【温哥华，2025年4月18日】——当加拿大央行于本周三宣布维持基准利率2.75%不变时，许多家庭长舒一口气。但这口气还没喘完，新的压力已悄然逼近——据Rennie地产研究所最新发布的数据显示，大温哥华地区未售公寓库存预计将在2025年底激增60%，创下近年来新高。

这场有关利率、债务和住房供需的“三重冲击”，正将加拿大房贷家庭推上一个艰难的十字路口。

利率不降，“转折点”来了？

自2023年通胀攀升以来，加拿大央行已持续降息七次，自高点5%一路下调至当前的2.75%。但本周的“暂停键”，标志着一个新的阶段或许已经到来。央行并未释出进一步降息的信号，反而在声明中强调通胀目标“尚未完全达成”，市场也开始重新审视此前对持续宽松政策的预期。

皇家地产（Royal LePage）总裁Phil Soper将此时点称为“利率周期的转折点”，“我们已进入利率的稳定期，未来不会再看到明显的下降空间。”

通胀数据也支持这一判断。加拿大统计局本周公布，3月CPI年增率回落至2.3%，虽距央行2%的目标已不远，但仍处于警戒范围。这使央行有了暂缓进一步宽松的正当理由。

120万份按揭续期，市场的“沉默炸弹”

然而，在表面的利率稳定之下，是一组令贷款人不寒而栗的数据：2025年内，加拿大将有多达120万份按揭贷款到期续签，占全国家庭抵押贷款总量约四分之一。

“我们正在面对一场续约潮，在利率已经稳定、但仍远高于疫情前水平的环境下，这些房主可能要面对高出2-3个百分点的再融资利率。”NerdWallet Canada金融专家Clay Jarvis指出。

尽管央行未再加息，但不少房贷人的月供仍将显著上升，尤其是此前签下1.5%-2%超低利率、采用五年期固定贷款的业主。

固定还是浮动？“房奴”的风险考题

在贷款结构选择上，加拿大人正被迫重新评估自己的风险承受能力。

Ratehub.ca资深按揭分析师Penelope Graham指出，目前浮动利率（如3.95%）已与固定利率（低至3.79%）的差距趋近，但风险截然不同。“若你相信央行不会再加息，或许浮动利率值得尝试；但若收入不稳、不能承担月供上浮带来的现金流压力，固定利率依然是更安全的选择。”

现实中，更多人倾向保守。据RBC近期数据显示，约78%的新申请贷款人选择了固定利率方案——高于去年同期的62%。这反映出人们对经济前景的不确定感并未因利率下降而减轻。

房市遇冷：从“抢购”到“观望”

贷款市场的不安蔓延至房地产交易前线。

加拿大房地产协会（CREA）本周发布数据显示，3月全国房屋销售同比下降9.3%，环比下滑4.8%。其中大温地区最为明显。由于房贷收紧、人口流入放缓以及市场信心走弱，买家多处于观望状态，而卖家则因入市信心不足、价格下行预期而推迟挂盘。

更值得关注的是供应端的变化：根据Rennie发布的预测，到2025年底，大温地区未售出新建分契产权公寓将激增至3,493套，较目前的2,179套上涨60%。这是一个自2010年代初以来未曾出现的库存高峰。

库存暴涨，开发商“踩了油门却刹不住车”

这一库存的激增，其成因并非短期可逆。

“公寓项目具有开发周期长、销售滞后、政策依赖重等特点。”UBC城市规划系教授Elena Gauthier解释，“很多项目是两年前在利率高峰期启动、融资到位并动工的，即使当前市场冷却，也难以中止。”

当这些项目陆续完工却销售遇冷时，开发商将承受巨大的现金流压力。“这是典型的‘踩了油门却刹不住车’。”她补充。

开发商在面对高库存与高融资成本双重夹击下，未来新项目审批将更趋保守。这意味着2026年及以后，市场上新增住宅供应或将大幅缩减，甚至可能影响到整体住房结构的长期调整。

人口红利退潮，谁来接盘？

雪上加霜的是人口增长前景的不确定性。

由于加国联邦政府近期收紧移民政策，削减临时居民配额，大温等核心城市正面临“历史罕见的人口放缓”甚至“人口净流出”的可能性。

去年温哥华地区常住人口增速从前年的3.2%骤降至1.1%。“人口增长放缓意味着新增住房需求将被削弱，而这对已启动的开发项目而言无异于沉重打击。”Gauthier指出。

一位本地房地产投资者表示，“过去是怕买不到，现在是怕卖不掉。”

把“住房”变成“服务”：危机中的变革机会？

尽管阴云密布，也有声音指出，当前市场压力也许是推动“住房观念变革”的契机。

Rennie报告最后提到，大温“供应过剩+购房观望+价格承压”的组合，或将倒逼开发商和政府重新考虑“住房的服务属性”：是继续押注高净值投资者，还是更多面向中产及租房者群体提供灵活供给？

“当住房不能再作为投机品、而必须回归居住本质时，我们或许正在接近更健康的市场形态。”报告写道。

小结：稳定的利率，不稳定的生活

央行的“按兵不动”让利率暂时停下脚步，但对无数加拿大“房奴”来说，真正的考验刚刚开始。

他们正面临贷款续期、还款压力、公寓贬值、人口流入放缓与供应过剩等多重不确定因素。一个看似“稳定”的利率决定，正在放大房地产市场的结构性问题。

而这或许正是加拿大住房市场必须经历的一场“结构性自我修复”。

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