多伦多——在加拿大房地产市场整体承压的背景下，一场悄无声息却深刻的价格修正正在多伦多都市圈的外围郊区上演。

据穆迪分析公司（Moody’s Analytics）最新发布的研究报告，加拿大安大略省的多个卫星城市正经历前所未有的房价调整。Halton Hills的公寓价格自峰值已暴跌超过50%，而宾顿（Brampton）、密西沙加（Mississauga）和奥克维尔（Oakville）的跌幅同样超过大多伦多市核心区。

与全国公寓价格平均跌幅约8%相比，郊区市场的深度回调已不仅是局部现象，而可能是疫情期间“郊区红利”的系统性消退。

“遥远的郊区梦”正在破裂

“疫情期间，郊区是人们逃离密集城市的避风港，”穆迪经济研究总监Brendan LaCerda指出，“但今天，它们正变成负资产的陷阱。”

疫情初期的远程办公潮带动人们迁往城市边缘，以更低成本换取更大居住空间。一时间，外围公寓成为投资者与自住者的抢手货，价格大幅飙升。开发商也趁势大举推出预售项目，尤其在奥克维尔、旺市、宾顿等地。

然而，随着央行启动加息周期、远程办公政策逐步收紧、返城潮悄然开启，那些缺乏基础设施、公共交通不便、且供应泛滥的郊区公寓，开始显现出“结构性过剩”迹象。

库存激增，需求枯竭

根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）数据，截至2025年第一季度，大多伦多地区的新建预售公寓库存已是2022年的14倍，为历史最高。

成交方面也一落千丈。2024年底，多伦多公寓销量比2022年高点下滑了75%。尤其是以投资者为主导的预售市场，已出现“退盘潮”和转让抛售加剧的趋势。

穆迪警告，库存难以在短期内被市场吸收，而高利率导致的还款压力，正迫使部分购房者“割肉离场”。

“当财务重压遇到房价下行，这种双重打击的后果是极具系统性的。”LaCerda补充道。

公寓与独立屋走势分化

与持续走低的公寓价格相比，加拿大的独立屋市场正出现温和复苏迹象。在多伦多市中心，一些独立屋已较低点回升约8-10%，尤其在具备学区优势和良好交通网络的老城区。

这种分化趋势也反映了市场信心的结构性偏好：投资者与家庭买家正在重新评估“可负担性”和“资产保值”的平衡点，而“过度金融化的郊区公寓”正成为风险集中的焦点。

谁在承担风险？

最大损失，似乎正落在疫情末期入场的散户投资者身上。数据显示，在2021至2022年高点期，约68%的新预售项目买家为“非自住业主”，他们多为高杠杆购房，依赖未来出租收入覆盖贷款。

然而，伴随按揭重置和租金增长放缓，这类投资模型正在崩解。多个郊区楼盘已传出违约出售、法拍、甚至建筑停工的风险。

政府干预有限，市场机制主导调整

尽管市场回调严重，加拿大联邦政府并未释放救市信号。反而，加拿大央行近期表示，尽管通胀缓解，但在核心通胀压力持续存在的背景下，政策利率不宜过快下调。

CMHC首席分析师分析：“这轮公寓市场修正是市场机制主导的去杠杆过程。短期痛苦是不可避免的。”

结语：重估郊区价值

过去四年，加拿大房地产的“财富神话”大量建立在城市扩张与利率宽松的基础上。然而现实表明，没有基本面支撑的上涨，终将以更剧烈的方式纠正。

郊区并非失去价值，而是需要时间重新定价。对购房者而言，真正的“机会”或许不是价格最低，而是基本面最坚实的那一刻。

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