当加拿大皇家银行（RBC）最新住房负担能力报告释放出“房市变得更可负担”的信号时，许多观察者原以为这是长达数年房地产高烧的“退烧”信号。然而，深入分析数据背后的逻辑后，一种更为冷峻的结论渐渐浮现：这场所谓的“房市修正”，也许只是一次表层缓解，而非根本扭转。

根据RBC发布的2025年第一季度数据，加拿大全国住房负担能力指数降至55.1%，这是三年来的最低点。也就是说，一个中等收入家庭需要将略超过一半的收入用于持有一套典型住宅。这一比例虽比2023年高峰的63.5%明显回落，却仍高于历史长期平均值逾20个百分点，甚至只略低于上世纪90年代泡沫崩溃前的水平。

这是一场“从更糟变成不那么糟”的修正。

“目前的改善主要源自利率下调与工资上涨，而非房价真正回调。”RBC助理首席经济学家Robert Hogue警告。他表示，加拿大央行进一步降息的空间有限，而在就业市场疲软的背景下，薪资增长亦将面临上限。这意味着未来可负担性改善的动力将显著减弱。

更值得关注的是，RBC报告明确指出，本轮房地产调整可能不会出现传统意义上的“剧烈下跌”，而是在高位稳定徘徊。这种“软着陆”情景虽然避免了市场恐慌，却也加剧了结构性失衡——在没有大幅回调的前提下，一整代首次购房者可能将被永久排除在市场之外。

从政府财政角度看，房价维持高位可为地方政府和银行带来税收与贷款利差收益，但对普通居民而言，这意味着财富门槛的代际固化日益严重。首付款压力仍未纳入现有负担指数中，进一步放大了实际购房难度。

换句话说，加拿大正经历一场无声的“住房机会萎缩”。

即便房价不再飞涨，住房也不再普遍可达。从郊区溢出效应到公寓密度提升计划，从短租监管到移民配额调整，加拿大住房政策正面临多维挑战。而RBC报告中最耐人寻味的一句话——“这轮修正可能并不会真正修正”——无疑为这一僵局定调。

未来两年内，如果收入增长乏力、利率降幅有限、而房价止跌企稳，加拿大或将面临一种新常态：房市不再火热，但也远未降温；更多人看得见房子，却依旧住不进去。

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