在温哥华房地产市场，资本、信任与灰色地带长期交织。一宗近日由卑诗省最高法院披露的民事判决，再次将这种交织推到聚光灯下。案件涉及金额高达约4500万加元，横跨近十年、多个开发项目，却几乎没有一份成体系的书面协议。它不仅是一场个人悲剧，也是一面映照大温地产生态的镜子。

案件的核心人物，是已于2022年因病去世的华裔投资人张某。自2015年起，他通过多年相识的“朋友”殷某，陆续将巨额资金投入温哥华西区、列治文、素里和本拿比的地产及商业项目。合作方式极为典型：张某出资，殷某操盘，双方依赖口头约定和彼此信任，产权与公司结构则完全交由后者安排。

正是这种“熟人局”，为后来的纠纷埋下伏笔。法院查明，张某投入的资金被分散进入由殷某及其家人控制的公司、信托和编号公司名下。等张某在2018年定居加拿大、试图厘清账目并将资产转回自己名下时，才发现产权并不在自己掌控之中，收益分配亦无从谈起。

更严重的是，部分项目在运作过程中偏离最初投资安排。法院文件显示，多项资金被用于购置大温地区至少七处房产，其中包括一套可俯瞰English Bay的西温豪宅。这些资产由殷某及其家属使用或收取租金，而原始出资人却未获得相应回报。

面对指控，殷某试图将资金来源指向张某父亲，并提出缺乏证据的境外调查说法。法官在判决中明确否定相关主张，直指部分说辞“为支撑错误立场而编造”。最终，法院认定被告构成民事欺诈，并裁定多项资产和项目权益应回归张某遗产方。

这起案件的意义，已超越个人恩怨。它再次揭示了大温房地产中长期存在的结构性问题：跨境资金流入的透明度不足、编号公司和家族信托的滥用，以及对“钱从哪里来、归谁所有”的监管真空。当制度滞后于资本流动，风险最终往往由最信任“关系”的一方承担。

官司尚未完全落幕，但这一次，法院至少把账算清了。而对整个市场而言，这或许只是更多类似故事的一个注脚。

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