曾几何时，加拿大城市高楼林立的公寓塔楼，既是北美地产神话的图腾，也是“中产财富梦”的承载物。但如今，一股逆流正强势来袭：楼未交，市已冷，投资者先逃。

根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）6月发布的最新报告，自2022年起，多伦多的公寓销售量在三年内锐减了75%，温哥华亦下降了37%。与此同时，库存总量却在猛增，三年内增长了400%。这意味着，公寓市场正在上演一场“量价剪刀差”的危机——成交量塌陷，库存堆积如山，价格支撑岌岌可危。

这一切，是如何发生的？

“这些房子，从来不是为人住的。”房地产经济学家Carl Gomez如此评价。他指出，加拿大主流开发模式已长期偏离“居住属性”，转而追逐“金融属性”——建造更多面积紧凑、利于出租转手的“投资型单位”，本质上已异化为对冲工具。

但疫情后的高利率打破了这场游戏。资本退潮后，投资者发现自己手上的单位不仅无法快速脱手，还在价格下滑中面临实质亏损。CMHC数据显示，2024年交房的多伦多预建项目中，投资者面临高达6%的资本损失，项目取消数量较2022年激增五倍。

这是一次市场失灵，更是一次集体心理的回撤。

“很多人从未经历过房价真正的下跌。”温哥华资深地产经纪Steve Saretsky指出。过去20年，加拿大房地产价格几乎年年上涨，这让“房地产一定赚钱”的信念在全民扩散，也催生了大量基于错误预期的投资行为。

如今，在这一信念崩塌后，后果正逐步显现：开发商开始撤离新项目；市面上大量“烂尾式库存”无人接手；资金链紧张者急于抛售，反而进一步压低市场价格。

更令人忧虑的是，这一轮调整并非终点。

CMHC预计，2024年多伦多将交付超过25,000套公寓，创下历史新高。若以目前销售速度估算，清空库存将需接近五年时间。而开发暂停又将为未来三至五年内的新供需失衡埋下隐患。

加拿大公寓市场的这场“幻灭式回调”，或许才刚刚开始。而对于许多曾抱持“投资保值”理念进入市场的中产家庭而言，现实才刚刚露出牙齿。

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