当加拿大公寓市场整体走弱之际，多伦多与温哥华的房价却出现了日益显著的背离。最新数据显示，自2022年市场见顶以来，多伦多公寓价格下跌约20%，而温哥华的价格仅略低于高点。这一差异引发外界关注：两个经济实力相当、政策环境相近的城市，为何在房地产周期中走出截然不同的轨迹？

房地产数据表明，这并非市场惯性使然，而是政策、结构与城市尺度多重因素交织的产物。

多伦多的衰退更为剧烈。利率飙升、空置税、短租限制、外国买家禁令等政策几乎在一年内叠加出台，重创了曾是市场主力的投资购房者。Right At Home Realty的贾罗德·阿姆斯特朗指出，2022年达峰后，投资者“几乎一夜退场”，过度建设的小型单元迅速积压。数据显示，目前约有3000套公寓挂牌，却仅有300套成交，“这就是典型的供需错位”。

相比之下，温哥华尽管同样面临需求降温与政策紧缩，但其城市规模有限、土地资源稀缺，使其更容易维持供给端紧张局面。“我们的问题和多伦多一样，只是规模较小、冲击温和些。”eXp Realty的Ron Parpara表示。

不过，差距也在收窄。温哥华库存达到11年来最高，5月销量创20年新低。“价格还会跌。”Parpara坦言，但他预计市场将在2026年前后开始平衡。

从更广阔的视角来看，这种双城分化也是加拿大房地产从投机逻辑向“终端用户逻辑”过渡的缩影。过去一轮牛市，投资客驱动了超配的小型公寓和预售项目，而现在，自住型买家正在重新主导市场。

BC省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙德森认为，加美贸易紧张和全球不确定性让买家持币观望；而利率虽下行，但幅度不足以扭转颓势。

2025年下半年，加拿大楼市或仍处于结构调整期。温哥华能否保住“跌幅最小”，多伦多是否尚未触底，这不仅关乎房价本身，更关乎加国城市发展模式的再思考。

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