在加拿大联邦政府高调推出“首次购房者GST退税”新政的同一周，大多伦多地区的新房市场却传来更为沉重的信号：销量下探至自1990年代房地产危机以来最黑暗的谷底。官方数据显示，2025年4月，全地区仅成交310套新房——一个比“崩溃”更安静的数字。

“这不是一个周期性的下行，而是结构性的需求塌缩。”Altus集团研究经理爱德华·杰格（Edward Jegg）评论道。数据显示，4月销量较去年同期大跌72%，比过去十年同期平均水平少了近九成。

新房“冻僵”：比90年代更惨的低谷

建筑与土地开发协会（BILD）公布的最新数据显示，市场冷淡程度甚至超越上世纪的经济低潮期。当时，GTA新房月均销量虽创六连低，但依然是目前的两倍。而如今，开发商几乎“无人问津”的窘境正深刻改变行业预期。

单户住宅仅售出205套，同比跌幅高达66%；新建公寓更惨，105套成交量直接腰斩，较十年平均下滑94%。开发商的财报纷纷发出“冻结式警告”：“即便土地拿下来了，也没人敢开工。”

政策“对症不对病”：退税刺激为何无效？

就在本周，联邦财政部长与国家税务部长宣布推出新的“首次购房者GST退税”政策，为符合资格者提供高达5万元税务减免。但在开发商眼中，这项政策“雷声大雨点小”。

“首次购房者在新房买家中本就占比不高，”BILD高级副总裁贾斯汀·舍伍德（Justin Sherwood）指出，“退税政策适用面太窄，对整体销售推动有限。”他呼吁联邦政府将GST退税适用于所有新房购买者，“否则无法恢复开发信心，供给危机将被拉长到2030年以后。”

信心比资金更缺失：加征关税成“隐藏炸弹”

业内人士认为，近期关于联邦政府或将对中国建筑材料加征进口关税的消息，亦在潜移默化地压抑买家信心。杰格表示：“政策环境缺乏可预测性。人们宁愿观望，也不愿在市场不确定时进场。”

这与高利率环境形成“沉没式共振”：买不起、也不敢买。而在如此结构性低迷下，即使价格小幅回调，也难以唤回交易。

供应断崖将至：2028年新房交付或减七成

房地产研究公司Urbanation预测，GTA与汉密尔顿地区2025年将完成约3万套新建公寓——但到了2028年，交付量将暴跌至不足1万套，减幅超过70%。

这意味着，当前的“冰封期”很可能导致2027—2029年陷入供应真空。“城市的可负担住房目标将不可避免地失败，”舍伍德警告，“年轻人不仅买不起房，未来甚至没房可买。”

市场呼唤“可预测的政策”，而非选举周期下的刺激

多伦多大学城市政策研究专家卡罗琳·李（Caroline Li）指出，加拿大住房政策近年“高度政治化”，每逢选举必有“补贴雨”，但长期激励与制度保障缺失。

“退税看似慷慨，实则治标不治本。”她强调，“只有在信贷、税收、土地释放和建筑审批形成合力的基础上，住房市场才可能回归健康。”

如今的GTA市场，或许不再是买卖双方的拉锯战，而是一场关于政策信心的“真空测试”。

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在住房价格动辄突破百万的加拿大都市圈，年轻人终于迎来了一个联邦层面的“援军”：自2025年5月27日起，加拿大联邦政府将正式推行一项史无前例的GST退税新政，专为首次购房者量身打造，最高可返还5万加元，且“一生仅此一次”。

这项名为“首次购房者GST退税”（First-Time Home Buyers’ GST Rebate，简称FTHB GST Rebate）的新政，由财政部长兼国家税务部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）联合宣布，计划通过修改《消费税法》正式生效。据政府评估，新政未来五年内可为国民节省多达39亿加元税负。

政策亮点：只退新房，最高5万，一刀切排富门槛

该退税政策明确：购房者若购买价值不超过100万加元的新建住房，可退还全部5%联邦层面的商品及服务税（GST），上限为5万加元。100万至150万之间的新房将获得线性退税，超过150万者则无资格申请。

但门槛不止于此——申请人必须年满18岁，为加拿大公民或永久居民，并在过去四年内未在本人或配偶名下的房屋中居住，且所购住房为其“第一套自住物业”。转让合同（Assignment）不在其列，试图“钻空子”重签合约者也将被剔除。

