在高利率与市场观望情绪交织的大环境中，加拿大楼市大多数人选择“暂缓交易”，但在金字塔顶端，一场极其低调而凶猛的“财富游戏”正悄然展开。

2025年上半年，售价超过1,000万加元的多伦多地区超豪宅销售量同比暴涨200%，从去年同期的4套增至12套，创下历史同期新高。这一数字在整体豪宅市场普遍低迷的背景下格外刺眼。

“这是一场典型的‘富人对冲’，也是风险环境下的另类投资配置。” 苏富比国际地产加拿大区经纪主管Dianne Usher在发布《2025年中期奢华地产报告》时表示，“这类房产买家对价格敏感度较低，更看重稀缺性、地段隐私性和资产避险功能。”

非公开交易盛行：权贵的隐秘出手

苏富比指出，2025年上半年，多伦多市场中约三分之一的超豪宅交易并未通过公开挂牌完成，而是采用“暗盘交易”（Off-market deal）完成。这些房产通常分布在Forest Hill、Bridle Path与Rosedale等“豪宅带核心地段”，部分更来自演艺明星、退役球员或跨国企业家族信托名下。

“他们不希望媒体报道，也不希望邻居知道房子在出售。”Usher表示，这类非公开交易通常由经纪人通过私人关系撮合，成交周期更短，价格弹性却意外强劲。

腰部市场冻结：百万元段买家集体按下“暂停键”

与高端豪宅形成鲜明对比的是，售价介于100万至400万加元的高端住宅市场则显著放缓。报告显示，2025年上半年，加拿大全国此类房产成交量下降23%，至13,563套。多伦多地区的该区间房产销量也同比下滑13%。

这一趋势反映出腰部买家对宏观不确定性的高度敏感。“他们中的许多人依赖传统按揭贷款，当前高利率环境使得月供压力增大。此外，加拿大经济对美国走向的依赖，使这部分买家情绪更易受美联储政策影响。”苏富比报告写道。

供需错配：富豪“囤地”，刚需“搁浅”

在价格段越过1,000万加元后，房产更多被视为另类资产——类似私人飞机或艺术品。“对一部分富豪而言，豪宅的‘现金替代功能’比居住属性更重要。”多伦多房地产分析师Jon Bell表示，“他们对多伦多长期稳定的法制环境、教育资源和国际流动性高度信任。”

数据显示，顶尖学区如Leaside、Riverdale与Upper Forest Hill，仍是全球高净值买家的首选，不少购房者来自美国、英国和香港。

结语：一个市场，两个逻辑

这场市场分裂透露出加拿大楼市的结构性变化：顶层买家正将房地产作为避险港口，而中层买家则被挤出交易链条。

在利率高悬与政策回撤之间，房地产正不再是全民通吃的财富通道，而是开始回归其最本源的特性：属于极少数人“看得懂、买得起”的游戏。

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