曾被誉为“全球最难负担城市”之一的温哥华，如今却面临前所未有的新建公寓滞销危机。加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新数据显示，截至2025年秋季，大温哥华地区约有2500套新建公寓未能售出——这一数字是去年同期的两倍，揭示出一个冰冷现实：住房不再是居住的权利，也不再是稳赚不赔的投资工具。

城市发展研究所总裁安妮·麦克马林直言，这场“冰封”源自数年累积的结构性失衡。“我们已经到了一个临界点，”她说，“建造一套普通住房的成本，已经超出了本地80%居民的负担能力。”

开发商也陷入两难：继续建设意味着风险上升，而降价出清则等同于亏本求售。现实是，一些项目因未能达到预售门槛，银行拒绝发放贷款，只得向买家退还定金，甚至走上破产之路。

与金融层面的压力同步上升的，是地方政策的“隐形成本”。麦克马林批评现行政策过度推高开发门槛——从节能分级、公共艺术捐赠到非市场住房比例，都进一步挤压了开发商的利润空间，导致“我们再也建不起人们真正买得起的房子”。

市场放缓并非始于今日。总部位于温哥华的房产营销公司 Rennie 的总裁格雷格·扎亚迪指出，早在2022年初利率攀升时，购房需求就开始下滑。如今，曾引以为傲的公寓预售市场出现“24年来未见”的库存积压，尤其集中在本拿比、高贵林和素里等地。

“我们正在用80万加元卖出一套500平方英尺的小盒子，但买家想要的是800至1500平方英尺的可居空间。”扎亚迪直言不讳。他指出，要真正恢复市场活力，必须将建房成本压至每平方英尺700至900加元，而这远低于当前市场均价。

不仅如此，消费者行为也正在发生微妙变化。Royal Pacific Realty地产经纪人Oleg Galyuk观察到，旧公寓的销售表现反而优于新建项目。他分析称，“部分新房的设计缺乏实用性，停车位紧张，储物空间有限，更像是为短期投资者设计，而不是长居人群。”

开发商正试图通过各种促销手段“去库存”：免费赠送停车位、储物间，甚至在交房时提供现金返还。然而，这些“补贴式”促销仍难以打动日益理性的购房者。

温哥华楼市的“热退”，不仅是一场短期风暴，更是一面镜子，映照出过度依赖投资逻辑与政策驱动的发展模式。未来，要真正走出寒冬，或许不仅仅是“降价清仓”，更需要一场关于城市、居住与公平的新叙事。

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