温哥华，这座全球最不“可负担”的城市之一，其房地产神话正面临前所未有的系统性退潮。公寓市场——过去十年楼市的“增长引擎”——如今正经历销量锐减、价格停滞与开发冻结的“完美风暴”。

四大核心变量：高利率、租金下滑、外国资本断流与人口增长放缓，共同推动这场市场重构。一位行业高管用“无解的方程”来形容当下局面：“没有一个变量是开发商能掌控的。”

资金链紧绷：当开发融资变成“无解题”

大温房地产市场最根本的结构变化，始于融资端的全面收紧。加息周期已进入第三年，当前五年期按揭利率仍维持在4.38%左右，但压力测试门槛高达6.38%。在此背景下，开发商获取建设贷款成本剧增，而买家月供负担也持续飙升。

城市发展协会（UDI）执行长安妮·麦克穆林指出，“单是土地和建筑许可审批就耗时两至三年，开发商前期必须承受高额持有成本，而市场回报的确定性却不断降低。”

部分城市正在调整土地用途以应对危机。例如素里已批准将数百套原规划为分层出售的公寓，改为出租用途。但这也加剧了长期购房供应的紧张。

房价停涨、租金下滑：收益模型失灵

公寓开发依赖的是“预售+资本利得”模型。而目前，这一模式正被彻底颠覆。

BC省房地产协会数据显示，2025年5月全省住宅价格同比下降4.2%，为近两年来最大单月跌幅。在温哥华市，两居室单位平均租金同比下降7.8%，租金回报率萎缩，使得投资客纷纷观望。

温哥华市政府2025年预算还将物业税上调3.9%，公用事业费上涨18.2%，进一步挤压净回报。开发商正在重新评估多个项目的可行性——一场“成本–收益”的重新盘算正在楼市静悄悄上演。

外国资本被“排除局外”

长期以来，海外资金是温哥华公寓市场的重要推手。REIT基金、高净值家庭与亚太投资客为多个高层公寓预售项目提供了关键启动资金。然而，自2023年起实施的《禁止非加拿大人购房法》将非居民排除在住宅投资之外，并延长至2027年。

Homebuilders Association Vancouver在一份声明中直言：“这一全面禁令虽有其社会初衷，却同时阻断了重要的资本渠道。”该协会建议仿效澳洲，允许外资在预售阶段进入，并附带出租或限售条件。

在国际投资者退场的同时，本地资本又受制于高利率与预售门槛，形成双向挤压。

移民放缓：供需逻辑开始松动

人口增长，一直是温哥华房地产市场的终极信仰。然而，最新统计数据显示，2025年春季BC省人口净减少2,357人。这是近年来罕见的人口负增长。

这一下降背后，是联邦移民政策的“刹车”。2025年起，加拿大设定临时居民（包括留学生与外劳）不超过总人口5%的天花板，大量国际需求端被削弱。

加拿大按揭与住房公司（CMHC）因此预测：“公寓市场放缓将在供应高峰到来与需求滞后之间延续。”

尾声：没有泡沫破裂，只有信心消退

大温房地产市场目前并未发生暴跌，但其结构性转向已十分明显。开发商不再积极拿地，购房者观望情绪浓厚，银行趋于谨慎，政策亦未出现有效刺激手段。

这是一场没有明显裂缝的下沉。一如UDI的麦克穆林所言：“问题并非开发商不愿建，而是没人能负担得起他们要建的东西。”

而对政策制定者而言，如何在保护价格稳定与恢复住房供应之间走钢丝，将成为未来两年最艰难的政策博弈。

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