尽管加拿大人口增长已出现明显放缓迹象，但全国房地产价格却再度逼近历史高点，仿佛对这一基本面变化毫无“感知”。根据加拿大房地产协会（CREA）8月发布的数据，除了安大略省和不列颠哥伦比亚省之外，加拿大其他八个省份的房价几乎全部回到峰值水平——其中六个省更是在过去三个月内创下新高。

这与一年来“人口下降或将压低房价”的普遍预期形成鲜明反差。事实上，加拿大的房地产市场正展示出对基本面变化的极高“免疫力”。问题在于，这究竟是一场滞后的调整，还是一种被廉价信贷长期扭曲的市场幻觉？

全国房价从2022年高点下跌了19.4%，目前的基准房价为68.68万加元。但这一下跌几乎完全由安省（-25.6%）和BC省（-12.0%）拖累，其余省份的跌幅微乎其微，甚至逆势创新高。

“这其实是一个典型的货币幻觉。”多伦多某大型资产管理公司首席经济学家不愿具名地表示，“房价表面上是人口、供需或移民驱动，但本质是信贷市场对利率的非对称敏感性在起作用。”

这一观点正在获得越来越多市场观察者的支持。数据显示，2020年3月加拿大央行开启史上最宽松的货币周期后，全国房价迅速飙升：安省上涨了59.9%，BC省上涨了51.6%。即使在2022年加息周期以来大幅下跌，这两个省的房价仍远高于疫情前。

但人口因素的边际效应正在减弱。移民数量虽然在2021-2023年间激增，但房价真正转折点发生在2022年上半年——正值利率快速上行之际。而价格依然维持坚挺的省份，多数房价基础较低，对信贷宽松政策的反应更为直接。

这让人不禁质疑：其他省份是否只是“调整的迟到者”？省际价格差距正在迅速收窄。例如，2020年多伦多与哈利法克斯的公寓价格相差近一半，而如今，这一差距已缩小至不到20%。这说明即使市场表面上未现颓势，投机性资金已在向二线市场渗透。

从这一角度看，所谓“房价稳定”，更像是被扭曲的货币政策与扁平的市场情绪共同构建的表象。而如果未来央行再度降息或放松贷款政策，非理性上涨或将卷土重来。

换句话说，加拿大房地产的核心风险，并不在于是否有人买得起房，而在于一个以债务为基础、政策为驱动的市场逻辑何时被彻底打破。

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