万锦市议会日前正式批准Cadillac Fairview（CF）推进Markville购物中心重建计划第一阶段的分区调整。这一决定，标志着万锦最大、也最具争议的城市更新项目之一正式落地。但与高耸入云的住宅塔楼相比，更引人关注的，是“在几乎不做任何道路升级的前提下”启动首期开发的政策选择。

根据规划，Markville Mall将从以地面停车场为主的传统郊区商场，转型为集高密度住宅、公园与公共空间于一体的综合社区。整个项目分四期推进，首期位于McCowan Road与Highway 7交汇处东南角，计划建设五栋30至39层的混合用途住宅楼，共1,881个单位。其中，首期A先行建设两栋、约700个单位。

争议的核心在于交通。市府确认，在首批700个单位建成前，不需要进行任何道路或路口的实体性升级。而现实是，Hwy 7与McCowan路口的运行容量已高达99.4%，几乎处于“满负荷”状态。市府交通部门认为，通过内部交通组织优化和信号配时微调，仍可消化新增压力；反对者则质疑，这种“技术性乐观”忽视了居民日常通勤的真实体验。

在市议会投票中，该项目以10票赞成、2票反对通过。反对议员指出，高密度开发、有限的公共交通、老龄人口影响、学校与市政设施容量不足等问题，在首期并未得到实质回应。更重要的是，一旦首期启动，后续阶段在政治与经济上的“惯性推进”，可能使城市失去重新评估的空间。

值得注意的是，首期方案未包含任何可负担住房承诺，但将提供约0.44公顷公共公园用地及多处公众可进入的开放空间。停车位配比则为每户0.8个，高于万锦长期规划中希望实现的0.4目标。市府对此的解释是：0.4是“未来交通成熟后的区域平均值”，而非当前阶段的硬性标准。

从更宏观的角度看，Markville重建折射出大多伦多地区普遍面临的城市治理难题——在住房紧缺与基础设施滞后之间，地方政府正被迫做出前置性的选择。万锦此举，本质上是一场对“未来公共交通会跟上”的押注。

问题不在于是否需要重建，而在于，当城市更新选择“先建楼、后补路”，其风险最终由谁承担？Markville的首期工程，或许只是一个开始，但它已经为万锦未来十年的城市发展路径定下了基调。