加拿大联邦政府刚刚宣布一项被称为“史无前例”的首次购房者商品与服务税（GST）退税政策。自2025年5月27日起，首次购房者在购入价值不超过150万加元的新建住房时，最高可退还5万加元的联邦销售税。此举被广泛解读为特意向“被市场拒之门外的年轻世代”释放善意。

但在多伦多和温哥华两地平均房价早已超过百万元、建商成本持续高企、联邦财政本已赤字累累的背景下，这项退税，究竟是一次精准支持，还是又一场房地产市场的“饮鸩止渴”？

一场耗资39亿的“青年住房赌注”

根据联邦财政及国家税务部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）的官方估算，这项GST退税将在未来五年内耗资近39亿加元。这笔钱并非间接补贴开发商，而是直接面向“首次实际入住者”的联邦销售税回扣，在纸面上确实能为购房者减轻高达5万元的负担，尤其是在作为首付款或房贷初期支出时，可能带来实质缓解。

但问题在于，谁能真正享受这项退税？

根据规定，购房者必须满足多个条件：在过去四年内未拥有住房、年满18岁、为加拿大公民或永久居民，且新购住房必须作为主要居所。更重要的是，仅**“新建住房”**有资格，且购房协议需在2025年5月27日至2031年签署，并于2036年前建成。

这意味着，这项政策的覆盖面高度依赖新房供应量的增长——一个恰恰成为近年加拿大房地产结构性瓶颈的领域。

政策设计能否避免“被开发商吃掉”？

经济学者已多次警告，在供需极度不平衡的市场中，政府的购房补贴政策极易被开发商提前“计入价格”。一位不愿具名的地产分析师指出：“如果供应跟不上，而购房者忽然多了5万元‘现金回扣’，开发商在定价时会如何反应，其实不难预测。”

保守党党魁博励治（Pierre Poilievre）早在去年便提出过类似的退税构想，却遭到自由党全面反对。他在最新一次国会质询中批评自由党“抄袭”且“缺乏成本控制机制”。“给年轻人看似送钱，最后反而让他们背更贵的债。”他说。

年轻人“有资格”却未必“有能力”

更值得关注的是，这项政策虽然为首次购房者减税，但没有提供任何形式的融资支持或房价干预机制。在大温地区，平均新房售价已逼近150万门槛，很多年轻家庭即使有资格，也难以支付首付或获得贷款批准。

“我的收入能让银行批我60万，剩下的靠退税也还是远远不够。”居住在列治文的28岁IT工程师李柏林（化名）说。他称，政府“终于承认年轻人需要帮扶”，但更根本的问题是“我们连进场资格都没有”。

税收宽免换不来住房正义？

联邦政府显然寄望借助这项退税政策，一方面提振新房建设意愿，另一方面带动年轻人的购房信心。然而在房价持续坚挺、土地审批受限、施工周期不断拉长的现实中，GST退税更可能被市场吸收为成本的一部分，而非真正让房价“往下走”。

退税、免税、贴息、共同出资计划……过去10年，加拿大联邦及各省已陆续出台多种购房补助机制。政策之手不断延伸，但年轻人的买房焦虑并未因此消退，反而在通胀与高息压力中愈发严重。

一个问题渐趋尖锐：政府能否不再一味“鼓励买房”，而是转向鼓励“可负担地租”？

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