“政治妥协”的产物：从口水战到十年一遇的合作？

这项退税原被视为自由党竞选策略之一。3月，刚宣布参选总理的前央行行长马克·卡尼（Mark Carney）在纲领中首次提出该构想，声称将“帮助年轻人跨越高房价的门槛”。保守党党魁博励治（Pierre Poilievre）当时痛批卡尼“抄袭自己提案”，并讽刺自由党2024年还全体反对过类似议案。

然而，就在政策公布前48小时，加拿大政坛出现罕见转折：博励治宣布将“暂时搁置党派分歧”，与自由党政府合作处理美加贸易争端，舆论普遍认为，这一姿态为FTHB退税扫清了立法障碍，也为房屋改革奠定共识基础。

能否“真救年轻人”？专家疑虑仍存

退税虽有吸引力，但多位政策专家与住房研究员指出，该举措仍属“需求侧补贴”，可能在无同步扩大房屋供应的前提下刺激房价反弹。

“在多伦多、温哥华，5万加元固然能减轻首付或贷款压力，但若供需失衡持续，它终将被房价上涨所吞噬。”不列颠哥伦比亚大学城市规划系教授Linda Chao对《卫报》表示。她呼吁政府同步在土地释放、建屋审批、非营利住房建设等方面“做实功”。

与此同时，居住在渥太华的27岁IT工程师Adrian说：“我本来打算等两年，现在想可能明年就买。这个退税，就像是对‘是否入市’的催化剂。”

“50,000加元的一生机会”，但你会用吗？

根据联邦财政部估算，首年预计有超过12万名购房者符合申请资格，占比约全国新房购房市场的近三成。但由于“只限一次”“配偶互斥”“严格入住定义”等限制，真正落实到普通年轻人身上的受益率，仍有待观察。

加拿大住房政策已进入一个“紧张又变革”的阶段。从租金暴涨到退税诱因，从政党斗法到经济考量，一场围绕“年轻人能否买得起第一套房”的攻防战，正在持续上演。而FTHB GST退税，是否会成为一场真实的“住房拐点”，或仅仅是又一次选举年的糖衣？时间会给出答案。

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随着加国央行下周即将公布关键利率决议，安省房地产市场正陷入一场“强拍潮”风暴。从列治文山到哈密尔顿，从密西沙加到宾顿，越来越多的中产家庭正在失去他们的房子——不是卖掉，而是被贷款机构“低价强拍”。

在哈密尔顿，一栋曾在2022年以325万加元购入的独立屋，本月以185万被强拍出售。房主净亏140万。“这不是个例，这是趋势的冰山一角。”多伦多房地产分析师Darren Lui表示，“我们正在见证一个金融周期的反噬。”

贷款泡沫破裂下的中产崩溃

根据安省高等法院拍卖文件，2024年第一季度，仅大多伦多地区的房屋被强制出售数量同比增长112%。彭博社独家获得的数据显示，目前平均每月新增159套法拍房，是疫情前（2020年）月均4.5套的35倍。

在列治文山，一栋在2017年以150万购入的投资型独立屋近日以103万成交。过去8年，房主平均每年亏损近6万加元，几乎相当于一位白领全年的税后收入。“持有成本不断上升，租金却没能覆盖利息和房屋税。”房地产顾问张铮说。

被“终身按揭”困住的屋主

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）最新调查指出，近60%的购房者已为自己的房产支付“最高承受价格”。在安省，该比例更高达64%。更令人担忧的是，超过51%的房主表示“感受到还贷困难”，首次购房者中，这一比例飙升至60%。

“我们其实从未真正拥有过那栋房子。”31岁的程女士在电话中对彭博社表示。她与丈夫于2022年顶峰时期在万锦市购入一套110万的联排别墅，“每月供款从$3600涨到$5200，我们开始刷信用卡付贷款。”

而就在5月，她的房子进入“Power of Sale”（强制拍卖）程序。

不只是个人问题，这是系统性风险

与美国不同，加拿大超过70%的抵押贷款是五年固定或浮动利率，不能长期锁定低息，意味着市场利率调整会迅速传导至月供。在疫情后央行7次加息累积475个基点的背景下，这批“低息进场”的买家成了最早倒下的一群。

