的转折点。”

从高净值移民减少，到本地买家持币观望，加拿大房地产市场正步入一个不再只靠“预期”驱动的新时代。对于温哥华这样的“超级楼市”，这可能意味着一个更漫长的调整周期，和一场对房市逻辑的集体反思。

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在多伦多北约克一套两房柏文中，张先生近日不得不将租金下调300元，并附赠一个月租金减免，只为尽快租出这套他在2022年高位买下的投资物业。如今，这套房产的市值已较购买时缩水约12万元，加上每月亏损，他开始质疑当初“房产永远升值”的信条。

他并不孤单。加拿大主要城市的柏文市场正面临系统性回调，根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的数据，2024年第一季度柏文均价同比下跌7.3%，目前定格在71万元。而大温哥华地区更显疲软，2022至2023年期间签约的多数预售柏文如今市值已低于成交价。

这对那些在疫情后房市繁荣期入市、寄望租金覆盖按揭的投资者而言，几乎是一场金融灾难。Rentals.ca的最新数据显示，全国平均租金连续七个月下跌，4月安省平均租金下滑2.7%。一些房东开始提供“免费水电、泊车位，甚至现金返还”来留住租客，投资回报率已濒临崩溃。

“很多人财务状况已倒挂，”安省破产重组顾问霍伊斯（Doug Hoyes）指出，“我们遇到越来越多的客户，在续签按揭时月供猛增1,000元，但租金收入反而减少。”他直言，这正是“负资产危机”的早期征兆。

负资产，即所欠债务高于房产市值，在日本“失去的十年”期间广泛出现。而如今，加拿大的中产阶层正站在类似门槛上。央行近期发出的警告也不无道理：若地缘政治风险升级，家庭债务负担或超越2008年金融危机时期。

更严峻的是，“卖房止损”在当前环境下并不可行。负资产屋主若出售物业，将需自掏腰包补足差额。“若房子亏20万，加上交易税费，谁愿意再搭进去？”多伦多大学金融学讲师马哈拉吉（Radha Maharaj）指出，许多人“被套”在资产里动弹不得。

她建议，负资产业主应冷静评估：“按揭何时到期？现金流是否撑得住？能否延长摊销期？”她强调，忽视问题只会让损失扩大，“金钱问题虽理性，但处理时却极其情绪化。”

在曾被视为“北美避险天堂”的加拿大市场，柏文不再是稳赚不赔的代名词，而正成为检视投资心态与政策盲区的放大镜。对于许多普通家庭而言，一场原以为通往资产自由的旅程，如今正在悄然变成一场看不见出口的债务困局。

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曾是疫情期间“逃离城市”风潮的象征，如今却成了沉重的资产负担。

位于安省Kawartha湖区的一栋湖景平房，2022年1月曾以110万加元售出；三年后，这栋仅1,100平方英尺的度假屋最终以73.5万元脱手，亏损高达36.5万元。疫情期间，城市中产在低息环境下涌入度假区抢购房产，如今则在高利率与短租政策收紧中，尝到了资产缩水的苦果。

“这类大幅亏损目前仍属个案，但趋势已经明朗——过热的度假屋市场正在冷却。”EXP Realty经纪人Alex Blenkarn指出。根据安省土地登记服务商Teranet的2025年Q1报告，那些在2022至2023年购入再转售的房产平均亏损达45,000加元，大多地区为56,000元，而Muskoka更高达24万元。

疫情催生的购屋潮，如今正暴露其经济代价。以Simcoe县为例，一户家庭2022年购入一栋靠海小屋并投入10万翻新，原意为兼顾自用与短租收益，却被突如其来的地方短租管制打乱计划——每年仅限出租92天，周末短租几近禁绝。2025年春，该物业以低于购入价6万元重新挂牌，依旧无人问津。

供需失衡与宏观不确定性，令市场复苏遥遥无期。Find Your Muskoka创办人John Fincham指出，该地区房源库存已从疫情前的不到两个月膨胀至十个月。他直言：“这是典型的买方市场，价格不会快速反弹。”

与此同时，美加贸易紧张也加剧市场观望情绪。Fincham在报告中写道：“不是关税本身，而是它引发的不确定性，打击了消费者与投资者的信心。”

Re/Max Canada最新发布的2025年《度假屋市场趋势报告》显示，安省度假屋市场将继续分化：60%区域可能小幅上涨，而40%区域面临进一步下行压力。

“对卖家而言，最大的问题是你必须卖，还是你想要卖？”Blenkarn说。许多屋主寄望市场回暖，但如果利率在未来6至12个月未显著下降，而经济信心持续疲软，当前价格水平恐怕并非谷底。

疫情期间“投资度假屋就是投资生活品质”的信念，如今正被现实重估。对许多加拿大中产而言，这不仅是一场地产投资的失误，更是一段对后疫情时代乐观想象的集体清醒。

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面对租赁市场低迷，加拿大多个城市的房东正采取前所未有的让利措施吸引租客——从免除两个月租金、提供高达千元的现金返还，到赠送网络、有线电视和停车位。一时间，房源广告页面宛如“租房版黑五”，而这一转变的背后，折射出投资性住房市场的深层焦虑。

“这已经不只是供需变化的问题。”Rentals.ca发言人Giacomo Ladas表示。“我们看到的是，宏观经济不确定性与公寓完工潮叠加，正迫使房东改变策略。”

数据显示，大多伦多与汉密尔顿地区的专用租赁公寓在2025年第一季度空置率攀升至3.7%，创下数年新高。而同期，共管公寓挂牌出租数量同比激增29%，两年内更是翻了两番。

“过去我们会在房东间看到竞争租客的竞价，现在是租客在比谁拿到的优惠最多。”多伦多房产经纪Ruchi Jain说。她指出，当前客户平均看房数量翻倍，一位客户甚至“因预判市场将继续下探而反复爽约签约”。

这种“买方市场”的形成，与加拿大整体经济信心疲软密切相关。随着消费者支出下降、移民增长放缓以及美加贸易冲突持续升级，房东不再拥有议价主动权。

尽管租金相较疫情低谷仍高出30%以上，但Ladas预计，这种促销潮将贯穿整个夏季，甚至持续数年。“一旦央行利率持续高企，投资性物业的现金流压力只会进一步上升。”

不过，并非所有人都对眼前的让利潮感到悲观。Royal LePage Signature Realty经纪人Amrit Walia指出，由于新屋项目因成本上涨而纷纷延后交付，“三五年内，市场可能从过剩迅速转为供不应求”。

在投资回报尚未企稳前，加国房东正在经历一场心态与策略的重构。在这个租金曲线可能下探的新周期里，谁能“撑得久”，可能比谁“让得多”更关键。

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