在温哥华南部一处全新落成的高层公寓楼下，一块印有“首月免费 + 奖励现金”的招租广告被风吹得摇摇欲坠。开发商原以为项目交付之日即是利润兑现的时刻，然而现实是，一整层单位仍空无一人。

这一场景并非孤例。2025年春，加拿大房地产市场出现罕见的三重困境：租赁滞缓、建商撤退、公寓预售退场。这一切，共同指向一个越来越难以回避的问题——曾被认为“稳如磐石”的温哥华楼市，是否正在失衡？

房东的“逆竞价时代”

在疫情期间享受租金飞涨红利的房东，如今却纷纷让利求租。不仅“免租金”成为标配，甚至出现房东主动提供$1000现金奖励、涵盖水电网费等附加诱因的竞争策略。租赁平台Rentals.ca的市场分析师直言：“这是一个信号，房东已经不再掌握话语权。”

租金下滑背后，是2024年底至2025年初大量新公寓集中交付所带来的供应激增。以温哥华和多伦多为例，市政数据显示今年上半年新建出租单位同比增长超过18%，而同期新增租客注册量却持平甚至略有下降。

建商退场，信心崩盘

开发商的应对方式是“观望”。Atlus集团报告显示，大多伦多地区住宅用地交易额跌至五年新低。业内称，“不是不想建，是不敢建。”

温哥华的案例更加典型。Boffo Developments原定于2024年夏季分阶段销售的四栋楼、1200个单位项目，仅售出不到15%。2025年初，公司被迫暂停销售并全额退还所有买家订金。这在温哥华楼市历史上极为罕见。

“穷百万富翁”的真实处境

楼价虽高，但大量房主实际陷入“高资产、低流动”的窘境。根据多伦多大学房地产研究中心的数据，加拿大近三分之一的房屋投资者处于“现金流紧张”状态——尤其是持有多套出租房产的个人业主，面对贷款利率维持在5%以上的现实，月供压力与租金回报不再匹配。

加拿大家庭负债率依然高企。尽管市场猜测央行将在下半年降息，但根据目前CIBC和TD的预测，短期内贷款利率难以回到疫情前水准。

市场信心，比利率更难恢复

“我们看到的不是崩盘，而是长期过热市场的冷却回响。”UBC经济学者Sandra Zhou指出，过去十年房地产成为加拿大中产阶级的财富储备池，而现在这一认知正在动摇。“一旦人们开始怀疑房子是否一定升值，那才是真正的转折点。”

从高净值移民减少，到本地买家持币观望，加拿大房地产市场正步入一个不再只靠“预期”驱动的新时代。对于温哥华这样的“超级楼市”，这可能意味着一个更漫长的调整周期，和一场对房市逻辑的集体反思。

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