2025年，加拿大房地产市场仍在高利率与通胀阴影中徘徊。买家观望情绪浓厚，开发商削价求售，而某些类型的房屋，正逐渐被市场“冷处理”。

根据地产律师及多位一线经纪人的分析，有四类房型在当下市场环境中尤其难以脱手——它们不仅面临价格调整，更映射出市场需求的深层转变：从“大而全”走向“小而精”，从“拥有”导向“负担能力”，从“盲目扩张”回归“功能优先”。

一、郊区大宅：从“梦想”变“拖累”

十年前，它们是理想生活的象征；如今，它们却成了市场的“烫手山芋”。房地产经纪人多诺万·雷诺兹（Donovan Reynolds）指出，位于远郊、面积逾3000平方英尺的大宅正遭遇销售困境。

“这些房子普遍存在装修老旧、能源效率差、通勤成本高等问题，”他说，“尤其是2000年代初期建造、缺乏现代感设计的独立屋，已很难打动Z世代与年轻家庭。”

在生活成本持续攀升的今天，即便售价下调，这类房屋也难以摆脱“过时”的标签。数据显示，这类房源的平均挂牌时间已超过60天，为市场平均值的两倍以上。

二、积压新房：建商的库存困境

疫情初期，为应对城市外迁潮，开发商在郊区大举扩张。然而随着利率步步升高，当年的“抢手货”如今变成了“无人问津”的库存。

房地产律师扎卡里·戈特利布（Zachary Gotlib）指出：“建商赌错了周期。在利率冲高、移民购房需求转向城市的情况下，这些新房陷入价格下调与赠送优惠的双重战。”

根据加拿大建筑协会统计，截至2025年6月，未售新屋数量较去年同期上涨约18%，部分项目的回报率已逼近盈亏线。开发商普遍面临“卖一套赔一套”的尴尬境地。

三、物业费高的柏文：可负担住房的“假象”

柏文（condo）曾被视为城市住房的“最后堡垒”，但如今也步入滞销名单。问题不在售价，而在“隐形成本”。

“物业管理费、保险、维修基金，每个月账单压得人喘不过气，”雷诺兹说，“很多买家发现，算上这些费用后，每月支出已接近独立屋的按揭水平。”

尤其是市中心的老式高层柏文，面临管线更换、电梯更新等长期支出压力，导致物业费逐年上涨。一些单位甚至贴上“积极卖家”标签——这是业内对财务压力下强行脱手房源的委婉说法。

四、缺乏特色的豪宅：奢华，不再万能

加拿大的高端市场也在收缩。雷诺兹表示，2025年不是一个“盲目炫富”的年份，尤其对传统意义上的“豪宅”来说。

“豪宅买家越来越追求定制、景观与生活方式，”他说，“如果没有设计亮点、地段优势或稀缺性，那些售价数百万的‘标准大宅’往往只能低于评估价出售。”

这波调整已从温哥华蔓延至多伦多、卡尔加里和蒙特利尔，连湾区湖景别墅也出现久挂难售的现象。某些顶级项目甚至以“重置成本七折”入市，仍鲜有问津。

买家心理变了，卖家策略也得变

“不是房子没人买，而是买家知道自己有选择权。”戈特利布总结道。他认为，加拿大市场正经历“后疫情时代”的购房价值重估：小户型、节能住宅、近地铁交通的房源仍然畅销，而“大而空”“奢而旧”的房型则步履维艰。

“这其实是市场回归理性，”他说，“对于业主和建商来说，现在不是争夺最高溢价的时刻，而是理解买家底线、调整策略的阶段。”

#加拿大家园论坛