加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）最新发布的住房供应缺口报告再度敲响警钟：如若建房速度无法在未来十年至少翻倍，多伦多平均房价有可能在2035年冲高至190万加元以上；大温哥华亦难逃攀升至150万加元→190万加元的曲线。报告显示，要将可负担性拉回至疫情前 2019 年水平，加拿大每年需新建 43–48 万套住房，而当前实际开工量仅约 25 万套——差额近乎一半。
CMHC此次将原定 2030 的“可负担性恢复”时间轴改为滚动式十年窗口，承认以往目标“已难实现”。土地审批、融资成本和建筑周期被点名为三大拖累因素；在人口净迁入和利率高位徘徊的双重压力下，供需剪刀差持续张开。
区域裂痕正在扩大
- 安大略省非多伦多地区：年开工量须增加 228%，是全国最大缺口；
- 大蒙特利尔：需增 210%；
- BC 省除温哥华外地区：缺口 102%；
- 大温哥华相对温和，却仍需额外 29% 的增速。
相反，爱德蒙顿和部分大西洋省份在当前节奏下或可维持“持平式可负担”，凸显区域冷热不均。
“反馈效应”与青年家庭
CMHC模型纳入“反馈效应”：一旦某城市因新建供应暂时变得便宜，涌入的人口会再次推高需求，令可负担性改善被抵消。若成功按计划补充供给，加拿大家庭总数预计到 2035 年将比基线增加 2%，主要来自“被房价推迟”的青年成家需求被解锁。
三道难关：劳力、资本与技术
报告强调，建筑业必须“显著扩张劳动力”，并呼吁私人资本与预制装配式建筑技术同步到位。当前高利息环境已经令许多预售项目搁浅，开发商对追加投资意愿趋冷。解决方案包括：
- 大规模技能移民与再培训，填补木工、电工等技工缺口；
- 扩大联邦与省级保障贷款计划，降低开发融资风险；
- 以模块化、离地施工技术缩短工期、降低用工密度。
现任住房部长、前温哥华市长Gregor Robertson被视为推动装配式建筑的“内部盟友”，其个人创业背景或为政府引入产业链资本提供额外筹码。gta-homes.com
如果无动于衷——价格与租金“双升”
在**“不作为”情境**下，到 2035 年：
- 全国月租金料由 1,400 元攀至 1,900 元＋；
- 多伦多均价预计从现今 120 万升至 190 万＋，涨幅 63%；
- 温哥华均价由 150 万升至 190 万＋，涨幅 27%；
- 即便西部油气之都卡尔加里也将突破 80 万。
CMHC提醒，各级政府若不迅速“拆解”审批障碍、引入工业化建造与金融创新，“恢复可负担性”将沦为空洞口号。报告末尾一句警示语简洁而尖锐——“这是行动清单，不是预测。”
在“住房成为新的通胀温床”的全球语境下，加拿大的供给竞速既是内部博弈，也是一场向资本和人才发出的公开招标。若这场竞赛再次失速，多伦多 190 万加元的标价或许只是序章。
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