在加拿大，房价已经不是一场市场行为，而是一种国家信仰。

尽管经济学家多次指出，要恢复住房的可负担性，房价必须“实质性下跌”，但政府的每一次表态，却始终将“稳定”视为首要目标。6月，加拿大国家银行发布的一份罕见措辞尖锐的报告称，安省房地产市场已陷入“混乱”，卑诗省“举步维艰”。与此同时，联邦住房部长罗品信却明确表示，不支持房价下降。

他的立场在舆论场上引发巨大争议。但仔细推敲，这并非一句失言，而是道出了联邦政府在房市与社会稳定之间所做的权衡。

可负担性=腰斩？

多伦多大学经济学家指出，若要使加拿大普通家庭重拾对独立住房的拥有权，房价需较目前水平下降40%至50%。这意味着，在温哥华或多伦多这样的一线城市，一套百万加元的住宅应跌至50万左右——即2005年前后的水准。

然而，加拿大政府对此避之不谈。其核心顾虑不是GDP或就业，而是一个更隐秘却更致命的经济引信：退休系统的系统性依赖“房产升值”。

根据CMHC数据，加拿大购房者平均将60%的可支配收入投入住房，远高于2000年代的40%。更关键的是，在加拿大，超过六成中产并不参与雇主养老金计划，近七成人未定期向RRSP或TFSA缴款。在养老金覆盖率低、强制储蓄工具利用率不足的前提下，房地产成了多数人唯一的“养老资产”。

也就是说，跌掉的是房价，蒸发的是未来的退休金。

年轻人的沉没未来 vs 老年人的实质资产

住房部长罗品信提出的“维持市场稳定”战略，实质上是对这一“养老房地产模型”的默认延续。他代表的是现有房主群体的利益——他们的财务安全系于砖瓦之上。而放任房价下跌，虽然对年轻家庭来说意味着“可望可及”的住房梦，却也极可能意味着大量婴儿潮一代和X世代家庭的资产净值剧烈缩水、陷入无力退休的境地。

一个年轻家庭或许可以在租房中等待机会，但一个60岁的老人，无法等10年看房价“回温”。

政策困境中的“苏菲的选择”

渥太华当前面对的，是一个典型的“苏菲选择”困境：

• 要么拯救年轻一代，让他们买得起三居室，重拾家庭建设与城市扎根的希望；
• 要么维稳房价，以防数百万准退休家庭因资产缩水而跌入社会保障系统的负担链条。

后者是现实的、迫切的，也更有选票。

于是我们看到，加拿大选择的是“建设不破坏”的中间路线：政府承诺到2035年每年新建50万套住房，但并未明确房型或产权结构。住房供应会增加，但未必压低现有市场房价。换言之，政策本质是：“你可以住，但你未必买得起”。

隐藏的金融风险：楼市“养老化”的代价

从长远来看，将个人退休系统绑定于房地产资产，不仅对代际公平构成挑战，更可能酝酿系统性风险。

房产本质是一种非流动性强、地域性强的资产。一旦大规模老龄人口在十年内开始“套现”房产养老，若下游接盘者（即年轻购房者）因价格过高而持续缺位，市场或将陷入“明跌暗冻”：表面价格稳定，成交量却长期低迷。

此时的市场既无法支撑年轻家庭置业，也无法兑现老年人的“退休梦想”。房地产，最终将不再是安全资产，而成为代际冲突的引爆点。

结语：稳住，不等于解决

加拿大房地产政策的核心矛盾并非如何建房，而是敢不敢面对“价格到底能不能跌”的问题。政府的回答很清楚：不敢。

他们不想在解决一场危机（住房可负担性）时，引爆另一场危机（退休系统崩塌）。这背后是一种令人同情的制度困境，也是一种值得警惕的财政依赖。

短期看，加拿大的房地产会“维持稳定”；长期看，真正的代价正在被推向下一代。

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