金融机构也并非置身事外。据知情人士透露，至少三家大型银行正在内部清查“高杠杆区块”房产风险敞口，并开始通过私下协商或第三方回购基金清理部分资产。

“我们看到的是中产阶级的资产阶层幻觉破灭。”经济学家Hannah Liu评论说，“当住房成为高杠杆金融工具而非生活空间时，信贷风暴来袭就是注定。”

央行利率决议：转机，还是更深的断崖？

市场普遍预期，加拿大央行6月4日可能不会降息，因4月通胀反弹至2.7%。这令仍在浮动利率下苦撑的屋主面临“信心崩溃点”。

尽管政府正在推动更多住房供应计划，但对于已经身陷困局的家庭来说，这些“长期利好”并不能解燃眉之急。

一位刚刚把房子挂牌的屋主在社交媒体写道：“我们是新时代的‘房奴’，这不是夸张，是现实。”

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对住了将近20年的家说再见，对付得起房租的生活彻底告别。这是加拿大安省汉密尔顿四位租客的真实经历。2023年，他们在毫无选择的情况下，被房东以“翻修”为名驱逐，尽管法律赋予他们工程完成后优先回迁的权利，但他们再也没有拿回原本属于自己的住所。

近日，汉密尔顿省法院一纸罕见判决，为他们讨回部分公道——法官对业主Kevin Moniz及其物业公司处以总额12.5万加元的罚款。判决犀利、措辞严厉，被受害租客称为“良知的胜利”。然而，真正的损失早已无法衡量。

判决虽严，家园不再

“我再也没有自己的地方住了，这种失去自由的感觉，非常强烈。”57岁的Robert Jewel在庭审中哽咽作证。他在这栋五单元公寓里住了超过25年，从未拖欠房租，却在2021年收到所谓“翻修通知”，不久后被赶出住所。法院确认，他和另外三位租客都曾明示希望返回公寓，却最终看到自己的单位被租给了新租户。

翻修后的租金翻倍，从原先的700加元跃升至1500加元。他们承受不了市场价格，像Jewel这样只能四处借宿。对他而言，这不仅是居住权的剥夺，更是一种社会身份的坠落：“一个贪婪的决定让我变成了二等公民。”

法院：此案应具“普遍威慑力”

作出判决的治安法官Linda Crawford指出，此案“影响深远且毁灭性”，Moniz的行为是“蓄意谋利”，需予以严惩。“我们必须向所有房东传达明确信息：租客不是你们盈利操作中的可抛弃变量。”

她援引安大略《住宅租赁法》，对Moniz四项违规行为各罚2.5万加元，合计10万；同时罚其聘用的物业管理公司Cornerstone Select Properties 2.5万加元及6250元附加费。该公司被指未确保租户有机会搬回家中。Crawford拒绝其公司代表关于“无力承担”的申辩，并指出其证词“不具可信度”。

执法罕见，制度失能

这一高额罚款在加拿大住房维权领域极为罕见。数据显示，整个2022年，安大略省出租房屋执法部门（RHEU）处理的全部案件才产生12.18万元罚金。

一位熟悉相关法规的法律学者表示，这类“翻修驱逐”（Renovictions）长期游走在法律灰色地带，许多房东以装修为借口变相清空低租户以涨租，但执法极少介入。“租客很难胜诉，大多数连投诉的渠道都不清楚。”她指出，本案之所以能走到判罚阶段，与租户坚持不懈的投诉和庭审作证密不可分。

法律背后的人：噩梦仍在继续

判决虽然来得猛烈，但对现实生活几乎没有缓解作用。Darlene Wesley和女儿如今每月需支付2000元租金，几乎耗尽养老金。“我曾认真相信我能搬回去，我做了我该做的一切。”她在庭上说。

Wesley回忆，她曾多次以书面和口头方式表达要回原单位的意愿，甚至在物业公司带看新租户时亲口说明。对方员工的答复：“我知道”，却并未阻止出租流程继续。

此案也对物业行业投下阴影。Cornerstone公司总裁宣称罚款“将导致破产”。但在法官眼中，规则就是规则，无法回避。

不只是一场判决，更是一种警告

这桩案件，不只是为四名租户讨回局部正义，更应成为整个加拿大租房制度的一记警钟。它揭露了监管机制的疲软，租客权利的脆弱，也提醒政策制定者：在高房价与低供给的夹缝中，底层租客正不断被挤出合法生活的空间。

正如Wesley所说：“这也许只是个开始，但起码告诉了房东们：他们不能再如此肆无忌惮。”

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