在加拿大房地产长期牛市的叙事中，“持有五年必赚”几乎被视为一条不证自明的真理。然而，当利率飙升、供应激增与需求退潮交织，这一信念正被现实撕开裂缝。越来越多在疫情高峰期入市的公寓买家发现，时间并未带来财富积累，反而放大了负资产风险。

Francesca Parc与伴侣的经历，是这一转折的缩影。2021年，在低利率与购房焦虑的推动下，他们以52万加元购入一套距Toronto市中心约一小时车程的两居室公寓。当时，两人刚获得稳定的政府职位，顺利拿到50万加元贷款额度。在“与其替房东还贷，不如为自己投资”的劝说下，他们决定入场。

五年后，这笔“跳板式投资”却成为沉重负担。若此时出售，预计亏损7万至10万加元；若出租，每年仍需补贴约6000加元。Parc坦言，如果当初报价被拒，或许反而是幸运。

数据揭示，这并非个案。根据HouseSigma2025年1月统计，2020年购入并近期出售的多伦多公寓中位亏损约1.87万加元；2021年买家平均亏损5.6万；而2022年入市者平均亏损高达11.6万加元，约占房价19%。在大温地区，类似趋势同样出现，部分高峰期买家转售亏损超过7%。

更值得注意的是时间成本的变化。多伦多公寓平均挂牌周期已延长至约100天，而2021年仅为58天。流动性下降意味着卖家不仅面对价格下行，还需承受更长时间的不确定性。

结构性因素正在改变游戏规则。首先，利率快速上升显著抬高持有成本。部分浮动利率房贷在一年多内由1%多跃升至6%以上，现金流瞬间转负。其次，疫情期间集中建设的大量公寓陆续完工，供应端压力释放。与此同时，全国租金在经历高峰后回落至16个月低点，投资回报模型被进一步压缩。

年轻人是受影响最深的群体。安省土地注册机构Teranet数据显示，过去五年中，30岁及以下首次购房者占公寓买家41.5%。许多人原本规划“五年换独立屋”，如今却被市场反转锁定在原地。部分人选择“以租养租”——搬去更大空间租住，同时将自有公寓出租，尽管仍需每月贴钱，但换来生活品质改善。

房地产经纪人普遍认为，当房产被过度金融化、视为短期投资工具时，风险往往被低估。2015至2020年间，多伦多公寓均价曾上涨超过50%，强化了“房价只涨不跌”的群体记忆。但历史的连续上涨并不构成未来的保证。

这场调整或许并非全面崩盘，而是一次定价重估。当融资成本回归常态，资产价格与租金收益重新对齐，投机溢价自然被挤压。对高峰期入市者而言，“熬时间”成为唯一策略；对市场而言，这则是去杠杆化的必经阶段。

加拿大房地产故事正在改写。对于一代年轻买家来说，房产不再是通往阶层跃升的自动阶梯，而更像是一堂昂贵的风险管理课程。