在加拿大最火热的都会圈里，“买房”正从人生里程碑沦为横亘在中产家庭面前的经济深渊。多伦多地产局最新数据表明，2025 年5 月该市平均房价回升至112.1万加元，较4月再涨1.3%；对应五年期固定利率抵押贷款，典型首付后月供已逼近5 100元，占用一个普通工薪家庭逾六成税前收入。
房子成了“收入抽水机”
皇家银行（RBC）的负担能力指数显示，多伦多购房者需拿出62%的税前收入才能维持本地基准住房的按揭、地税和公共事业费，逼近1990年代地产泡沫破裂前夕的高位。 在温哥华，这一比例则早已破80%，令“上车”成为名副其实的豪赌。对那些刚刚步入职场、却背负学生贷款和托儿费用的新生代而言，买房已非“十年规划”，而是“代际传说”。
市场自救已到极限
自2022年底加息周期开启以来，全国平均房价虽有回调，但利率攀升抵消了价格跌幅带来的缓冲；同时，移民净流入与建筑劳动力短缺在供给端制造难题，使得“越等越贵”成为残酷现实。对联邦和各省政府而言，单纯依赖私营开发与宏观调控已难以平抑结构性缺口。
另一种可能：维也纳的启示
大西洋彼岸，奥地利首都维也纳却呈现截然不同的住房图景：约200 万居民中，56%生活在长期受租金管制或补贴的社会住房。当地法定上限规定租金不得超过家庭收入的25%；市政府及“有限利润”住房协会联合掌控土地、贷款与建筑标准，确保新增与翻新住宅每年保持在12 000套以上。
在这一体系下，即便中产家庭也能够申请、终身居住并将租约继承给子女，极大稀释了“福利房”标签带来的区隔。学者指出，正是这种混合收入社区降低了贫困聚集与学区固化风险，保持城区活力的同时，对周边私人租赁市场也产生了“价格锚定”效应。
制度齿轮如何运转？
- 土地政策：市政府对核心地块拥有优先收购权，地价在核算时可剔除基础设施成本，使项目具备可负担的起步价。
- 金融杠杆：公共银行为非营利机构提供40年以上的低息贷款，取代高成本商业融资，把建设预算锁定在可预测区间。
- 利润封顶：奥地利《有限利润住房法》规定，运营主体年度盈余只能提取3.5%作为留存，其余必须再投资于新建或翻新项目。
- 长期承诺：社会住房租金限制至少维持60年，远超加拿大常见的20–30年“到期即市场化”模式，因而真正形成“代内共享、代际公平”。
加拿大能复制吗？
联邦政府已设立“租赁保护基金”，资助非营利机构收购老旧公寓；卑诗省亦推出“BC Builds”计划，为特定工薪阶层提供低息建设贷款。然而，相比维也纳40%的社会住房比例，加拿大目前仅约3.5%，且缺乏统一的利润管控与土储策略。业内人士直言：“若没有土地成本的大幅削减，再便宜的资金也难以落到租金账单上。”
此外，欧洲经验显示，社会住房并非孤岛。荷兰在此基础上叠加硬性租金公式与房产投机税，迫使闲置房源回流市场。维也纳则规定新开发项目必须至少45%为可负担单位，以锁定“增量公平”。这些工具在加拿大政治光谱中仍属“激进”，但若无更大胆的介入，中产恐怕只能继续在按揭与租金之间做“消极选择”。
结语：从成本分摊到价值选择
住房是个人资产，也是公共基础设施。维也纳模式的核心并不在于巨额补贴本身，而在于政府、金融与非营利板块共同承担风险、共享红利的“成本社会化”框架。对加拿大而言，若真要把住房视作医疗、教育和养老金之外的“第四根社会支柱”，改革便不能停留在微调税率或一次性补贴——而需重塑土地、金融与权责体系，让“住有所居”不再是统计学意义上的奢望，而是国民可以触碰的日常。
加拿大家园论坛 