在温哥华这座寸土寸金、人口激增的西岸城市，如果你正打算为家庭寻找一套三居室的联排别墅，开发商James Evans有一句话想对你说：“请且买且珍惜。”
Evans在大温房地产行业深耕15年，他所负责开发的多个社区项目——如Jeffs Residences、St. George街系列、Napier街联排项目——都是以家庭为导向，提供带庭院、带车位的三居室联排。可如今，他说这种产品“在温哥华几乎没戏了”。
原因并不复杂，却令人唏嘘：市府原本为增加住房密度而推出的“多户住宅(multiplex)”政策，正意外将联排别墅——这种对家庭最友好的住宅形式——一步步边缘化，直至濒临消失。
密度政策带来的“替代效应”
2023年，温哥华市府大幅调整分区政策，允许在原本单户独立屋地块上，直接建起4至6户的“multiplex”住宅。
这听起来像是一项鼓励增加住房供应的进步措施，但Evans直言不讳：“它实际上激励开发商抛弃联排，转而拥抱multiplex。”
为什么？
- 开发链条更短：联排通常需要几块地整合、报批、协同施工，multiplex只需单地块操作，流程更快。
- 利润更高：multiplex单位更小、建造周期短、回款快，开发商几乎无需面对漫长的土地整合和社区协商。
- 政策扶持不平衡：过去鼓励联排的政策，如示范性住房试点、文保活化协定等已基本取消。
“在这样的环境下，谁还会去做联排？”Evans反问。
“中间层住房”的悖论
联排别墅在城市住宅产品中常被称为“Missing Middle Housing”——一种介于独立屋与高层公寓之间，面向家庭但不脱离城市中心的理想产品。
在北美多数大城市，如波特兰、多伦多、西雅图，这类住房结构常作为缓解家庭外溢、避免“城郊化”的关键缓冲。但在温哥华，政策一边喊着“留住家庭”，一边却不再鼓励开发能让家庭扎根的产品。
Evans说得更直接：“政策嘴上说需要家庭住房，但系统只给你盖multiplex赚钱的通道。”
而现实也很快给出了反馈。据市政府数据，2024年上半年温哥华新增批准的三居室联排单位，仅占所有住宅项目的不足3%。相比之下，同期multiplex项目增幅超过130%。
城市空间的碎片化正在发生
联排别墅的意义不仅是“房子”，还是城市纹理的“连接组织”。前温哥华首席规划官Brent Toderian就曾指出：
“如果城市没有三居室，游戏就结束了（Game Over）。”
在Evans看来，目前multiplex建筑风格雷同、功能单一，许多项目甚至不包含三居室配置。这导致的直接结果是：温哥华的家庭要么离开城市中心，要么接受不适合养育孩子的空间条件。
更令人担忧的是，BC省正考虑将multiplex模式推广到整个省级土地使用框架，这意味着连大温郊区如列治文、兰里、枫树岭等联排尚有生机的城市，也会逐步失去这类产品。
谁来为家庭留个位子？
前大温地区城市规划总监Christina DeMarco建议，市府应考虑放开小地块合并，让开发商能在多个地块上建联排，“尤其是角落地、边角地这类低利用率区域”。
可在开发商看来，仅靠“规划建议”远远不够。Evans认为，应有更积极的政策方向——比如：
- 允许更灵活的建筑设计与审批时间表；
- 为三居室家庭型住宅提供税收或建筑面积奖励；
- 恢复过去鼓励联排的示范项目机制。
一个警示性案例
Evans提到最近的一个失败项目：他本想在Kitsilano社区打造一个六户联排小社区，三居室起步，有前庭、有后巷车位。结果因地块合并难度太大、审批周期过长、建安成本过高，项目被迫夭折。
取而代之的，是另一个开发商在同一地块上建起5套multiplex，两套还是studio。
“这是市场逻辑的必然结果，但对城市来说，是一种失去。”
结语
在温哥华，要为一个普通家庭“留个位子”正在变得越来越难。而联排别墅的退出，并非因为家庭不需要它，而是城市不再为它提供空间。
当住宅产品越做越小，城市的格局也在缩小。
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