2025年，加拿大的温哥华、多伦多与蒙特利尔正式“包揽”北美最难负担城市前三名。这并非人口自然增长的必然产物，而是多个长期结构性因素叠加的结果——尤其是城市规划政策的僵化与房地产金融化的深层演变。

根据2025年7月的数据，这三座城市的房价在过去20年中均实现了北美最高涨幅。令人意外的是，房价涨幅并未与人口增长完全挂钩。例如，北卡罗来纳州的夏洛特人口翻倍，但房价涨幅远不及仅增长了23%的蒙特利尔。

这暴露了一个核心事实：加拿大的房价泡沫并非由“更多人住进城市”驱动，而是根植于深层的供需失衡、投机热潮和政策设计缺陷。

在供应端，冗长的土地审批流程、严格的分区法规以及建筑成本飙升共同构成了住宅供应的“瓶颈”。尤其在多伦多与温哥华，低密度的郊区长期难以松绑，一纸分区规定即可令成千上万套潜在住房胎死腹中。

而在需求端，低利率政策长达十年未曾正常化，使房地产成为资本避风港。外资流入与国内投资者“买房抗通胀”的预期，共同放大了非居住性需求。在这种背景下，住房已不仅是避风港，更是套利工具。

更重要的是，加拿大相对较低的房产税制度，在某种程度上鼓励了多套房持有，削弱了房屋“居住属性”的根基。相比之下，美国的高额房产税在一定程度上压制了过度持有与囤房行为。

这种多重因素的交汇，正在将加拿大主要城市推向北美房地产市场的“不可承受之重”。对中产家庭而言，一套自住房的获得难度已高于过去任何一个时代。

政策制定者面前的问题已愈发明确：如果不打破供应限制、提高持有成本、限制投机性需求，再多的建房承诺都不过是杯水车薪。

加国三大都市的“全球房价样板间”地位，既是全球化资本流动的缩影，也是城市治理与制度设计的镜鉴。而要真正重塑住房的社会属性，加拿大必须进行一次结构性的自我校准。

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