几十年来，加拿大人几乎将房屋等同于财富安全感。对许多人而言，购房不仅意味着“安身”，更是一个“稳赚不赔”的投资决定。但如今，这种观念正在遭遇冷酷现实的冲刷。

2024年春夏，加拿大房地产市场持续低迷。全国平均房价自2022年高点下滑近15%，部分地区公寓销售同比暴跌40%以上。投资客退潮，挂售时间拉长，购房者观望情绪浓厚。加拿大房地产协会（CREA）称，这是自1990年代房地产萧条以来最疲软的一轮调整。

“梦醒了，”《Missing Middle》政策倡导机构创始人、经济学家迈克·莫法特（Mike Moffatt）表示，“我们正在集体认识到，把房子当作提款机，从未是一个可持续的财富路径。”

从信仰到泡沫

加拿大的房产热潮始于21世纪初。2000年至2022年，全国平均房价上涨五倍。更重要的是，期间几乎无重大回撤，即便2008年金融危机期间，加拿大也未经历美国式的崩盘。联邦审慎监管与高首付要求，被认为是防火墙。

这段历史塑造了一种文化信仰：房产不是资产配置的一部分，而是唯一选项。许多中产家庭甚至选择“加杠杆”购入第二套房，作为养老与子女教育的保障。

但这种信仰也有代价。高房价吞噬了居民储蓄，削弱了其他投资渠道的吸引力。许多年轻家庭为了“上车”，背负了数十年按揭债务。

投资回报的错觉

从纯投资角度看，房产的回报从未如此“神圣”。根据CREA数据，自1980年以来，加拿大房价年均增长约5.5%；而同期，标普/多伦多证券交易所综合指数（S&P/TSX Composite Index）的平均年回报达8.9%，其中包括股息再投资。

换句话说，一笔10万加元的初始投资，若投入房市，45年后将增值至约110万加元；而若投资股市，回报将超过480万加元。更何况，股票交易成本低，变现灵活，而房产买卖则涉及中介费、土地转让税、维护支出与潜在空置期。

税务方面虽对房产有利——自住房资本增值免税，但投资型房产却并不享此特权。此外，房地产无法像股票那样轻松实现多样化配置。

政策与市场结构的错位

房市的信仰也被政策放大。政府对房贷的支持政策、土地供给僵化、长期低利率以及移民需求，使房价不断攀升。联邦与地方政府一度将房地产视为增长引擎，而非潜在风险源。

但2022年后加息浪潮揭开了市场的真实面貌。高利率击碎了投机需求，揭示出人们对房市回报的“过度预期”。如今的房产市场，更像一个脆弱的杠杆体系，承受着历史遗产的回响。

住房，不应只是投资

值得注意的是，住房本身的社会功能从未消失。它提供安全感，是家庭成长的土壤，也是一个城市生活的基本权利。但当它成为“唯一可靠的资产”时，就会扭曲整个金融与社会结构。

“我们的问题不是房子，而是我们把它神化了，”房贷策略师罗布·麦克利斯特（Rob McLister）说。“房子本该是‘家’，不是赌场。”

他指出，如今许多退休者将未来生活寄托于房产升值，但如果市场回调持续，退休安全将受到威胁。“那是一场正在酝酿中的静默危机。”

结语：我们需要一种新的资产观

房地产不再是无风险、永远向上的“金矿”。它和其他资产一样，存在波动、流动性风险与政策敏感性。对于加拿大人而言，是时候将住房重新放回生活的意义里，而非继续作为被神化的投资工具。

更重要的是，我们必须开始教育下一代投资者：真正可持续的财富，是多元资产配置、长期思维与制度约束，而不是一砖一瓦构筑的幻象。

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