在加拿大最大两个都会区，投资者正陷入一种荒诞的现实：他们为市场带来住房，却无力承担它的代价。

加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新报告发出罕见警告——在高利率、高库存和低回报的三重夹击下，多伦多与温哥华的新建公寓市场正面临系统性滑坡。从2022年至2025年第一季度，多伦多公寓销量暴跌75%，温哥华也下跌逾三成，许多投资者购入的“楼花”不仅难以转售，甚至在交楼前已出现资本亏损。

CMHC直言：“高持有成本与疲软房价，使投资者几乎无利可图。”报告指出，多伦多投资者可能在交楼前即面临高达6%的账面损失。更令人警惕的是，这种“买入即亏损”的情形，很可能正成为常态。

造成困局的，不只是利率激增，更是整个市场供需机制的错配。2024年，多伦多和温哥华新建公寓量双双创历史纪录，而与此同时，预售去化率却不足五成。照当前销售速度，多伦多恐需近六年时间才能清完库存。

这意味着，开发商资金链被迫绷紧。CMHC披露，自2022年以来，多伦多取消的公寓项目数量已增长5倍，温哥华更是激增10倍。背后原因简单粗暴：预售比例未达70%的动工门槛，项目只得搁置。

讽刺的是，在这场“过剩危机”背后，隐藏的却是加拿大长期住房供应不足的隐忧。CMHC估算，为弥补2030年前的住房缺口，全国需新增350万个住房单位。如今的新建项目停滞不前，已悄然种下未来的“短缺种子”。

对于那些“追涨入场”的散户投资者而言，现实尤为残酷。以多伦多为例，自2022年以来，持有成本上涨24%，但租金仅涨15%。换言之，即便成功出租，投资者仍在实质亏损。

过去十年，加拿大楼市像是一个总在上升的自动扶梯。如今，利率这只“重锤”将扶梯逆转，却仍有投资者被惯性带着继续前行。结果是，他们跌得更惨。

或许更大的问题在于，加拿大的住房政策设计仍将市场寄望于私人投资者。但当前现实表明：在没有系统性保障机制和长期住房战略的支撑下，靠投机建房，不仅不能解困，还可能引发另一场危机。

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