在高利率和市场供应暴涨的双重压力下，加拿大部分城市的公寓市场正面临前所未有的困境。多伦多地区目前约有三成公寓交易在成交阶段夭折，买家直接放弃定金，开发商则被迫打折转售，形成一轮“抛售潮”的连锁反应。

买家“跑路”现象加剧

“我们从没见过这么高的违约率。”抵押贷款经纪人、Butler Mortgage首席顾问罗恩·巴特勒（Ron Butler）近日接受BNN电视台采访时指出，当前多伦多公寓市场的库存“已达惊人水平”，足以支撑市场需求一年之久，而供给仍在继续增加。

“买家放弃定金、开发商重新挂牌、市场价格进一步下滑——这是一个自我强化的循环。”他说。

据业内人士介绍，这些放弃交易的买家中，许多是早在2021至2022年购入楼花的投资者。当时市场火热，预期价格持续攀升。但如今，成屋估值普遍低于原价10%至20%，高利率又令融资变得困难，一些买家发现“交房等于亏钱”，干脆选择违约。

一位要求匿名的地产律师告诉记者：“对于价值70万加元的单位，违约可能意味着损失2到3万定金。但对很多投资者而言，这比按时成交造成的损失要小得多。”

过度建设问题浮现

除了宏观经济环境，市场结构失衡也被认为是导致困境的根源之一。

“过去五年，多伦多建了太多小户型公寓，”巴特勒指出，“这些单位面积往往不到500平方英尺，比酒店房间还小，根本不适合家庭居住。”他形容这些公寓是“为投资而非生活而设计的产品”。

事实上，正是这些一室户、studio单位在此次市场调整中首当其冲。随着租金增长放缓，加之抵押贷款利率长期处于高位，原本依赖短期收益模型的投资者纷纷退场。

全国性信号？

值得注意的是，市场放缓并非仅限于多伦多。在不列颠哥伦比亚省的素里市，类似的弃单现象也在上升。一些开发项目被指定价过高，与现实估值差距巨大。

阿尔伯塔省卡尔加里市——过去几年因油气回暖而房市坚挺——如今也出现了过剩迹象。一位本地开发商告诉记者，“销售速度在变慢，买家出手越来越谨慎。”

“加拿大房地产市场过去十年像一台马达，一刻不停地建设和销售。但如果人们不再买单，马达就会熄火。”巴特勒说。

谁在承担后果？

当买家放弃定金，开发商虽然可提起法律诉讼，但成功追回的比例并不高。多数情况下，他们选择打折出售未成交单位，以维持现金流。

而这也进一步压低了市场均价，加剧其他项目的销售压力。

一位公寓项目销售经理坦言：“你降价卖了一批，下一轮买家就会期待更低的价格；而在还没开盘的项目中，我们甚至开始考虑暂缓建设。”

展望：利率、移民与信心

展望未来，分析人士普遍认为，加拿大公寓市场的走势仍取决于几大关键因素：央行是否降息、新移民是否持续流入、以及公众对楼市的整体信心是否回稳。

“很多年轻人仍有买房需求，但他们希望的是适合居住的空间，而不是一个不能煮饭、也放不下书桌的投资产品。”多伦多市一名城市规划顾问对BBC中文表示。

正如一位放弃公寓定金的华裔买家所言：“我们不是不想买房，只是不想再被当成提款机。”

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